市政中心广场(南区)项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

经济社会呈现出经济增长加快结构协调优化质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。

季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。

达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。

达州的天然资源，又形成了超越般城市的工业凝聚力，中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的典型特点。

达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。

房地产现状及发展趋势分析随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。

房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。

房地产价值从年的不到元，跃升到现在的突破元，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发展。

板块开发上，主要形成了老城区南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。

达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。

拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。

在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。

达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。

达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。

达州的住宅开发已进入比规模树品牌阶段。

年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控的影响将远远小于级城市。

西外板块现状及发展趋势分析相对与老城区和南城板块，西外板块还是个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业学校医院等城市公共设施配套陆续完善。

政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。

也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。

西外是唯土地蕴藏量较高，且开发量较少的板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。

西外未来将成为达州新的集政治经济文化居住商贸功能为体的新城市核心区。

西外远景规划市政府已于年迁入西外新办公区将西外从年的平方公里，到年达到平方公里西外人口到年发展为万人，的行政单位迁至西外。

西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。

政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心的价值。

目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。

正在经特殊和边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。

中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程。

项目建设地点项目建设规模总建设用地面积居住户套数居住人数按户计算总建筑面积计算容积率建筑面积按功能性质划分住宅商业建筑面积地下车库及设备用房建筑面积停车泊位其中地上地下容积率建筑密度绿地率建设工期个月。

即年月至年月。

总投资及资金筹措本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。

资金来源为企业自筹，预售房收入，商请银行贷款。

财务评价指标本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。

项目总投资万元，销售收入万元，税金万元，投资利润率，投资利税率。

项目结论及建议人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。

以上调查分析及以上资料，项目住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地资源能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。

而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少能源短缺的基本国情出发。

中国的土地能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向紧凑型方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。

年，是既有的住房政策理念发生转变的年。

在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。

年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。

我国住房政策理念和方向将发生转变，土地资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

这样，未来将会出现廉租房公共租赁住房经济适用房以及商品住房包括限价商品房多元并存的局面，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。

住宅产业是经济发展最大推动力我们知道，前些年我国经济之所以能够持续快速增长，与固定资产投资直保持较高增幅有很大的关系，而在固定资产投资快速增长中房地产开发扮演了重要角色，其在城镇投资中的比重稳步提高，年以来，房地产投资年增长率都保持在以上的高位，即使国八条出台后导致房地产市场有所降温的年，全年房地产开发投资增幅仍高达，目前新国八条对房地产市场影响不大，依然是价挺增量伴随着房地产投资的快速增长，建筑业已成为名副其实的支柱产业。

第次全国经济普查结果显示，到年末，我国建筑行业拥有建筑业企业产业活动单位和个体建筑户近万个，从业人员万人，营业收入亿元。

建筑行业中的主要力量是建筑业企业，全国近万家建筑业企业从业人员达万人，拥有资产超过亿元，当年完成施工产值约亿元，实现利税亿元。

同时，房地产业是个关联度极强的产业。

据了解，在我国投入产出的多个门类行业中，有个门类产业与房地产业存在直接或间接的关联关系。

房地产业的繁荣发展对这些门类行业如钢铁建材化工水泥等产业的发展也必然起着强劲的拉动作用。

这种强有力的拉动作用，不仅刺激了我国国民经济的快速增长。

同时，也有益于解决长期困扰我国政府和民众的大民生难题就业难问题。

有关专家的数据测算表明，住宅建设可以带动多个产业的发展，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。

据测算，在我国当前的情况下，每投入元的住房资金，可以创造相关产业元的需求每销售元的住宅，可以带动元其他商品销售。

因此住宅建设如果增加个百分点，可望带动国民生产总值增长个百分点，住宅行业每吸纳人就业，可带动相关行业人就业。

可以看出，房地产业对国民经济的发展有着重要作用，是拉动中国经济增长的重要动力。

加大保障性住房建设是房地产业健康发展的持续动力。

房地产市场若干影响因素分析物价上涨通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。

物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气通货膨胀与货币政策预期的影响。

物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加定的情况下，将推动房价的继续上扬。

相对于资产价格的货币贬值，定会推动人们自觉或不自觉地去以币求货，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产缩水风险。

而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。

相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。

从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后段时期必将继续施行从紧的货币政策。

央行将可能采取提高存款准备金率继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。

我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生定的影响方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有定程度的影响另方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资投机作用有限。

在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。

方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。

加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。

因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。

另方面，高收入者投资投机需求将积极入市。

是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。

二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。

三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进步放大，严重推动了投资需求。

资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。

国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后段时间仍将持续存在。

持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。

由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。

因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。

外资投资国内房地产市场呈扩张趋势近年来，美国欧洲日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。

二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的个渠道。

外资进入我国房地产主要有以下几种方式是直接收购房地产，以非住宅物业为主二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地房地产开发等环节三是通过地产基金进行投资。

外资投资房地产主要集中在东部线城市