棚户区改造土地整理工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

银行机构存款余额达到，亿元，贷款余额达到，亿元，分别占全省存贷余额的和。

家股上市公司总股本亿元，证券化率为，比全省平均水平高出多个百分点。

保险机构全年保费收入达亿元，同比增长赔付支出达亿元，同比增长。

从分布形态看，在芙蓉中路开福区段短短的两公里范围内，云集了中行农行工行建行交行招行浦发银行民生银行长沙市商业银行的总部或省分行，国信证券光大证券以及平安保险新华人寿友谊咨询喜来登酒店等金融咨询中介国际知名酒店等现代金融服务业机构也纷纷在沿线布局落子。

随着长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。

在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。

未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实之举和首要任务。

项目概况拟建地点长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以南，火车北站以东两块棚户区，面积约为亩。

建设规模与建设内容规模可改造土地面积约亩共需拆迁房屋建筑面积为平方米。

建设内容对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

主要建设条件◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。

◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。

总投资经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元若综合容积按率计算，总投资需，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

建设进度项目总工期规划为两年年月年月。

主要技术经济指标序号项目单位指标总改造用地面积亩总拆迁面积其中住宅用房办公用房经营性用房建筑密度容积率绿化率建设工期年项目总投资万元备注项目建设容积率为时，总投资，万元建设容积率为时，总投资，万元。

分析结论及建议结论项目具有长期发展战略性特性，其建设与使用具有很好的社会效益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。

因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。

建议积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标的要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。

如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。

第章需求分析需求分析长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第批对外短期贷款余额，亿元，比年初增加亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。

全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。

城市发展目标在两型社会的推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙市城市建成区面积将由现在的平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。

尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

城市结构多核化，功能专业细分化的需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。

城市将由单的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。

其城市功能结构呈现多样化与专业化。

以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求年月，中国便遵循的承诺，加快金融业的开放进程。

标志着中国金融业全开放时刻来临。

基于中国金融市场开放的进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。

未来年将是外资金融机构进入中国城市的活跃期，也是中国金融业的快速发展期。

目前，长沙市主要金融机构呈带型沿芙蓉中路分布，向北项目区域延伸发展。

意味着未来随着更多金融机构的涌入，对其符合要求的城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。

为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求，进而促进城市经济的发展。

④人口日趋膨胀的需求长沙市至年规划户籍人口达到万人，净增万人人均住房面积规划达到平方米，均增平方米。

由此带来的刚性住房需求至少达到万平方米，进而对城市用地，产生万亩的需求。

搭建领袖型商务平台，是大北城发展战略的需要大北城开福区，以主次三组团为引力，实现撑杆跳。

大力发展仓储加工配送包装信息服务等现代物流业及房地产业，未来城市建成区达平方公里，常住人口达到万人。

因此，大北城战略迫切需要构建北城的与城市会客厅，搭建领袖型商务平台，形成大北城延伸发展的后花园。

建设规模与建设内容规模可改造土地面积约亩地块位于省体委北面，由中汽长电的部分土地和开福区花城小学及周边棚户组成，约亩，涉及中汽长电花城小学开福区城建投等单位及零星棚户区。

地块二位于工商巷以南，火车北站以东，约亩，涉及长沙市建设综合开发公司长沙市工商行政管理局开福分局湖南省商业物资公司长沙金垅冷藏食品物流有限公司长沙市开福建筑有限公司等单位及零星棚户区。

拆迁房屋建筑面积平方米。

序号项目名称拆迁面积住宅用房办公用房经营性用房建设内容对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

第章场址选择地址现状项目地点与地理位置长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划总面积为亩。

二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以南，火车北站以东两块棚户区，面积约为亩。

项目周边现代楼宇云集，配套完善。

如湘雅附医院中南大学湘雅医学院华悦大酒店锦绣华天湖南日报社喜来登大酒店以及各大银行机构等。

土地利用现状长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程由两地块组成，面积约亩。

地块位于省体委北面，由中汽长电的部分土地和开福区花城小学以及周边棚户组成，约亩，涉及中汽长电花城小学开福区城建投等单位及零星棚户区。

地块二位于工商巷以南，火车北站以东，约亩，涉及长沙市建设综合开发公司长沙市工商行政管理局开福分局湖南省商业物资公司长沙金垅冷藏食品物流有限公司长沙市开福建筑有限公司等单位及零星棚户区。

场址基本条件自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有鱼米之乡的美称。

年平均气温摄氏度，年平均日照小时，无霜期天，年平均降雨量毫米。

全市森林覆盖率达，城区人均绿化面积平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家类标准。

气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下气温年平均最高最低相对湿度年平均最热月平均最冷月平均降水量年平均毫米蒸发量年平均毫米最大积雪厚度厘米年平均降雪日数天全年日照时数小时无霜期天最大风速米秒主导风向全年为西北风，夏季为南风地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。

场地类别为类，为抗震般场地。

地震烈度根据中国地震动参数区划图，长沙市的地震动峰值加速度分区，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。

交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道芙蓉路东西大通道三大道营盘路以及二环与三环等。

而且未来地铁号线南北向在项目区域有多个站点。

因此，项目建设交通条件很优。

施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过米。

场地条件项目施工场地高差米左右，需要回填土方与场地平整。

整体上，基本无障碍物，施工面大施工方便。

选址适宜性与优势长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程主要是为建设长沙金融商务中心做准备，该项目周边经过多年建设，芙蓉路金融街已初具雏形，但是金融机构分布分散，缺少配套的金融服务机构。

该路段是商贸的黄金地带，商贸建筑和设施密集，若对金融机构和金融服务机构进行大规模聚集，形成高效的金融产业链难度很大。

因此，在金融街周围建设座现代化芙蓉北路金融商务中心的构想得到各界认同，金融街和芙蓉北路金融商务中心相辅相成，共同构成长沙打造区域性金融中心的核心内容。

具有浓厚的金融氛围选址呈矩形形状，芙蓉路火车北站以北至好来登以南路段，属芙蓉路金融街的北段。

年以来，金融街以芙蓉广场为中心，向北延深，汇集了众多国有银行股份制商业银行和众多证券保险期货信托公司等大小金融机构超过家，初步形成了金融产品集聚的态势。

选址承袭了初具雏形的芙蓉路金融街的金融脉络，是芙蓉路金融街的进步延伸和扩展，也是芙蓉路金融街由线