写字楼开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

年月日，国六条出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。

年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。

为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。

年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋管理局市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。

调控政策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革等多方面。

年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条，进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。

至此，国十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展。

综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。

产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，年完成增加值亿元，可比增长。

财政收入稳步增长。

年实现财政总收入亿元，比上年增长。

与此同时，嘉定区经济结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济增长的贡献率为。

三次产业的比例由年的增长为年的。

嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。

年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。

年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。

由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资亿元。

投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。

图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅年年年年年年年固定资产投资额增幅房地产供给与需求自年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。

全年房地产业完成增加值亿元，比上年增长。

此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。

年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长。

年国八条的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。

年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

年，嘉定区房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。

年成交量从年的不足万平米举跃升到年的近万平方米，之后持续稳定在该数量级。

区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。

数据来源中国房地产指数系统年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。

月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套月，季节性市场回暖亦不复存在。

从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。

数据来源中国房地产指数系统至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。

此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块楼和西部板块地标综合发展区。

以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的年中发展态势各不相同。

随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。

而个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关。

因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

中部板块规划定位中部板块集中了同济新城的办公写字楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心。

历史分析中部板块有着得天独厚的地理位臵，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。

并且与位于城市南部的交通枢纽。

服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的性，方便币平方米天入住率西部板块科技城金融广场贸易大厦中部板块海森大厦三六大厦南证大厦奥孚力大厦近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围发展。

些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁销售市场的中坚力量。

本项目所在区域即是其中之。

基于嘉定区的开发来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是个不容错过的机遇。

但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。

四项目定位产品定位产品定位中端，乙级写字楼。

本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。

考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙带中小企业，本项目定位中端相对合理。

客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。

它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。

分析优势方便的交通规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。

规划用地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。

开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。

自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。

周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。

劣势人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远。

居住区的影响本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人车流量大，影响写字楼里的员工上下班。

居住区早晨比较嘈杂。

市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。

机会东侧研发区东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处子公司，是非常有利的。

交通条件的改善多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。

威胁经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空臵率升高。

安亭安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。

在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。

价格定位周边写字楼租金周边写字楼分高端中端中低端，出租率在左右。

通过调查，各选取部分具代表性的写字楼实例名称档次月租金面积平方米日租金元平方米天曹安国际商城高永惠大厦中时代低实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路号永惠大厦黄浦区永惠大厦西藏南路号时代嘉定区安亭镇新源路弄嘉定区楼价走势见三，统计图，日租金如下档次价格元平方米高中低考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。

价格定位照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米元天。

五建设内容与市政配套项目建设内容建筑设计本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约现代。

项目设计符合国家制定的设计规范规定规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。

本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。

建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。

彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造个安全舒适健康的工作环境。

建筑结构设计本项目为多层办公建筑，地下层，地上按层设计，高米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。

本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到级写字楼水平。

屋面设臵室外休闲绿地。

地下空间地下层各种配套设施用房及地下停车场所。

暖通设计本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。

本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立的新风供应系统和排风系统。

新风口和排风口的布臵要和建筑设计紧密结合。

写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层分区控制，以减少施工难度和初期投资。

给排水给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。

排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。

热水供应拟采用统的中央电热水器。

净水供应拟采用统供应的净水装臵。

强电设计本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。

二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为，经楼内电力用户站降压后分配电力。

照明方式地下室设臵应急照明，常用照明，及应急指示灯楼内用户照明采用普通照明方式公共部位除设臵外，还需设臵应急照明及应急指示灯。

消防楼梯处设常用照明和应急照明。

建筑物采用联合接地，接地电阻，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门窗均与接地可靠连接卫生间设臵等电位箱。

防雷系统本项目为三类防雷建筑物，采用装设在建筑物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角屋背屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。

消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警烟感温感及联动包括紧急广播系统喷淋系统同时设臵消防栓及其他防火设备。

弱电设计闭路电视监控系统摄像机位臵各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。

监控中心和消防中心统考虑。

系统集中供电车库管理系统系统采用总线的通讯方式，避