未来石商业综合体项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

市场分析与预测房地产市场宏观形势分析及预测宏观调控减少了投资型购房者并对开发商造成了影响从需求方面看，可以将购房需求者分成自住型需求和投资型需求两个方面。

自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求。

尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多大变化，更没有妨碍广大低收入家庭的购房积极性，被动型需求有所放缓，降低了拆迁速度，实现了有节奏的释放，这个现象在全国都有普遍性。

投资型需求方面，在热点城市，比如上海杭州由于当地政府采取了些限制投资性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降，比如最近杭州的调查，以投资收益为力度的购房者只占购房者的，从此可以看出，在热点城市，投资型需求的比例已有所下降，其他方面变化不大。

在供应方面，由于房贷的收紧资金方面有所变化，造成了相当部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和进攻速度，从而造成了供应总量和供应速度有比较大幅度的下降，同时开发企业向银行贷款的难度加大了，必然会提高融资的成本和融资的风险，所以加大了风险成本，最终会反映到房价上来。

土地供应量下降给房地产市场带来两个信号尽管土地供应量的下降对今年的房地产市场形成供应上的压力，但是这种情况带给市场两个信号，第，根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明后年的商品房供应量，如果存量土地方面盘活不明显，会出现更大程度上的供不应求。

第二个信号，这种预期使人们感觉到土地供应和信贷收紧政策的继续，意味着未来的房价还会上扬，所以加大了对今年供应的压力，除了资金问题土地问题以外，还有拆迁问题，房屋拆迁力度加大，房屋拆迁难度也在加大，拖延了不少项目竣工和销售的时间，方面减少了需求量，同时也减少了供应量和供应的时间，从而减少了商品房的供应总量，这是分析今年到月份供求关系的情况。

房价与地价，今年到月份房价比同期上涨，土地交易价格上涨，在现实生活当中，常常是由房价来决定地价的，因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格或者预测未来的市场价格来决定土地价格，当然反过来地价也会有反作用，因为用地价格提高了，导致开发成本提高，房屋售价也会上升，总体我们认为房价决定地价，而地价则有反作用。

房地产市场总体上没有泡沫这几年中国的房价尽管涨了点，但是比欧美国家要平稳，如果真的有泡沫，中国也是最小的，由于前五六年中国人的可支配收入使房价涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓的购买能力比五六年前要高，这就是中国房地产最兴旺的根本原因，当然房地产市场地区差异很大，前两年在些地方，比如上海，三四年房价翻了番，根据对这些城市房价的涨幅和购房能力因素各方面的观测，认为即使存在泡沫，也是比较小的，并且，在房地产市场中出现些中小泡沫不足为奇，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，加上现在政府采取的些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘的情况。

广州房价前五六年直是稳中有降的，所以全国的房地产市场差异很大，但市场上有泡沫很正常，但前三个月的房价快速上升，应当引起我们高度的关注。

大连市房地产市场状况分析及预测年上半年大连市商品房销售出现量价齐涨局面，商品房销售面积增长，商品房销售额增长，商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增幅。

大连市上半年房地产开发投资完成亿元，增长。

商品房销售面积销售额季度以来双双止降转升。

上半年全市商品房销售面积增长，商品房销售额增长。

商品房价格上涨幅度明显高于销售面积增长的幅度。

月日开始在大连世界博览广场举行年大连夏季房交会，有近家商品房企业带着多个楼盘参展，有意购房者和参观展览的人数都大大超过历届房交会。

从开发企业对外公布的参考房价看，大连市内的中山区和沙河口区参展楼盘价格均在每平方米，元以上，许多楼盘参考价格超过每平方米万元，有的甚至达到每平方米，元以上。

从年月起，大连市房价出现年的首次环比上涨，目前继续保持小幅上涨势头。

年大连夏季房交会还举办了地产论坛，来自国内外的部分专家学者和地产商普遍看好未来房地产市场走势。

但也有少数专家和地产商担心地产泡沫会越来越大，理由是房地产信贷投放过大，虽然支持了地产规模和房价上计防火规范版办公建筑设计规范商店建筑设计规范汽车库设计规范汽车库修车库停车场设计防火规范保定市城市规划管理相关条例保定市规划局提供的规划要点及相关规定国家相关建筑法规规范建筑规模及规划设计方案设想本项目总体设计总平面布置商业裙房裙房设计力求使屋顶平台地面化，以削弱高容积率要求下的负面影响。

于三层标高设计开阔的水上乐园，直观展示游乐气氛，迅速汇集人气继而四五层的丰富业态以及商业同样得以直观地展示于三层游乐场的人群，从而吸引人流进步流向传统型商业空间难以带动的高区商业。

而这系列流动向上的立体空间，其尺度怡人，视野开阔，为游人提供了立体的观湖平台，为市民自发的活动提供了更为丰富有趣的开放空间。

高层建筑规划基地内共布置了四幢高层建筑，分别位于南地块的北侧及东侧。

高层区设计着眼于区域文脉，避免引发与大剧院的地标争夺战，避免高层对公共设施的压迫而是与剧院在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。

四栋板式建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。

道路交通组织道路交通力求简洁实用，路线设计可以使人便捷地到达每个功能入口。

同时与基地出入口城市道路能够很好地衔接，沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求。

北地块地块规划为公共停车场，有两个车行出入口，均开向规划四路。

南地块地块共有三个车行出入口分别开向规划二路和规划四路，地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通南北向内街道路兼做消防车道，保证消防车的快速便捷到达扑救点。

本地块有大量的商业办公车流，因此沿南地块三个端角均匀地下车库出入口，使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库。

空间布局与功能分布本项目的各部功能在设计中共包括商业及四栋高层建筑。

其中四栋高层办公建筑主体均为层，层高米，均为叠落式板楼，形成了优美的天际线。

商业主体共层，涵盖有百货家居建材电器卖场零售商业餐饮婚庆影院及娱乐活动空间。

三层平台的摩天轮和海盗船组成的游乐场使得屋顶平台地面化，吸引人流进入传统商业空间难以带动的高区商业。

并为游人提供了立体的观湖平台。

地下室共计层，地下层为停车库和地下商业地下夹层为非机动车库，地下二层为停车库。

建筑外观建筑整体线条流畅，用简洁的圆弧作为基本元素加以变化，建筑风格简约又带有感性柔美的面。

高层建筑外立面用色简洁明快，虚实对比强烈，充满现代感。

在建筑尺度上做了精心处理，高层区设计着眼于区域文脉，避免引发与大剧院的地标争夺战，避免高层对公共设施的压迫而是与剧院在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。

四栋板式建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。

结构设计执行规范建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑工程抗震设计规范结构型式该项目高层及商业建筑均采用框剪结构。

基础型式根据结构型式，结合场址工程地质状况，高层建筑物基础采用筏板基础，多层建筑采用条形基础。

配套工程方案给排水工程设计依据总图土建专业提供的资料国家现行的工程建设规范和标准建筑给水排水设计规范建筑设计防火规范修订本室外给水设计规范修订本室外排水设计规范修订本设计范围本项目建筑物的给水排水工程及消防工程的设计。

给水本项目水源由市政管网供给，规划从七路城市供水管网引入给水管，满足规划区用水量要求。

给水主管道环状及枝状布置，消水栓按米服务半径设置。

排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉，其余部分排入市政雨水管网。

采暖通风及空调工程室外设计参数夏季空调室外计算干球温度夏季空调室外计算湿球温度夏季通风室外计算温度④夏季空调日平均温度冬季空调室外计算干球温度冬季空调室外计算相对湿度冬季空调室外最低平均温度冬季室外计算平均风速冬季通风室外计算温度围护结构热工性能表围护结构热工性能名称传热系数﹙备注陶粒砼空心砌块外墙厚聚苯乙烯泡沫板保温外门成品钢制保温门屋面厚聚苯乙烯泡沫板保温温温楼板与室外空气接触采暖部分本项目办公用房供暖由市政供热统管理。

采暖系统将设计为以地板采暖的模式，管网采用枝状直埋敷设，直埋管道采用聚氨酯直埋保温热水管道商业用房采暖利用中央空调进行冬季采暖。

通风部分各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。

供电工程供电系统本项目供电电源由市政供电网络引入，电源为，项目区内设总变配电室，各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。

照明本项目各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式或树干式供电。

各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系统为接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。

供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低性能先进的电气产品。

合理规划供电范围变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。

采用静电电容器进行无功补偿降低损耗，满足供电部门要求。

根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。

实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。

项目智能化工程本项目规划要求有线电视网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决。

为满足现代办公娱乐等需求，本规划区内将通信计算机和自控等技术运用于各个区域，通过有效的信息传输网络各系统的优化配置和综合运用，向用户提供先进的安全防范信息服务物业管理等方面的内容，为用户创造单权便捷高效的使用空间。

安防系统在各重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。

物业管理方面采用先进的成熟的网络技术和计算机技术，充分利用网络系统，向用户提供高效优质的服务。

用户能在网上查询物业管理信息安全防范