广西柳州尔海山庄项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

以这三大支柱产业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖多个行业多个品种的现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业预应力锚具等批知名企业和名牌产品。

柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长的良好态势，年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全区第。

其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元，增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮零售额亿元，增长。

截止年月，柳州居民个人储蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。

柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯拥有大区铁路局总部的非省会城市。

铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五省市，是沟通大西南与华东中南华南地区的铁路枢纽。

柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中西部腹地。

柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航线。

柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。

柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历来是中南和西南地区重要的物资集散地。

经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。

柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。

具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。

柳州基本形成全方位多层次宽领域的对外开放格局，先后与多个国家与地区建立了经贸关系。

随着中国西部大开发战略的实施，中国东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为片充满希望充满商机的投资开发热土。

二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳州市近年经济发展现状分析项目年份单位国民生产总值亿元人均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济的趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条件根据以上经济参数的分析，近年来柳州市国民经济持续快速健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了十五计划的良好开局。

至年，柳州完成国内生产总值亿元，比上年增长，名列全自治区第位，并连续第年实现两位数增长。

柳州良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展人均达到元，为城市的房地产市场发展创造了。

建设了包括莲花车站人民广场龙城广场江滨路等系列城市休闲和交通设施。

各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。

具体城市规划布局见附件。

政策积极引导管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，柳州十五规划已明确指出，房地产业为支柱产业之。

近年来，随着管理体制的完善，柳州房地产市场更趋成熟，更加规范，这切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而柳州经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。

三近年来柳州房地产市场情况近年来柳州房地产市场表现的走势现代化的柳州房地产市场自世纪年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策的制约，尚未走出计划经济的阴影，经历了年代中后期的寒流，发展缓慢，该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。

随着年柳州对房地产的关注和政策环境以及城市环境的大改造，房地产市场才开始激活，陆续出现了些具有现代意义的商品房小区，并以极快的速度发展。

可以说柳州的房地产市场自年才算得上真正的起步。

特别是年年柳州旧城改造全面启动，进步促进了房地产市场的发展。

在年柳州房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积万平方米，比上年增加了。

市场供求两旺，交易再创新高年，柳州商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，柳州商品房成交继续保持旺盛势头，在连续年的高速增长后继续大比例攀升。

其中供应全年批准预售面积万平方米，比年增加成交全年预售登记面积万平方米，比年增加高速发展的势头具有强大的支撑因素柳州房地产市场的发展近年还将保持高速发展的势头，主要根据如下几方面因素城市扩张，促进柳州房地产市场的发展。

柳州在未来年的市区人口在现有万元的基础增加万人口，以每人居住平方米，将增加万平方米住宅的需求量，还不包括改善居住环境的更换需求，而柳州至年月历年累计住宅开发施工面积仅多万平方米，需求与供给存在很大的差距。

柳州城镇人均居住面积偏小，仅平方米数据，距离全国人平均住房建筑面积平方米以及世界正常发展水平的人均住宅建筑面积平方米尚有很大的差距，现有内部住宅需求量还很大。

旧城改造拉动住宅市场的需求。

柳州旧城近两年拆迁住宅面积达到万平方米，拆迁势头还将持续至年的城市改造完成。

旧城改造面积平方米将拉动平方米的需求根据惯例，旧城改造拉动需求市场也是市场持续火旺的有力支撑点柳州市整体经济高速发展，就业机会增加，人们可支配收入增加，购买力的提升为房地产的发展提供稳固的支撑，近年来柳州居民可支配收入保持左右的增长速度，失业率保持在极低水平。

市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场的威胁年全年新增经营性项目土地出让面积为万平方米。

这个数据将直接影响到近年的市场供应，年柳州住宅消费市场非常火暴。

可以预见，年以至今后几年市场氛围良好，但竞争将相对激烈。

三柳州高尚住宅市场整体情况柳州房地产中高尚住宅市场发展回顾相对于其他同等接别和经济水平的城市，柳州的房地产市场起步晚起点低，真正意义的高尚住宅只有在近年才出现，主要以如下住宅的开发面市为标志鸿府和蓝色港湾推出时间为年初，特点为地处传统商业旺地五星商圈，周边配套完善，交通便利户型主要以三房两厅以上大户型，房价在元平方米左右，销售情况非常理想。

桂中别墅推出时间为年中，属于柳州别墅市场的个尝试，特点是欧洲风格三层别墅，户型和建筑特色般，园林般，面积较大。

售价为万元栋。

销售情况尚好，现已经售出。

经典时代推出时间为年初，特点为地处城市新的行政政治中心的江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，分别代表北派和岭南派的建筑风格，项目规模大，配套完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。

经典时代多层住宅售价为元平方米，别墅售价为万元栋。

销售情况非常理想，现已经售罄。

金河湾推出时间为年初，特点是地处河西新区柳江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，岭南派的建筑风格，项目规模大，园林规划较好，配套相对完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。

售价在元平方米。

销售情况较好，期推出已经售罄，二期年推出依然热销。

华林君邸推出时间为年月。

特点是地处河东行政区，社区园林规划好物业产品比较先进采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合，建筑风格超出柳州市场现有楼盘，现楼销售。

售价在叠拼式别墅大复式的形式元平方米，多层元平方米，销售火暴。

凤起新都推出时间预计在年。

特点是地处城市出口桂柳高速入口处，项目超大规模占地亩，大社区，规划配套完善。

户型包括房两房三房四房和复式楼各种户型，推盘价约元平方米，销售现场关注度较大。

二柳州高尚住宅发展的特点分析根据对柳州近年推出同时代最高尚的住宅的特点和销售情况的分析，我们认为柳州高尚住宅体现如下特点近年来，房地产项目品质不断提升，产品综合竞争力所产生的效应逐步取代单竞争优势的效力整体来说，柳州现有房地产市场尚属于比较初级的阶段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相对房地产市场比较发达的城市尚有很大的差距柳州居民对高尚住宅的要求越来越高，对高尚住宅的追捧度和热心度较强，需求非常旺盛高尚住宅价格已经达到定的高度，价格与其对应的产品品质不相符，反应居民对高尚住宅的心理承受力较强。

豪宅以及别墅的产品尚属于市场空白现市场上没有真正意义的豪宅或别墅，开发空间较大。

三柳州市高尚住宅未来的趋势由于政策因素，柳州自年月份已经不再批出别墅用地项目，项目已经批出的项目只有包括本案项目和柳州市协和房地产开发有限公司的龙潭公园别墅地块约亩的两个项目，相对来说，别墅的开发量受到源头的限制，根据对柳州高尚住宅市场的分析，我们对柳州今后高尚住宅的未来趋势预测如下别墅项目之间的竞争相对较少，别墅的开发成功率较大。

据悉协和龙潭公园别墅项目将于年年底后才可能启动。

豪宅市场供应量将呈上升趋势，预计在柳州未来三年高尚住宅的投放量将达到万平方米凤起新都不算严格意义的高尚住宅，竞争相对比较激烈。

高尚住宅的边沿化趋势明显。

市中心由于受地价以及土地规模的影响，难以形成真正具有品位的高尚住宅区域，随着柳州城市的改造和市政道路的建设，稍微偏离市中心的具有独特自然景观的地块更具有开发高尚住宅的基础。

项目产品以及产品的细节设计将受到更多关注，相对于其他概念而言，其重要性将明显