康居示范工程住宅产业技术项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

昌吉市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心亚中商城，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院金融等服务设施，文教设施配套齐全。

年是国家实施西部大开发战略的第年，也是自治区深化城镇住房改革的关键年。

这年，自治区房地产施工总面积达到万平方米，竣工总面积达到万平方米，比上年增加万平方米，增长，共投资亿元，比上年增加亿元，增长了。

其中，房地产开发，年月商品房开发投资个亿，施工面积万平方米，比上年竣工面积增加。

自治区年住房建设，对经济增长的贡献率为个百分点。

根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘的价格调查资料显示，年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格走势呈现以下特点多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。

目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。

其中价位在元平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求价位在元平方米，强调地理位置环境和质量结构等因素的普通住宅，包括些高层住宅，主要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求价位更高的高档公寓，豪华住宅主要是针对些高收入，先富起来的消费阶层居住和投资的需求。

随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。

年乌鲁木齐个人购房总金额亿元，比年增长亿，占商品住宅销售总额的。

高品质商品房日渐受到人们的青睐。

年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格直在平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨，涨幅比年减少了普通住宅价格涨势明显，同比上涨，涨幅比年增加了，加权平均价格由年的元平方米，涨至元平方米。

随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。

此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置较好的质量完备的设施等，受到注重生活品质居住环境的部分机构和高收入者的追捧。

此类住宅从今年初起，价格路走高，同比上涨，涨幅较年扩大了。

九五期间昌吉市住房建设开发，经济适用房万平方米，商品房万平方米，总投资亿元。

昌吉市距乌鲁木齐市中心约公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为元平方米，而昌吉仅有元平方米左右。

乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。

原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘废气等无法排放到乌鲁木齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，昌吉市的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。

因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。

销售对象定位及住宅性能等级销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国加入日益临近，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。

因此世纪花园项目开发总体定位在国家康居示范工程。

销售对象是面向全疆范围内的中高收入阶层。

住宅性能等级根据建设部关于商品住宅性能评定方法和指标体系结合昌吉市及世纪花园住宅小区开发建设的实际情况，世纪花园别墅小楼申报级，其余均为级。

总体规划控制性规划要点规划指标世纪花园康居示范工程住宅小区规划用面积平方米，其中住宅用地面积平方米，公建及商业用地面积平方米，道路用地面积平方米，绿地用地面积平方米。

世纪花园项目总开发面积约万平方米，总投资亿元人民币含公建投资亿元。

首期开发约万平方米，总投资约亿元，启动资金约万元。

项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股银行住房按揭贷款实现滚动式开发。

开发成本预测土地平均成本元平均建安成本元目前昌吉地区多层住宅平均建安成本元配套设施建设费元其中平均环境道路投入元各项规费元室外工程费元前期工程费元利息元不可预见费元管理及营销成本元税费及其它元综合平均成本元。

开发方案整体规划分期开发。

以建立高组团采用孔管，管线在分支拐弯处及直线段超过的中间，设小号手孔井。

每户设壁龛式配线装置，每卧室书房起居室餐厅等处均设置个信息插座，在主要房间设置个电视插座。

电话在小区管理中心内设平方米左右的电话机房，光缆进小区，设置复用设备，为住宅提供宽带接入。

有线电视在小区管理中心内设平方米左右的有线电视机房，小区配置有线电视双向传输网采用方式向住户提供宽带接入。

小区计算机网络在小区管理中心内设平方米左右的计算机房，局域网采用以太网络传输介质为光纤加五类线，采用光纤接入方式实现小区住户随时在线上网。

安全防范系统小区周界防范报警系统采用红外线周界探测器，并与小区管理中心主机相连。

小区管理中心能随时显示报警路段报警时间，并自动记录，保存报警信息并且能够联动摄像控制，同时与公安区域报警接口联网。

小区闭路电视监控系统对小区主要出入口，楼宇进出口，主要道路，电梯轿厢进行监控。

监视器采用黑白监视器。

小区内道路，电梯轿厢等处采用定向摄像机，对小区主要出入口采用全方位可控摄象机，要求联网至小区管理中心，并将监视图象和信息进行记录和存储。

楼宇访客可视对讲系统在楼宇入口处安装具有电控门锁的安全防盗门和可视对讲主机，住户内设置可对讲分机。

在小区管理中心或小区安保值班室配置可视对讲管理机。

电控门锁不仅具有钥匙开锁的功能，还可支持智能卡和密码开锁。

小区的主要出入口设置可视对讲门口机。

家庭安全防范报警系统住户室内具有燃气泄露报警功能，结合可视对讲设置家庭紧急求助报警按纽，要求报警信号送至小区管理中心。

巡更系统在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并且记录。

车辆管理系统对出入小区的机动车辆的智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息随时送至小区管理中心。

火灾报警系统小区内设火灾自动报警系统及消防联动系统。

设备监控系统给排水系统的监视水箱检测水箱液位并报警集水井检测集水井的液位并报警生活水泵，消防泵，排水泵，污水处理设备运行状态等的监测。

照明景观照明控制，泛光照明控制及道路照明控制。

物业管理系统自动抄表系统采用有信号输出功能的水电煤气表等数字化表具，实现远程抄表功能。

给排水般生活给水自来水系统本工程给水采用分质供水。

所有公共建筑冲厕用水和道路绿地浇洒水景以及洗车用水均采用中水小区污水处理站的再生水生活饮用水采用纯净水其他用水采用城市自来水。

用水量本工程般生活给水自来水最高日用水量详见下表建筑类别用水定额人用水单位数用水量备注单元和点式住宅人联排和式住宅人幼儿园人公共建筑人未预见水量取合计最大小时流量。

时变化系数取，取供水条件及管道布置本工程周围尚无市政自来水管，故拟从小区东面延安南路引两条市政自来水管沿南公园路和五工西路至小区，并在小区内成环布置，供给区内生活和消防用水。

当地自来水压力为，故区内所有住宅和多层公建以及高层公建四层以下部分由环状管网直接供水高层公建四层以上部分单独设置加压泵供水。

中水供水系统水源本工程采用经过小区污水处理站深度处理后的再生水作为中水水源，水质符合生活杂用水水质标准的要求。

本工程中水最高日用水量详见下表建筑类别用水定额人用水单位数用水量备注公共建筑人幼儿园人场地道路浇洒绿地浇洒水景补水取循环量的洗车用水辆次辆次合计最大小时流量。

时变化系数取，取太阳能利用与生活热水系统太阳能是种清洁，环保，可持续使用的绿色能源。

昌吉市地处新疆平原地区，全年日照充足年日照时数大于小时，具有丰富的太阳能光热资源。

故本工程拟采用太阳能生活热水供水系统。

所有住宅采用分户太阳能供热系统，每个系统负担户居民的生活热水供应，联排和式住宅供热系统由二组热管真空管太阳能热水器套电加热水箱温度及水位控制和配水管道组成，每组热水器集热面积，贮水容积。

单元和点式住宅供热系统由组热管真空管太阳能热水器带电加热温度及水位控制和配水管道组成。

每组热水器集热面积，贮水容积。

区内幼儿园会所等建筑也可采用集中太阳能供热系统，系统由热管真空管太阳能集热器连箱贮热水箱水位控制和配水管道组成。

消防给水系统消防用水量依据建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范，本小区消防用水量为按区内需水量最大的幢建筑考虑，层公建为类高层建筑，室外消火栓，室内消火栓，自动喷洒。

区内同时间火灾次数为次，火灾延续时间为小时自动喷洒为小时。

室外消防在小区环状自来水管网上布置室外消火栓，负担室外消防用水。

消火栓间距不大于，保护半径不大于，距建筑外墙。

在小区污水处理站中水储水池处设消防取水口，补充室外消防用水。

室内消防高层公共建筑单独设置消防水池和水泵房，采用临时高压供水方式，供给室内消防用水示范工程区无高层。

幼儿园和低层公共建筑设消防系统，从环状自来水管网单独接管。

雨污水系统雨水昌吉市地处干旱地区，年降水量不到，年蒸发量大于，降雨强度。

本设计住宅和低层公建屋面雨水由外落水管排至室外绿地，高层公建屋面雨水设外落水管排至室外污水管小区室外道路雨水溢流至道旁绿地，广场和停车场雨水设雨水口收至室外污水管。

污水污水量计算本设计污水排放量按般生活用水量和中水用水量之和的考虑，即，设计流量按量大时污水量计算，即。

管道布置按建筑组团布置污水支管和化粪池，生活污水经化粪池预处理后，排入水区污水干管，最后排入小区东北角的污水处理站，经深度处理后再生回用。

热力热负荷估算建筑物名称建筑面积面积热指标热负荷住宅幼儿园会所公建其他用房总计热负荷为。

管网布置在本小区的西侧北京南路和南侧五工西路上均敷设有城市热力管道，热力参数为高温热水，故考虑从市政热力管道引入次热水，在小区内设置热交换站，交换出二次热水供给小区采暖。

由于小区的规划考虑分为南北两个区，北区为康居住宅小区。

这样考虑到两个区的开发时间负荷因素以及运行管理上的方便，在南北两个区内分别各设置座热力站。

北区从西侧的北京南路上引入条市政热力管道南区从南侧的五工西路上引入条市政热力管道。

因热力站交换出的热水为低温热水，主要用于住宅地板辐射采暖，其他公建如采用别的不同采暖方式时，可在公建里自设热交