杭州富阳别墅项目市场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

富阳行政区域面积平方公里，总人口万，是个八山半水分半田的丘陵半山区。

富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以两山夹江为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔米。

全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程公里，纳渌渚江壶源江新桥江常绿溪龙门溪青云浦大源溪小源溪渔山溪等，沿钱塘江注入东海。

全市低山丘陵面积广大，地貌类型复杂。

境内低山丘陵面积平方公里，占全市总面积，水面积占，平原谷地占，故有八山半水分半田之称。

境内有低山高丘低丘谷地盆地平原等多种多样地貌。

二房地产市场分析年完成房地产投资亿元，其中住宅亿，商业办公亿。

房地产新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公万平方米。

房地产施工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。

竣工面积万平方米，竣工住宅万平方米，商业办公用房万平方米。

新开工施工竣工住宅商业年房地产实际销售面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。

实际销售额亿元，其中住宅亿元，商业办公用房亿元。

实际销售均价元平方米，其中住宅元平方米，办公楼元平方米，商业营业用房元平方米。

三银湖板块区位分析打造三位体的生态新城银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的前沿阵地。

整个受降镇的规划面积是平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。

目前居住用地占了，村镇建设用地，工业用地，公共设施市政配套较少。

基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住旅游休闲以及创意产业为体的生态城市新区。

这意味着原先单的卧城定位开始升级。

银湖板块交通规划示意图未来受降区块将大力发展商贸商务创意产业科技型都市工业和生态农业，即形成主副三轴四区的用地布局结构。

其中主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务商业金融等主要公共设施功能区块副即以国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施三轴即由九龙大道祝闲线构成十字形相交的功能发展轴，国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成条交通轴。

为打造三位体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以优化东西打通南北为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成纵祝闲路二横国道综合整治工程受降段受降溪两岸景观道路三环国道环线外移工程受降段九龙大道九龙二环线道路杭字标准建设。

未来五年出让大量宅地根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到余亩房产总建筑面积将达到万平方米。

根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。

随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出杭州西郊新田园城市的金字招牌。

该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。

其中，富春山居七里香溪等银湖村国道以北的楼盘设绿都社区伊甸山庄紫云山庄秀水山庄等银湖村国道以南的楼盘设银湖社区在梓树大庄区块设九龙社区。

加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳市委市政府实现社会经济快速发展的战略选择。

地处富阳东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。

四富阳银湖板块别墅市场分析早在年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。

杭州的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。

之江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区，西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流植被田园山林等占据了天然资源优势，年，杭州第个别墅楼盘就在银湖诞生。

但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在杭州新兴的中产阶级心目中，银湖板块无法用个清晰的词语形容，再加上杭州至富阳段的道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。

富春山居七里香溪五月香山上林湖九龙号等大批容美发医疗保健服务等，满足居者的休闲的需求。

五月香山荣获年全国人居经典竞赛双项金奖年浙江人居经典楼盘年十大明星楼盘金都富春山居楼盘名称金都富春山居楼盘地址位于富阳区银湖开发区国道旁开发商浙江金都房地产开发有限公司物业管理浙江金都物业管理有限公司区域富阳银湖板块占地面积亩建筑面积万左右容积率绿化率房屋类型排屋式别墅工程进度二三期已经交付使用，泽闲居二期网球山水休闲排屋在建小区配套小区内配有中心会馆私人会所两处，可提供餐饮住宿自助烧烤垂钓游泳健身等娱乐活动。

同时，位于园区西南角的网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场室内游泳池室内羽毛球壁球馆乒乓球等运动设施和茶室酒吧影院等休闲娱乐设施开盘时间年月四期开盘交房时间年月期交付，年月二期交付，年月三期交付，泽闲居二期网球山水休闲排屋将于年月交付房价万万套主力面积左右项目简介富春山居推出泽闲居二期网球山水休闲排屋，网球为联体排屋，楼高层半，建筑面积平方米，其中赠送车库层平方米，价格在万元套左右。

富春山居户型大约在平米左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽浅进深宽间距。

整体面宽般在米左右，最大可达米。

总结在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排双拼别墅，独栋别墅较少在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在平方米，而独栋别墅的主力面积在平方米从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在元平方米，独栋别墅在元平方米，而万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在元平方米，别墅单价在元平方米从销售的情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，别墅销售情况略好于联排双拼别墅购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区的中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客别墅成交特点分析银湖别墅成交呈现三大特点第，成交单价主要集中在元平方米，占成交总量的左右第二，成交套总价主要集中在万元以下，占成交总量的以上第三，成交套型主要集中在平方米套型内，占成交总量的以上。

可以看出，杭州银湖别墅的销售是以经济型别墅为主。

第三章项目分析九龙项目分析区位分析地点九龙大道旁，九龙山庄正对面面积亩，合平方米地块概况项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖的平地组成。

项目整体使用率达，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档低层花园住宅的建设用地。

地块分析优势项目地处杭州较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为成熟项目整体占地达亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达左右，自然条件较好至杭州市区较为方便，从九龙大道转入国道，进入市区，仅分钟左右。

劣势项目容积率较高，达左右，很难规划为高档别墅区本项目的高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅至杭州通道国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大机会该区域别墅销售情况均好于联排双拼别墅，若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以别墅为主的高档别墅区至杭州通道国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道，拓宽至双向六车道富阳政府将在今后的年内，再将推出多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应的别墅区威胁该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态该区域将在今后的年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越激烈目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来定压力。

项目产品规划建议规划方案独栋别墅高层住宅社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积，可建设用地占总征地面积的。

社区总建筑面积，其中地上建筑面积，社区容积率为。

社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置户独栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。

地块西北面布置栋层的高层住宅，建筑面积，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。

整个社区共布置处会所，九龙大道入口处和别墅高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。

项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下高层元平方米独栋别墅元平方米沿街商铺元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元高层销售单价元平米别墅销售单价元平米商铺销售单价元平米公建地下车库总销售收入投资回报率注以上成本与收益测算详表，请见附件总结为维持常规投资回报率，本地块投标竞价不宜超过万元亩高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品项目前期启动资金约为亿元项目运作时间约为年二横山项目分析区位分析地点富阳沿江公路万科公望东侧面积亩，合平方米地块概况项目地处富阳沿江公路北侧，项目南北为山丘，中间为平地，项目西侧紧邻红十字会老年公寓万科公望。

项目南侧被小山丘遮挡，沿江公路入口当对较为狭窄，人口宽度仅百余米，西侧为红十字会老年公寓，土地利用率较高，达以上，但整体来看，风水不佳。

地块分析优势项目占地亩，在该区属超大盘量，具有较好的规模优势项目地势平坦，土地利用率较高，利用率达以上项目多面环山，进入小区意境幽远，