廉租住房及公共租赁住房住房项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

根据三门峡城市总体发展规划，作为城市功能设施和改善民生的部分，本项目的开发建设具有重要的意义。

通过上述综合分析可知，项目有着良好的社会效益和环境效益，也具有较好的间接经济效益，同时具有较强的抗风险能力。

表明本项目在经济社会环境技术上均是可行的。

本项目将成为整个三门峡示范性的廉租住房项目，将对本地的经济社会产生非常深远的影响。

研究建议本项目的建设具有良好的社会效益，建议有关部门应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况，认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，以保证工程质量和工程进度。

在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证设计施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析比较论证。

在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程万无失。

第二章项目背景及建设的必要性项目提出的背景国家宏观政策背景住房问题是重要的民生问题。

切实解决城市低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生推进社会和谐维护国家长治久安的项重要举措。

年国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号国家七部委联合颁布了廉租住房管理办法建住房号年国家七部委又联合颁布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府履行公共职能的项重要责任，以加快发展保障住房为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，也是对我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的次总结和完善，体现了党中央国务院关注民生和执政为民的理念。

同时，年月份，国家财政部会同住建部下达了中央补助廉租住房保障专项资金亿元，主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买改建租赁廉租住房开支，这些有利的政策，为地方的廉租房建设提供了有力的财政支持。

河南省保障住房河南省做为个人口大省，随着城市化进程的加快，外来务工和毕业大学生数量越来越多，居民住房矛盾也越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。

今年河南省住房城乡建设关于保障性住房的要求是以科学发展观为统领，深入贯彻党的十七届五中全会省委八届十次全会省委经济工作会议精神，全面落实全国住房城乡建设工作会议和全省推进城乡建设加快城镇化进程工作会议要求，坚持四个重在和两转两提，以加快城镇化进程为中心，以实施城乡建设三年大提升行动计划为抓手，以项目建设为重点，认真实施省域城镇体系规划，大规模开展保障性安居工程建设，大力推动城乡基础设施建设。

三门峡的住房保障建设位于河南省西部，豫晋陕三省的交界处，东临洛阳，西接陕西省，北隔黄河与山西相望，南连伏牛山与南阳接壤，交通运输优越，境内电气化陇海铁路连霍高速公路国道国道和郑西高速铁路等条国家级交通干线贯穿全境。

历来为战略要地，同时也是当今中西经济文化交流的重要通道。

住房保障工作是项重要的民生工程，市委市政府对此高度重视，连续三年将保障性住房建设列入市十件实事。

年以来，紧紧围绕住有所居应保尽保的目标。

落实在个项目个保障性住房的建筑单体。

年以来保障性住房建设任务具体落实在个项目，其中廉租住房项目个共套，公共租赁住房项目个共套，经济适用住房项目个共套，棚户区改造项目个共套，限价商品房项目个共套。

在个项目中，已取得项目选址意见书或土地批准文号的有个年市本级新开工保障性住房建设任务是套，目前已落实个项目共套，完成目标任务的。

康乐家园前期建设情况南康乐家园小区年开始建设，期占地面积亩，建设廉租住房套，总建筑面积万平方米的开发处于快速发展阶段，原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加有较高知名度和美誉度有实力的开发商不多随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划建筑设计物业管理上的意识逐渐加强，户型设计环境绿化等方面有值得借鉴之处。

房地产发展存在的问题近几年，房地产业发展很快，但仍存在些机制性政策性结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面高档商品房比例过大低价住房有效供给不足，市场供求失衡。

房地产结构失衡问题是房地产业发展中的个痼疾，目前，住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。

些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小要么价格过高要么标准偏高要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。

房价有虚高成分上涨过快，超过消费者的承受能力。

房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民特别是中低收入者买房负担。

这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。

当前的市场，方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套建筑质量差等种种问题。

另方面，部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。

存在部分开发商盲目追捧的现象。

房地产行业前景看好加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本逐利而来，大量涌入。

在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。

突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。

房地产开发企业资质水平低，房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色。

房地产市场的信息不对称。

是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。

政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人的情况。

二是消费者购房时的信息不对称问题。

由于房地产商品本身具有显著的差别性复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能质量建筑材料配套设施等进行客观准确的判断。

特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。

物业管理不配套服务质量差收费难。

物业管理是房地产开发链中最后个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。

泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地站站岗就行。

当前，方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满另方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。

居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。

住房作为大宗消费品，其价格动则几万元十几万元甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买套住房需要倾其生积蓄，关系到个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育医疗住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从定程度上减弱了居民贷款消费的信心。

另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了超前负债消费观念，这也在定程度上制约了居民购房愿望。

三门峡房地产市场发展预测房地产市场具有很大的发展潜力根据建设部政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中的研究分析从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均超过千美元住房面积达到至平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的户均套房人均间房功能配套设备齐全的总体目标，以及城镇人均住房建筑面积平方米，每套住宅平均面积平方米左右的标准，可以预测今后房地产业的发展潜力仍很大。

中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积大于平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。

近年来相继建成的建业森林半岛郑和小区海洋新城现代城等高档小区的情况分析，可以看到今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的居者忧其屋，进到居者有其屋，再进到居者优其屋。

即全面提高居住功能质量居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。

建设规模南康乐家园年年三期廉租住房公共租赁住房及公共配套小学建设项目，规划占地面积亩，其中小学占地面积亩，计划总建筑面积约平方米，建设廉租住房公共租赁住房共计套。

其中计划建设廉租住房套，总建筑面积约平方米其中房屋面积约平方米地下室面积约平方米，廉租住房全部为高层层层，套形面积将控制在平方米以内计划建设公共租赁住房套，总建筑面积约平方米其中房屋面积约平方米地下室面