旅游度假区五星度假酒店项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

但普遍没有厚实的经济基础。

好动型青年公寓的主要租买者。

对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。

贷还款能力强，接受贷款购物的方式。

出游以朋友同事作为组合元素。

新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。

对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买的高峰期。

不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。

开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。

职位上升快，有较好的能力调整住房到更大更高档次。

经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力。

开始注重投资及对生活质量的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。

时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个最佳的平衡点。

满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住，经济状况仍然好。

伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。

仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。

但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。

容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品能迎合该群体的口味。

经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。

随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的趋势。

由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。

同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。

注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段的人群。

行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。

经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。

家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。

度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。

财力雄厚人包括上表中阶段的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。

回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶相得益彰，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景景观结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。

本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。

功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房部分平方米，占总建筑面积的，公用设施部分包括为平方米，占总建筑面积的，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。

地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内，包括停车场仓库等。

户型设置建议设置六种销售户型单间双套间三套间叠拼度假单元小独栋围合式度假单元大独栋度假单元。

同时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。

价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。

选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。

景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。

具体定价建议如下相关经济及技术指标本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度假单元式套房部分约平方米。

总销售面积约平方米本项目总建筑面积约平方米本项目总投资费用约万元可销售面积部分单位成本元平方米。

平均售价制定建议具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议第阶段，本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进步提高，销售平均实收价格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。

备注此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精装修全配备价格。

控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。

价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上的调整。

我们将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。

入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。

从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是主体工程已基本完成配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位形象与品牌的推广已达到了预期的效果物业的管理模式服务项目收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。

最佳的宣传认购时机为年月到月。

届时，硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经达到正负零物业管理模式服务配套收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。

根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。

建议该项目的销售方式是进行公寓的产权销售，然后采用标准五星级酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理以零散发售为主采用自销为辅委托代理销售为主的销售方式采用组合式付款方式物业管理定位本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。

本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效高品质经营管理。

酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营管理约定，对本项目进行五星级酒店式标准化经营管理，并保证业主的物业在有良好经营管理业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。

运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报公寓的经营管理状况，并接受业主委员会的书面预约，公寓业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。

在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。

业主委托经营管理方式专有名词定义烟台五星级度假酒店位于烟台市上，山东省级旅游度假区内，按照五星级度假酒店标准建造。

酒店客房以产权方式销售和经营管理。

二营业收入烟台五星级度假酒店通过出租酒店客房来产生收入仅指房租，不包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报和电传等其它酒店项目的收入，不包括服务费收入以及酒店设备场地的使用