棚户区改造一期土地整理工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

截至年底，长沙市有银行金融机构家营业网点个，证券公司家，证券咨询公司家，期货公司家营业部个，证券服务部个，保险机构家。

银行机构存款余额达到亿元，贷款余额达到亿元，分别占全省存贷余额的和家股上市公司总股本亿元，证券化率为，比全省平均水平高出多个百分点保险机构其中外资保险机构家，保费收入达亿元，赔付支出达亿元。

从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路开福区内，随着长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。

在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。

未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实之举和首要任务。

项目概况拟建地点长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙市火车北站棚户区改造期土地整理工程范围为芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区。

建设规模与建设内容规模可改造土地总面积亩共需拆迁房屋建筑面积为平方米。

建设内容对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

主要建设条件◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。

◇棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。

总投资经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资万元，其中拆迁补偿万元其他费用万元税费万元若综合容积按率计算，总投资需万元，其中拆迁补偿万元其他费用万元税费万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

建设进度本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等总面积为亩的十三块零星棚户区进行拆迁，并通过整理使之达到六通平可用地标准，从而达到全面提升土地价值的目的，总工期规划为两年年月年月。

主要技术经济指标序号项目单位指标总改造用地面积亩总拆迁面积其中住宅用房办公用房经营性用房建筑密度建议容积率绿化率建设工期年项目总投资万元备注项目建设容积率为时，总投资万元建设容积率为时，总投资万元。

分析结论及建议结论项目具有长期发展战略性特性，项目的建设与使用具有很好的社会效益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。

因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。

建议积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标的要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。

如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。

第章需求分析需求分析长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第批对外开放的旅游城市。

辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

第章场址选择地址现状项目地点与地理位置长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙市火车北站棚户区改造期土地整理工程范围为芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区。

项目周边现代楼宇云集，配套完善。

如湘雅附医院中南大学湘雅医学院华悦大酒店锦绣华天湖南日报社喜来登大酒店以及各大银行机构等。

土地利用现状拟建场地主要火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区，总面积约亩。

场址基本条件自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有鱼米之乡的美称。

年平均气温摄氏度，年平均日照小时，无霜期天，年平均降雨量毫米。

全市森林覆盖率达，城区人均绿化面积平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家类标准。

气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下气温年平均最高最低相对湿度年平均最热月平均最冷月平均降水量年平均毫米蒸发量年平均毫米最大积雪厚度厘米年平均降雪日数天全年日照时数小时无霜期天最大风速米秒主导风向全年为西北风，夏季为南风地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。

场地类别为类，为抗震般场地。

地震烈度根据中国地震动参数区划图，长沙市的地震动峰值加速度分区，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。

交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道芙蓉路东西大通道三大道营盘路以及二环与三环等。

而且未来地铁号线南北向在项目区域有多个站点。

因此，项目建设交通条件很优。

施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过米。

场地条件项目施工场地高差米左右，需要回填土方与场地平整。

整体上，基本无障碍物，施工面大施工方便。

选址适宜性与优势长沙市火车北站棚户区改造期土地整理工程主要是为建设长沙金融商务中心做准备，该项目周边经过多年建设，芙蓉路金融街已初具雏形，但是金融机构分布分散，缺少配套的金融服务机构。

该路段是商贸的黄金地带，商贸建筑和设施密集，若对金融机构和金融服务机构进行大规模聚集，形成高效的金融产业链难度很大。

因此，在金融街周围建设座现代化芙蓉北路金融商务中心的构想得到各界认同，金融街和芙蓉北路金融商务中心相辅相成，共同构成长沙打造区域性金融中心的核心内容。

具有浓厚的金融氛围选址呈矩形形状，芙蓉路火车北站以北至好来登以南路段，属芙蓉路金融街的北段。

年以来，金融街以芙蓉广场为中心，向北延深，汇集了众多国有银行股份制商业银行和众多证券保险期货信托公司等大小金融机构超过家，初步形成了金融产品集聚的态势。

选址承袭了初具雏形的芙蓉路金融街的金融脉络，是芙蓉路金融街的进步延伸和扩展，也是芙蓉路金融街由线向面的转换，是整个金融产业聚集与发散的背景与腹地。

可供面积大，满足芙蓉北路金融商务中心用地需要，可减小芙蓉北路金融商务中心的建设成本本项目所整的土地面积为亩，在长沙市的建成区内再难选取如此大块和具有类似区位优势成片开发用地。

由于涉及火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区的改造，较之征商业设施和高档建筑密集的土地，拆迁成本小，从而降低了芙蓉北路金融商务中心整体建设成本，增加了对银行总部机构和开发商的吸引力，有利于加快芙蓉北路金融商务中心的开发建设。

商业繁华地带资源和资本要素的天然聚集区，易于实现金融与经济的融合选址四边的芙蓉路营盘路东风路和伍家岭均是长沙商业贸最发达的区域之，紧邻长沙芙蓉中央商务区协调区，距核心区约米。

随着长沙芙蓉中央商务区建设的推进以及近期营盘路的拉通，项目选址的商业繁华程度被加速提高，为芙蓉北路金融商务中心创建打下了坚实的经济基础。

交通发达，通达性好选址区域内外部交通十分通达。

周边的芙蓉路是长沙南北交通大动脉，营盘路是东西向的城市主干道，三大道是贯通河西河东的进出城通道项目内部有湘春路德雅路规划拉通和潘家坪路规划拉通横贯东西，另规划有条南北走向的干道。

项目距火车站仅五分钟车程，上下高速公路以及到达机场非常便捷。

第章项目建设概念性方案建设指导思想与原则以人为本功能完善特色鲜明。

高起点超视野规划。

注重美观节能节水节材安全和环保。

注重城市空间层次，以及建筑密度与容积率的适宜性。

符合长沙市总体规划与区域控制性详规，与周边建筑协调和谐。

突出文化特质注重文化内涵。

采用现代建筑风格，鼓励大胆创意。

符合国家相关规范要求。

土地用途金融地产，包括金融总部大楼，以及与分支机构及金融产业链配套的专业写字楼公共设施商住楼等城市基础设施公共绿化。

项目建设目标通过本次土地整理项目的实施，目的是把芙蓉北路金融商务中心建设成为个金融机构集中金融市场发达金融设施先进金融服务高效金融信息畅通，影响面广，辐射力涵盖长沙市城市圈，交易灵活，渠道畅通，金融产品丰富的金融产品市场和高效优质的金融服务市场，成为长沙的区域性金融机构集聚中心区域性银行业务中心区域性保险业务中心区域性资本市场业务中心区域性产权产易中心区域性金融信息中心区域性征信服务中心和区域性金融人才中心。

定位与功能总体定位金融聚集区商务酒店区商业区文化娱乐区休闲餐饮区高尚居住区，六区合，构建湖南曼哈顿。

分项功能定位金融聚集区为芙蓉北路金融商务中心基础功能区和主要功能区，进驻银行证券期货保险信托财务公司基金租赁等金融机构，主要包括省内金融机构总部，包括长沙银行省信用联社等花旗摩根大通渣打等国际性金融机构新来长沙设立的分支机构或办事处华厦民生深发展等国内全国性银行新来长沙设立的省级分支机构④已驻长沙金融机构增设的分支机构国内各大银行省