怀化广场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

该项目地上二十八层，地下两层。

其中负层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房，至五层为百货商场，六七八层为餐饮娱乐，八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。

整个工程包括征地建安工程道路绿化等，经投资估算，本项目总投资为万元。

建设期含前期工作按年实施。

本项目资金来源，申请贷款万元，余下由建设方融资自筹及预售房款解决。

经计算本项目投资利润率为所得税后所得税前，投资利税率为，全部投资财务内部收益率为税后税前，全部投资财务净现值为万元税后万元税前，投资回收期为年税后年税前。

其贷款偿还期为年，满足银行的还贷要求。

同时，财务敏感性分析表明，本项目具有较强的财务抗风险能力。

飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造，改观市容市貌，做出巨大贡献。

对于提高城市品位，强化中心城市功能有很大的促进作用必将成为城区新的经济增长点，开发后产生的商贸规模效应和辐射效应，从而增加税费收入将有效地创造新的就业机会，确保方社会的稳定，创造出良好的经济效益和社会效益。

二城市概况及建设条件城市简况怀化市位于湖南省西南部，东径，北纬，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。

怀化市域是个狭长地理单元，南北长达，东西宽约，形似跑兔。

它东倚雪峰山脉，与常德邵阳娄底交界北靠武陵山脉，与湘西自治州张家界相连西与重庆黔江的秀山酉阳以及贵州的铜仁凯里地区为邻南连九万大山，与广西桂林三江龙胜等地接壤。

素有黔滇门户全楚咽喉之称，今有湖南西大门之美誉。

怀化历史悠久，古称荆楚之地。

早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。

秦朝统中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有多年的历史。

年撤地设地级市，现辖个县市区，是个多民族聚居的地区，现有侗苗土家瑶等个少数民族。

依照人口抽样调查资料推算，年末全市在册总人口为万人，常住人口为万人。

怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之。

全市有万佛山丹霞地貌五强溪浩淼泽国有第二兵马俑美誉的秦代黔中郡古城赞为楚南上游第胜迹的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇，撩人心魄芷江龙津风雨桥通道皇都侗民族文化村怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。

怀化地灵人杰，人文荟萃。

老辈无产阶级革命家向警予滕代远粟裕同志出生于此，世界杂交水稻之父袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。

怀化也是些重大历史事件的发生地。

中国工农红军通道转兵会议旧址中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。

怀化市素有火车拖来的城市之喻。

国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈大字在城区交汇，怀化编组站怀化南站是全国九大编组站之，货物吞吐能力居全国第九。

高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。

怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。

国道与国道在城区呈十字交叉，另加上国道及条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。

芷江机场距市区公里，现已开通北京广州长沙航线。

总长公里通航里程公里的沅水航运可通江达海。

已形成水陆空三位体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之。

随着改革开放各项事业的发展，怀化市的城市建设日新月异，成绩斐然城区人口不断增多，城区面积不断加大，怀化市区已发展成为万人口的中等城市。

面向新世纪，怀化市委市政府于年提出了充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省市区周边中心城市新的发展战略。

怀化至年发展目标是力争国内生产总值在年的基础上翻番，社会主义市场经济体制进步完善，社会经济生活基本上走上规范化法制化轨道，人民生活普遍达到小康水平，人口资源环境与经济发展关系基本协调。

展望新世纪，在新战略的指导下，怀化必将进步加快发展，崛起为五省市区周边地区商务区规划为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速有序地发展。

经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现在三个方面是专业市场建设与培育取得重大进展。

截止年底，我市建成各类商品交易市场个，营业面积万平方米，其中城区个，营业面积万平方米，已形成建材百货家电粮油生资汽车摩托车等大类专业批发市场，年交易额亿，年销售额亿元以上的市场个。

我市的市场群体形成了买全国，卖西南的经营格局，全国各地生产的日用百货服装家电汽车粮食糖酒副食医药数码建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。

我市批发零售额为铜仁总额的倍。

今年月怀化火车南站的装卸货物量分别同比增长，怀南日处理车皮量达万个，超过设计能力倍，这些货品中销往铜仁吉首凯里等周边地区。

二是新兴业态蓬勃发展。

连锁经营物流配送电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠步步高飞达怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式，发展较快。

位居全国连锁业百强。

步步高苏宁加润多华天等国内知名企业及肯德基沃尔玛等世界知名外资企业入驻怀化，正深刻改变着我市商贸物流业态格局。

三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。

近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个的比重直在以上。

年，我市第三产业增加值分别是湘西自治州贵州铜仁地区和黔东南州的倍倍倍，处于明显的优势地位。

虽然我市第三产业排全省第位，社会消费品零售总额排全省位，但是第三产业占全部的比重社会消费品零售总额增幅第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。

可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。

项目建设的必要性房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。

在年中国增长的百分点中，有个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了个相关产业的产出增加，没有个其它行业有如此广泛的行业推动力。

年以来，中国房地产开发投资竣工面积销售面积始终保持了年均左右的增长。

年中国住宅投资占比例超过了美国，已经达到了。

而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业汽车医药房地产之，已持续了多年。

年，中国的城镇人口将达到亿人，年均增长，城镇住宅存量面积将达到亿平方米，比年将净增亿平方米，年平均需净增亿平方米。

目前，全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着怀化城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。

怀化市国民生产总值逐年递增，国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮，怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。

年，全市完成房地产投资亿元，同比增长。

对固定资产投资的贡献率为，拉动全市固定资产投资增长了个百分点对增长的贡献达到，拉动全市增长个百分点。

商品房销售给个人占全部销售面积的以上，商品房的销售以个人为主。

商品房市场供需两旺。

房地产业已逐步发展成为怀化市国民经济的重要支柱产业。

同时，房地产业也为地方财政开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过。

因此，该项目的建设符合怀化市产业的政策，有利于推动怀化市房地产业的发展是拉动内需剌激消费带动相关行业发展的客观需要。

怀化商贸物流业亟待产业升级，打造核心竞争力和核心企业。

商业业态水平不高近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起，经营管理水平参差不齐，造成行业整体盈利水平下降。

发展环境不优主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。

年市人民政府虽然出台关于促进我市商贸物流发展的意见，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地用电用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。

据了解，主要是文件对现代物流项目商贸物流园区物流中心配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿执行不力。

竞争压力大现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流西南周边地区借西部大开发的东风，发展来势迅猛，对怀化已形成了紧逼之势，怀化面临明显的竞争压力。

据年的统计资料，怀化经济总量投资规模和消费水平等与湘桂渝黔个毗邻市州地区相比，均处于第五六名的地位。

桂林市年实现商业增加值亿元，占全市的，全市商贸业税收亿元，占全市财政收入的，是我市的倍。

桂林的微笑堂柳州的五星商厦等大型购物中心营业面积在万平方米以上。

联华国美国药等国内知名连锁企业进驻柳州桂林后发展势头强劲。

铜仁响亮提出了建设商贸中心，不从怀化进货的口号，以打造中国第个地州顶级商务中心为目标，已建设了万货城。

周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进步加大。

柳州市于年颁发关于推进流通现代化发展的意见，明确了发展重点，从用地财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。

铜仁凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。

因此，该项目也符合怀化市关于发展商贸物流业的产业政策，有利于利用地段优势，打造怀化的核心零售企业形象，并且带动零售流通企业经营环境的优化，提升怀化本地零售企业的竞争力。

人口城镇化，扩大了市场消费需求。

怀化自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着市政基础设施的投入生态环境及投资环境的改善居民消费水平的提高和经济的不断发展，怀化的交通运输业商业中小企业等得到了迅猛发展，怀化的对外影响力不断扩大，招商引资力度增强，消费理念逐渐形成，城市品位明显提升，是个颇具吸引力的城市，是个很有发展前景的城市。

另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为怀化市的商品房消费市场增添了新的主力军。

汽车房产等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，的增加预示着新轮消费结构升级已为期不远。

怀化经济的发展，必然会加快城市