新希望大厦项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目功能塔楼功能纯办公裙楼功能商务配套诠释本项目的功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多的商业对办公环境的影响，有利于提升项目的专业品质。

配套按照国际甲级写字间的标准电梯每部客梯服务的面积不高于平米，拟配备部电梯空调中央空调，可分户开关，分户计量自动控制空调新风给排水配电照明消防紧急警报手机直放闭路监控车库管理同声传译等信息点密度平米个停车面积地下三层，保证每个车位服务的面积不大于平方米，预计将提供个地下车位。

第三章公司及运作团队介绍新希望集团简介略二新希望集团的组织结构略三项目运作的主要人员的介绍略第四章市场分析与需求预测近年成都市办公物业市场供求状况描述成都市办公物业开发状况指标房地产开发投资额亿元办公投资额亿元办公投资比重办公施工面积万办公竣工面积万办公新开工面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局注表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。

成都近年来办公物业投资额变动情况办公用房投资额变动情况年年年年亿元办公物业投资规模在年度上扬幅度较大，比年净增亿元，上涨幅度为年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业的投资额同比增长。

由此可见，从年起，成都的办公物业市场开始步入了快速稳定的发展期。

从年即将的动工的项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。

成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况办公用房施工面积及竣工面积变动情况年年年年单位万平方米施工面积竣工面积从上表可看出，从年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是年，比上年增加万平方米，增长幅度达到另方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从年开始还有略微下降的趋势。

造成这种现象的原因可能有两个其是新开工面积从年的万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。

鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。

此外，办公物业的投资风险供给量大投资大开发经验要求高等也是值得开发机构高度警醒的。

成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。

近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年的蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在年销售面积比之年又有较大幅度上涨上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表注，涨幅达到。

从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。

二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。

国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。

经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。

房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发规划营销管理等环节也愈发成熟。

高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展中国加入以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。

经济发展使国内些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象展示公司经济实力从而进步拓展公司业务的创业需要。

基于上述客上涨的趋势。

写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。

根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。

未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。

成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量的上限是万左右。

成都市未来商品房的供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场的供应量在万平方米之间，每年的供应量在万平方米之间。

市场占有量成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，年仅为，年为。

办公楼供给市场从年起直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从年开始回升，当年实现投资亿元，年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率。

在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。

表现出办公物为强劲的增势。

与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。

特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破的情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。

这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。

与办公楼供给市场的低迷相比，市场对该类用房的需求量却持续上升，年办公用房的销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。

在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。

市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。

随着经济的发展，西部大开发的深入，办公楼市场需求将会进步的加大。

物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济的相关理论模型对成都市写字楼市场的需求进行预测。

我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。

成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳的总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。

小结从写字楼的市场的相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅年的施工面积就比上年净增加万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份的市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量的时期，市场竞争激烈。

时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。

客群描述主要包括外企国内大中型企业知名国企私企合资企业各类金融机构银行保险公司证券公司等。

这些企业非常注重品牌的树立以及良好的办公环境，对办公地点的区位软硬件配置交通条件区域配套等要求颇高。

客群投资决策因素上述类型企业的理想办公场所是交通条件优越区域配套完善能与国际接轨的甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低电梯少且速度慢空调配置不到位车位少物管服务差等缺点，满足前述条件的写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力的企业选择在价格昂贵但服务到位的五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。

项目针对性优势本项目位于发展非常成熟的城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。

项目紧邻的人民南路是成都市政府着力打造的三条城市南北轴线之，也是成都最有希望的轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业的基础。

城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场的认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼的整体优势，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略的逐步实施，项目区域将成为最有活力的区域之。

客户主要需求特征地段是品牌客户最看重的因素。

写字楼不但是企业品牌的名片，而且是公司实力的体现。

因此，跨国公司或国际化企业往往将地段作为办公选址的第要素。

而其在考虑地段时，交通便捷路网发达距机场的距离近建筑标志性突出形象力强。

是主要衡量标准重视商务配套。

要求银行商务中心娱乐餐饮配套，且均以大厦客户为主。

客户单。

过多的业主将会影响大厦的形象和降低大厦的影响大厦设备的使用率。

因此，保持相对少的客户是品牌客户进驻重点考虑的因素之。

对建筑本身的硬件要求较高。

建筑机构框剪结构，大开间设计玻璃幕墙，落地窗标准层平方米进深米天花净高米以上实用面积以上。

空调提供低风速全空气调节系统和小时空调供应。

冬季摄氏度，夏季度充足的新风供应量立方米人小时小时冷凝水供应电脑机房。

电力双路三路供电备用发电机不间断供电电力供应量瓦平方米。

通讯光纤宽带卫星接收可视电话会议。

消费系统安全烟感系统声光系统定期的消费演习。

电梯充足的电梯数量容量等待时间短，运行速度快。

钟情品牌物管。

强调健康环保。

如要求在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。

第五章竞争分析主要竞争项目介绍近几年成都办公物业的开工量增加迅速，年及年即将动工的项目很多，其中定位较高的项目也不少，预计年后成都办公物业将巨幅放量，届时对本项目的冲击将会比较大。

在这些将与本项目同期落成的项目中，综合项目区位物业定位等因素考虑，国航大厦锦绣八期仁恒广场地王大厦特拉克斯大厦三峡大厦汇通大厦华辉广场四川机械设计院项目等可能成为本项目的主要竞争对手。

国航大厦区位成都市航空路号建筑高度米建筑类型由栋