广场基本建设项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

编制范围本报告考虑了本项目红线范围内的总体规划和布局，编制范围主要包括拟建主体工程以及供水排水消防供电及照明系统空调通讯智能系统等配套工程，其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。

报告重点论述了本项目的概况建设的必要性项目建设方案投资估算以及社会效益。

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究与作出进步的论证。

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

主要技术经济指标项目的主要技术经济指标如表所示占地面积约规划建筑面积约其中地下室建筑面积约可售商铺面积租赁经营面积绿化率施工进度计划设想本项目的建设期预计为个月，若从年月开始，则至年月结束，比同期建设的酒店提前个月投入使用，争取年月底之前完成各项前期工作，包括发展与改革行政主管部门组织评审及批复基本建设投资项目申请报告，建设行政主管部门批复方案设计初步设计及拆迁安置工作，并且落实项目建设资金。

为确保本工程在年月投入使用，工程进度力求安排紧凑，充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金链的延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下前期工作年月年月勘查设计年月年月基础施工年月年月主体施工年月年月安装工程年月年月装饰装修年月年月建筑外围年月年月设备采购年月年月设备安装及调试年月年月竣工验收交付使用年月工程招投标根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施办法等有关规定，本项目的建筑工程安装工程设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标的方式进行，由建设方根据工程的实际，对勘察设计施工监理以及重要设备材料的采购分阶段进行对邀请的单位进行技术经济的综合评价，择优选取，这样可以在较广的范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验的设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确保建设的正常开展及资金链的延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设的规定，可以给予定的股份合伙的模式选取施工单位，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。

第二章市场调研及前景预测广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析国内房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进行本项目各功能房产的市场定位。

国内房地产市场总体分析经过了年年国家对房地产市场的宏观调控，虽然在宏观调控措施的作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理的矛盾依然突出。

伴随着国家新轮宏观调控政策的出台，房地产业成为年国家宏观调控的重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产的调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。

展望年的房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策的落实程度。

年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。

房地产投资占全社会固定投资额的，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。

年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资的比重为，同比上升个百分点。

土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为年增幅连续下降后的回升。

竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房地产产品供给减少，是房价上升的原因之。

年房地产销售年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。

年商品住宅开发近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷规范拆迁规范土地供应，加强税收征管将继续平稳回落，年年房地产价格将在年的基础上趋向平稳。

市商业主题广场的走向市场分析广场的定位是建设定位为旅游度假区与酒店融为体的集四星级商务休闲酒店的大型商场。

年是商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步确立。

从目前的情况来看，在的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，边郊的商业用房也将有较快增长。

相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。

购物广场是商业中的重要环节，而主题商业广场在同类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之，项目所处的市场形势较好。

分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，将造成投资者向街铺倾斜。

目前，市些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。

今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。

届时，招商困难这矛盾将更为突出。

预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。

总之，今年商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。

在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。

近年来建成了近十座大型商业设施，形成新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居中心区前列。

这部分市场群落建设于年代末至年初为主，现在已逐步成为以现代化大型配货超市步行销售中心为主体的商贸场所。

随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，周边的商业气氛日渐浓厚。

从目前情况看，驻于的商业机构包括广场广场广场商场商场及即将投入运营的项目国际商业广场等。

众多商业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的人气，使之成为市区处重要的商业中心地带。

该区域主要商业设施情况详见下表市地区现有商业设施情况序号名称面积万平方米经营类型广场超市大卖场广场大卖场广场超市大卖场商场大卖场商场大卖场广场地处区，处于大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。

从交通情况看位于路，是进出市区的主要交通要道，交通非常便利。

这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。

从消费群体看，目前地块周边已有多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。

从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及已经发展较成熟的天宁北路商业休闲街。

这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。

但是本项目商业区定位于档次较为中等略高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。

综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。

目前该区域商业用房底铺月租金在元平方米月，根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制定了经营计划，可以实行部分如街铺出售返租，其余部分出租经营。

年全市生产总值亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点，其中旅游业产值为亿元，其中第三产业增加值亿元，增长，房地产业增长，住宿和餐饮业增长，房地产业增长，人均生产总值达元，增长，按现行汇率折算为美元。

新的强势的大型主题商场出现，势必会吸引来周边地区甚至珠三角投资散户的客户，同时也会争夺周边些商城的原有业主到本项目开业。

综上所述，广场的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。

这都是本项目面对的市场基础。

市场供求分析经济的稳步发展给商业广场带来蓬勃生机。

虽然区的常住人口仅万，仅相当于广州市海珠区的，的人均收入元，与支出大约相当于顺德区半，收入和支出的整体水平不高，但商业活动依然活跃，年全年社会消费品零售总额元，比上年增长。

根据相关的资料，近几年来部分年度社会消费品零售总额亿元增长速度之比如下单位亿元年年年年从上表可见社会的消费品零售逐年稳步增长，综合性广场有较大的市场。

广场的开发是顺应了这市场需求的。

酒店与广场联为体，以其独有风格，以其毫无可比拟的特色区别于广场时代广场，这将牢固地巩固和保持其竞争地位。

目前已经推出和即将推出的可比项目分析比较分析项目地块情况项目地块，占地面积，位于市区，本项目建设用地西面隔着东环广场规划待建为牌坊广场，东面为沃尔马广场，南面紧挨四路，路之隔为大酒店，北面为酒店。

选址用作商业广场，是理性明智的开发项目。

因为政府对线湖景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。

无论开发为何种物业，它都是不可多得的。

市场定位本案项目具有城区中央位置开发规模大规划设计条件优线景观等核心优势，本项目的战略定位应该是站在城市运营的高度，以都市综合体的开发理念和富有前瞻性的远见，集旅游文化商贸购物金融证券会展中心为体的商业广场，打造城区年不落伍的新地标，在同样的地理条件下，市内暂时尚未出现可类比的项目，广场等，都因地理位置角色定位发展前景都与本项目无法比拟。

本项目优劣势分析本项目同国际广场项目比较，具有共同的特点都位于市区区商业区域。

均定位为商业广场。

本项目与和即将投入和国际广场相比较具有如下优势地理位置优越，交通便利商业广场主题突出，广聚人气，建成后有市地标性商业广场的作用总体规划与产品概念相致在商业广场的基础上结合时代主导潮流，规划增设网吧音像店景观休闲广场量贩卡拉电影院酒吧街等配套设施吸引客源与酒店配套发展，优势互补，潜力空间无限本项目与其他项目相比较具有的劣势广场设计及配套，周边分摊公共建筑面积较多正南面的路是吸引顾客驾车到来消费的有利面，但同时也对部分步行者加大阻隔感，借鉴同类型的广州市天河城购物中心的经验，如能征得规划同意，结合周边地形设置贯穿于南北的小型地下人行遂道