棚户区改造工程投资立项备案核准融资贷款申报资料

规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，包括栋住宅楼楼楼为层建筑，楼为层建筑，楼楼楼为层建筑，住宅建筑面积平方米，地上储藏室建筑面积为平方米，公建设施建筑面积为平方米，主要包括泵房物业管理用房煤气调压站及社区中心等。

规划范围凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，规划思路从全局利益出发，确定合理的功能定位优化空间布局，综合调整土地利用规划积极保护生态，坚持可持续发展的原则注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。

规划重点以中共委人民政府关于加快推进城中村改造的意见邹发﹝﹞和土地利用总体规划文本为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质结合土地利用现状，合理调整土地使用明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性完善公共服务配套与市政基础设施合理组织交通结构，充分利用对外交通优势确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。

项目总体规划方案总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。

受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境气候特点，形成风格独特，造型新颖，统和谐的建筑群体与环境。

规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。

建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。

本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间室外环境房型建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。

项目总体规划的几点说明该项目建设开发周期年半，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。

总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。

突出环境设计的宗旨，以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。

总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。

小区的目标顾客主要为公司棚户区居民及社会中低收入家庭，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房商品房及部分廉租房，建筑形式采用多层和高层，并初步确定项目主要技术指标参数如下建设用地总面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米公建设施建筑面积平方米地上储藏室建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑方案本项目拟建场地呈乙字形布置，项目建在凤凰山路旁，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计本项目在规划设计中，充分利用地形地势和项目所处的环境，处理好建筑绿地停车交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开互不干扰。

建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。

根据现在的整体布置建筑内的功能组合以及配套设施道路绿化活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供个舒适的活动空积元估算。

投资估算项目建设投资估算表表建设项目成本估算表单位万元序号项目计算基数估算投资合计建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用建筑工程费用住宅楼多层住宅小高层住宅高层住宅储藏室公共建筑绿化道路及停车场设备购置及安装费给排水消防强弱电采暖燃气工程建设其他费用征地费城建配套费人防建设费建设单位管理费勘察设计费工程监理费工程保险费劳保统筹费基本预备费用建设投资资金筹措本项目总投资估算为万元，全部由企业自行筹集。

组织机构与人力资源配置组织机构设置根据国家的有关规定，该项目实行法人责任制，项目实施由全面负责，对项目的策划建设进行全方位管理。

该项目设总经理名，全权负责该项目运行，总经理下设开发部工程部预算部人事部市场部财务部营销部等部门。

总经理办公室负责公司日常事务性工作，制订公司的发展规划。

工程部负责工程的技术指导预算部负责项目投资策划财务部负责公司的财务管理和财务结算工作人事部负责工作人员招聘市场部负责市场拓展和调研营销部负责销售工作。

企业组织结构图总经理劳动定员根据本项目建设情况，拟定方案人员见下表部门管理人员工程技术人员业务人员合计项目总经理项目副总经理工程部预算部人事部市场部财务部营销部合计项目组织与实施计划项目组织本项目由负责组织实施。

拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工监理和设备的供货及安装等单位。

项目建成后，由负责市场销售工作。

实施计划安排本项目计划于年年底前完成立项勘察设计等前期准备工作，技术副总经理行政副总经理工程部预算部财务部营销部人事部市场部年初开工建设，本项目建设期约个月，期间完成项目的土建设备安装初装饰等项工程，预计年月底工程竣工。

预计工程竣工后年半内完成销售工作。

项目具体实施进度见下表项目实施进度计划表序号项目年年年年项目前期工作立项初步设计施工图设计土建施工及装饰安装工程道路绿化工程销售工作第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。

如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地产开发决策者所关注的首要问题。

中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。

调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。

中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要及省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。

调高第三产业比重，加速发展现代服务业。

加快重点领域服务业发展。

优先发展与制造业配套提升制造业水平的现代物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度大渗透性强的信息服务业文化产业旅游业和房地产业积极发展现代商贸业和居民服务业。

针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。

注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善的综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务的房地产业。

鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。

住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。

年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧银根地根限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。

但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展以住宅为主的房地产开发投资平稳增长商品房施工竣工和新开工面积均大幅上升年房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。

在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降房价环比涨幅回落的现象。

进入月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。

但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在定时期内存在。

房地产市场来看，自年以来，随着涉房调控政策国六条央行加息等政策的出台，在税收信贷土地政策的调节作用下，连房地产供销相对稳健。

住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。

充分考虑居民购买力不同，在住房开发过程中，国家省市各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。

山东省济宁市作为的上级领导机构，每年均给制定经济适用住房建设投资计划，从根本上保证了经济适用住房的建设，从根本上为购买力较差的居民解决了住房问题。

产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。

最近几年，房地产业发展成效显著。

但也要看到，房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定的宏观调控目标还有距离与建设国际性城市的目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。

对此，各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在有保有压区别对待总体原则指导下，深入研究本地个性化特征政府采取系列切实可行举措，推动房地产业持续健康发展。

为加快城市住房建设