新城花苑住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目自有资金比例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中商业部分面积住宅部分面积绿地率容积率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率问题与建议考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。

第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业的影响十五规划对房地产行业的影响区域经济协调发展对房地产市场的影响首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以预计未来定会在政策上进行相应的调整。

与自然条件恶劣基础设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。

中部地区的些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础，也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜力不容小视。

从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多，旦经济起飞将导致大量的住房需求。

其次，十五规划提出了城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市竞争力。

显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大受惠者。

些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸引到外来人才的迁入。

关于土地增值收益的重新分配问题在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革，健全被征地农民的合理补偿机制。

可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机会和高额利润。

除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。

从发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主将承担更高的税收。

物业税土地增值税和二手房的所得税的征收不仅是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。

调整住房供应体系完善供应结构的问题十五规划建议中提出方面，要继续改善居住条件，尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最严格的耕地保护制度，节约使用土地。

同时，保持房价的稳定也是实现价格水平总体稳定的重要前提。

可以看出，要同时实现上述的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。

前面我们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都交给市场来解决。

由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细分市场。

提出了土地集约利用建筑节能环保等技术性创新要求要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创新。

在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而分地区来看，北海深圳北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。

也就是说，全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。

限外背景下外资继续大量涌入年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策，商务沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司部办公厅年初发布了关于年全国吸收外商投资工作的指导性意见，提到严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。

仲量联行发布的全球房地产投资报告提供的数据是，年房地产新兴市场交易强劲增长，交易总额超过亿美元，其中中国房地产市场的交易额达到亿美元，创下历史新纪录。

今年月，房地产开发到位资金亿元，同比增长，是完成投资额的倍。

从资金来源看占比居前的仍是自筹资金国内贷款和定金及预付款。

利用外资尽管仅占资金来源的，但呈现快速增长，增速高达，其中绝大部分是外商直接投资，前四个月共亿元，同比增速更是高达。

限外背景下外资继续大量涌入的原因主要是行业调控使得国内房地产开发企业的资金链不断绷紧，人民币升值趋势和国内房地产业的高额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意愿。

近日商务部和国家外汇管理局发布了关于进步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。

通知强调，将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案。

外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批，外商投资的门槛大为提高。

行业运行趋势展望行业调控主基调控制房价涨幅调整住房供应结构年以来我国房地产市场调控政策密集出台，调控力度相当大。

在新轮调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了些积极的变化。

主要体现在住房供应结构开始有所调整房价涨幅总体平稳税收信贷土地政策稳步落实城镇房屋拆迁规模得到合理控制等。

但客观来看，调控政策还需进步细化和落实，调控的效果也并不明显，远未达到离预期的目标，房地产行业存在的问题仍很突出，主要问题是当前住房结构调整工作还处于起步阶段，供应结构性问题依然严重房地产开发投资增速高位上扬商品房市场供需矛盾加剧，部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高，加上外资进入中国房地产市场力度加大，房价上涨的压力仍然较大部分地区住房保障制度建设滞后等。

因此，年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构稳定住房价格是两大重点。

对房地产的调控仍然会从土地财税和金融政策三方面入手。

土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存量提高使用效率是今后土地供应的个重点。

税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。

例如，上海市将从月日起对定年限内的非普通住房转让征收的土地增值税。

除土地增值税进行清算外，物业税试点工作也有望破题，目前有关部门正在进行物业税空转试点的工作。

此外，如果商品房沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大，势必进步收紧本已紧张的资金链。

物业税试点和商品房预售款专户管理办法是后续可能出台的对房地产行业影响较大的举措，但它们对行业的影响程度要视政策的力度而定，目前还很难准确预测。

当然，更多的调控工作应当是对前期出台的系列政策的进步细化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。

行业运行趋势展望中长期看好国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议政府工作报告中指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。

三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。

四是深入整顿和规范房地产市场秩序。

可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。

从上半年的行业运行情况看，总体上有升温的趋势，似乎与调控的主基调不符，也没有朝着调控预期的目标发展。

因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。

不过统计数据还需要继续观察，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。

不过房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。

尽管年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展房价小幅平稳增长。

沁阳市宏观经济环境分析沁阳市经济状况经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段截止年底，沁阳市地区生产总值亿元，居焦作六县五区之首，比上年增长，全市人均生产总值元，地方财政收入完成亿元，增长，其中税收收入实现亿元，税收收入占般预算收入的比重达到。

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