新城区平煤福佑苑项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

市新城区的规划勾画了条东南西北走向的历史文化和生态发展轴线。

新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。

新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线，南至水库，规划共分三个阶段起步区平方公里，近期规划面积平方公里，远期规划面积平方公里。

新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离公里，通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。

向西通过条公路和郑石郑州至石人山高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部公里处，通过此入口向东南公里处即可接许平南高速公路。

四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。

新城区起步区北依香山，湛河漯宝铁路漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。

规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。

新城区的规划引入生态城市共生城市新陈代谢城市等先进理念，体现出以人为本的精神和改善人居环境的意愿。

同时规划改过去摊大饼式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区教育科研区居住商贸区高新产业区等若干组团，从而为市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。

教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山带。

锅底山是师专新校区所在地，占地余亩，这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。

纬四路南侧从东至西分别为市工业学校工学院卫校金世纪高级中学，与纬四路北侧的文化居住用地起构成新城区的教育文化景观轴线。

目前，工学院师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业的发展对周边的文化居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。

行政办公商业金融区位于主干道纬路以北，该区域充分利用现有地形地势，依山就势，将办公商业旅馆居住文娱社交游憩等功能组织在起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文化内涵的城市公共空间。

作为新城区的标志性建筑市政大厦现已投入使用。

市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。

核心区的建设是带动新区发展的又切实举措。

居住区主要沿滨水地带布局。

规划的类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住宅，使每户都有较好的视觉效果，达到推窗见水的视觉享受。

住宅层数以层为主，适当兴建别墅式高档住宅，以丰富居住用地的开发层次。

二类居住用地以建设层的现代化住宅为主，适当点缀高层，每个居住区都充分结合现状自然地形与周围环境，引入生态化智能化概念，创造出富有生命活力的现代环境社区。

工业园区位于新城区西北部，以类工业和仓储用地为主，主要发展无污染的高新科技产业，附带周边的商业金融设施及住宅产业，成为新城区发展的产业动力区。

新城区的给水排水电力通讯热力燃气以及污水处理厂等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。

新城区规划在强调功能布局合理，配套设施齐全的同时，还注重对自然景观的利用和人文景观的塑造。

新城区生态景观可用轴两片三点两横四纵来概括。

轴指香山寺中心公园中心广场白龟沙洲景观轴两片指北部香山寺和南部平西湖风景区三点指东部森林公园中心公园西部休闲公园两横指北边道路防护林景观带和南边临水湖滨生态休闲景观带四纵是指南北向的生态廊道。

新区风景旅游区主要包括香山寺风景区平西湖风景区和新城区风景区。

香山寺风景区位于新城区北部，香山寺始建于东汉，传说观音菩萨在此修炼并完成汉化和女化过程的地方，在佛教界享有盛名。

水库风景区位于新城区南边的白龟山水库，这是座碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的气魄，水域面积近平方公里，库容可达亿立方米。

主要由湖泊景观沙滩休闲带和水源保护区构成。

新城区景观区自东向西有水湾公园东留村旧村改造商业街凤凰山水上乐园紫金山水湾度假区水上船文化博物园中心区湖滨私享平西湖后山公园山水情怀科技豪宅品质度奢华观湖大宅多种户型可供选择户型兼具实用性与审美性营销战略点个家族的荣耀，个城市的荟萃蝶湖湾期物业名称蝶湖湾期物业位置市西部新城区清风路与福佑路交汇口东南角开发商市帝荣房地产开发有限公司户型以三室两厅两卫为主，建筑面积在之间社区配套立体组合的园林景观，错落有致的植物空间休闲娱乐设施当前销售情况已经开始销售价格精选特价房源元楼盘设计及特点亲和的生活，代表了种居家生活私密性与公共性温暖的统销售卖点徜徉在高山流水间，自然风光迎面而至亲和空间，天伦之乐邻里之睦东情西韵，徜徉于江南风情园林精致小户型居室，个性时尚又不乏功能性亲切和谐友善的社区氛围营销战略点新区地标，高度生活享受二房地产市场特点从调查分析来看，目前的房地产市场整体发展持续平稳，供需呈良性增长状态，供需总量基本平衡，供给需求结构基本协调。

整体房价处于正常水平，只是在住房户型结构以及住房结构在空间分布上还需要进步调整。

市场消费观念尚未成熟，需要从重面积转变到重品质，进而促进住房品质全面提升。

中高端市场人气旺建业森林半岛和首府的成功开发掀起市居民对高品质时尚生活产生购买欲望时，人们都说建业森林半岛和首府的成功在于市场，就像其案名样的冲击力，始终占据声势的制高点。

森林公园文化定位中高端的豪华别墅，使之对市场的影响招致了业内的嫉妒。

完成了文化传播之后，建筑形式营销方式和市场运作手法的纯熟运用，通过各种设计手法和营销手段把项目的档次提升到个新的层次，是开发商苦心孤诣所追求的理想。

除了为生活的居民提供好的居住场所外，高端产品存在更大意义在于从金字塔尖端提升了房地产的整体开发水平，导致消费市场见倾城高层住宅受追捧的高层住宅建筑并不落后于其他二线中等城市。

大社区高层住宅为城市建设增加了许多亮丽的风景。

但物业收费高销售契税高当时多层住宅销售项目多等原因，终使高层住宅曲高和寡。

据市年以前的数据统计表明，多层住宅直呈开发量增加价格不断上升的趋势，而高层住宅却存在销售不畅或利用各种方式降价销售。

在许多开发项目中，规划有高层住宅建筑，但开发商都采取谨慎缓开发的策略，等待市场需求的到来。

年的高层住宅建筑像雨后春笋，在市各个位置拔地而起，佳田国际大厦亿昇城市花园建业森林半岛等项目在位置户型等方面已抢得部分高端市场，而正在规划建筑的多个项目中，君临天下蝶湖湾蓝湾国际新城铭座等都将以高层住宅面世，这些高层都将以较好的地段优越的位置，吸引了市高端人群的眼球。

业内人士预言高层住宅社区将成为市发展商在新老城区开发的重要产品，开始多层小型项目对阵，甚至对城区的其他楼盘也发出了挑战。

是庞大的购买群体带旺了市大型中高档住宅社区的发展，市区二手房的活跃和新城区楼盘的成规模开发，使市楼市呈现市区租新区住的城市发展方向新雏形。

三年房地产市场展望市辖区人口万左右，买房者主要集中在高中收入阶层，再加上大批外来人口的流动，市政的大规模投入，将会对的房地产市场产生大的拉动作用。

从统计数据来看，目前房地产市场的争论很多，主要集中在三个方面，是房价降没降，二是楼市救不救，三是回暖没回暖。

市场形势，如鱼饮水，冷暖自知，企业感受最深。

根据统计数据得知，第季度市区共核准预售项目个，预售面积万平方米，环比下降，同比下降。

商品房备案面积万平方米，环比增长，同比增长备案金额亿元，环比增长，同比增长。

新建商品住宅多层均价元平方米，环比下降，同比下降高层均价元平方米，环比增长，同比增长。

商品房开发放缓，市场投放减少，住房成交放大，市场回暖明显。

经过了房改后，收入较高的人群对自己的住房条件并不满意，希望有更高档次的房屋，更高档的居住环境。

建业森林半岛和首府的热销就说明了这个问题。

另外，还有的并不追求高档，但需要更好的户型更大的居住面积更好的楼层和更好的地段。

因此，在性价比较高的楼盘还是很有市场。

近来受到许多外地投资者和开发企业的关注，他们纷纷携资加入本地的房地产开发建设，加入了全市竞争不算激烈的市场。

在，在房地产供求结构失衡的情况下，外地实力强大的开发商肯定会对当地的市场形成压力，亦会带动地产市场的价格上升，使强者更强，弱者则逐渐退出竞争舞台。

同时也会使的市场更加健全，开发商所推出的项目会更加符合消费者的需求。

在大风大浪中胜出的开发商将会把户型设计合理价格档次多样物业管理到位的小区提供给大家，所以最终受益的还是广大居民。

第三部分宗地分析篇地理位置福佑苑位于市新城区未来路南侧，福佑路北侧，清风路东侧东临城市高层小高层公寓区，西侧为城市中心绿地，南部近临行政办公中心区，北侧近临城市主干道未来路。

该苑区规划用地面积为平方米合亩，红线以内用地面积平方米合亩。

项目北面邻近城市主干道未来路，南面紧邻城市规划支路福佑路。

根据规划要求，福佑苑在南北两向分别设置了机动车出入口，因而苑区内交通便捷。

根据规划要求，在苑区内设置贯穿苑区南北的绿地。

在苑区西侧是城市中心绿地，苑区内外绿地环绕，环境优美，非常适合居住。

二地块特点地块位于新城区行政区东北部地块整体呈状地块总体量不大视野比较开阔，适合生活居住地块较平整，施工条件优越三项目分析地块优势区位优势本地块处于新城区行政区的优越地带，很容易被这些区域的客户认可，本项目周边为市各局委机关办公大厦的集中区，拥有大量的潜在消费人群，消费者资源十分丰富。

发展前景优势由于新城区刚刚进行了良好的规划，随着新城区区发展战略的实施，各项设施将不断完善，生活配套更加便利，升值潜力指日可待，拥有巨大的升值潜力。

交通优势本项目所在片区处于西区的优越位置，交通网络非常密集，有城市快速公路及市政道路直通周边各区，交通优势十分明显配套完善与新城区第安置小区公务员小区为邻，市政大配套将非常到位，居家生活便利，银行医院休闲广场等应俱全，购物也相当方便，社区型的便民店更是十分方便在税收和行政事业性收费上可享受定的优惠，而且在日后的相关手续办理过程中也将会有许多的便利条件地块劣势地块略显狭小由于特殊的原因，此地块总