楼观道温泉旅游项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

第三节与西安旅游网络的关系目前，以西安为中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。

楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山的个必经之点。

除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅游专线公路，把终南山线的翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。

第三章市场分析与论证第节陕西旅游市场现状陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额。

这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力。

形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。

近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象。

主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没有形成自己的核心竞争力和独特性买点。

陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。

实行结构调整，消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。

第二节西安温泉服务业现状自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。

温泉沐浴作为项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。

西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场浴都洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式，为城市部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。

据估计每家浴场的日接待能力都在人左右，日营业额可达万元。

就资源和历史影响而言，还有些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘徊局面。

基本情况如下骊山温泉临潼历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动。

但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。

西汤浴温泉眉县历史悠久，影响较大，有定知名度，主要依靠太白山的旅游吸引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。

东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。

温泉经营单位主要项目有普通的洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。

综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境历史文化旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大的效益。

第三节温泉旅游产品的特点投资周期短初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值。

与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。

二具有多次重复性消费的特点自然风光历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦绣中华世界之窗这样大资金大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初休憩结合起来的幢别墅组成，主要接待商务团队和家庭团队及至尊客人，有豪华客房标准客房会客厅娱乐厅书房餐厅阳光间和屋顶花园，每套面积为平方米，室内空间敞阔功能配置齐全装修尊贵典雅家具豪华气派。

三用地平衡表分类名称用地占地率备注建筑用地紫云苑餐厅员工住宿办公特色宾馆宾馆住宿会议中心会议娱乐万象观宾馆接待客舍宾馆宾馆住宿及设备用房万象观客舍汤泡八卦金汤室内汤泡种植用地保留竹林保留松林汤泡区种植庭院区种植道路广场用地入口广场餐饮广场后勤广场会议广场别墅广场露天汤泡用地道浴园露天汤泡区分区入口广场区万象观宾馆服务区道浴园休闲汤泡区别墅汤泡区其它用地总计四服务设施设置构想露天汤泡区服务设施按组分布，提供喝水吸烟休息处，挡风设计池边干浴巾服务，简餐服务，电子呼叫系统，小木屋休息，池边理疗按摩服务，服务及安全监控系统。

室内汤泡区服务设施按组分布，提供喝水吸烟休息处池边干浴巾服务，简餐自助服务，电子呼叫系统，理疗池，休息屋，池边理疗按摩服务，和香熏服务，服务及安全监控系统。

别墅汤泡简餐服务，电子呼叫系统，服务及安全监控系统。

客舍汤泡自助服务，服务及安全监控系统。

第四节其他工程内容土方工程项目期用地范围的地势南高北低，南面最高自然地形标高米，北面最低处自然地面标高米，总高差米。

用地总长度米，用地宽度。

平均坡度为。

根据自然地形及建构筑物的布置要求，采用台阶式布置，将入口庭院区汤泡休闲区汤泡别墅区宾馆服务区四大功能分区布置在个较大的台阶上。

第台阶标高，布置紫云苑餐饮万象观宾馆后勤服务入口等功能建筑物，挖方为主。

第二台阶标高，布置宾馆服务区和紫云苑，挖方为主，填方为辅。

第三台阶标高，布置八卦金汤，挖方为主，填方为辅。

第四台阶标高，布置露天汤泡区，挖方填方相平。

第五台阶标高，布置别墅汤泡区和水泵房区，挖方为主。

总计土方总量为立方米，其中填方量为立方米，挖方量为立方米，挖方量和填方量相差立方米。

二道路工程车行道经外部两条交通干线进入楼观台风景区，绕行风景区车行环线北侧进入基地。

车行道由楼观台景区北侧车行道向西延伸衔接基地景区，基地期用地西侧开辟车行道，向南延伸考虑衔接二期用地。

新设计路面宽米到米，其中米宽道路米，可供来往错车和停车用。

步行道主要连接服务区和泡汤区内道路。

宽米，由步行道和踏步构成。

泡汤区道路因地制宜，蜿蜒通幽，由步行道和踏步构成，宽米，观光道路总长米。

停车位区森林公园停车场，规划车位个道温泉园区停车场共有停车位个后勤停车场，规划车位个餐厅停车场，规划车位个会议办公区停车场，规划车位个别墅区停车场，规划车位个内部道路停车位，规划车位个。

三绿化种植突出基地竹林的植物主调特色，保留成树，难于保留的尽可能就地移栽，植物选择以秦岭乡土植物为主如白皮松银杏柿树桃玉兰蜡梅牡丹月季等，植物造景巧宜精雅，春观花夏乘凉秋观果冬赏枝，植物配置坚持做到遵循因地制宜因景制宜因时制宜的原则，营造自然山野的园林风格，形成温泉汤泡的环境氛围。

确定新增加余种花木。

基调树种采用浑厚朴实的广玉兰法国梧桐柳杉桂花塔柏等，做到动静分离，在有限空间营造静谧幽深活泼的气氛和意境。

同时基调树种从头到尾贯穿全园，对情趣各异的各个区起联系协调作用，达到多样统的效果，总体基调严谨规则，各分区在基调统下各有特色。

充分利用植物的香味色彩形态叶相季相等变化特点，形成春天碧桃紫荆迎春玉兰竞放，夏日美人蕉紫薇斗艳，秋季桂香扑鼻，冬来梅花吐蕊的缤纷景观。

充分利用原有树木，在大树周围合理运用草花和地被物，增加绿化层次，丰富景观效果。

绿化工程量见下表编号名称拉丁名规格数量株单价元株备注株高胸径雪松元湿地松西安无货落叶松元油松塔柏冠水杉柳杉法桐带土球泡桐杨树垂柳大叶女贞梨树冠锦带头以上乌桕榔榆白蜡水冬瓜拉丁名不确定木瓜山楂梅花冠樱花紫荆合欢白玉兰广玉兰桃树冠核桃栾树椿树国槐刺槐大果榆拉丁名不确定竹注绿化中其中灌木面积共约以上苗木价格根据周至县苗木供应商报价四给排水工程供水方案对温泉水采用分区管理的办法，别墅区完全采用温泉水，汤泡区部分采用温泉浴，部分采用中药浴加热自来水或利用回水，餐饮宾馆绿化道路冲洗等用水由自来水供给。

用水量计算见附表。

楼观道温泉项目用水量估算表序号名称最高日用水量最大时用水量温泉热水最大时用水量备注客房淋浴员工泡汤池进水时补水时进水时补水时餐饮洗衣房锅炉热水冲洗及绿化小计按补水时计未预见水量合计最高日用水量，最大时用水量。

其中温泉水系统最高日用水量，最大时用水量。

使用后的温泉水再生处理后回用于汤泡池，回用比例，每天温泉水取水量为左右，以每小时自流计算，完全依靠自流即可满足每天需求。

自来水用水量为其中中药浴用水。

给排水系统供水系统从公共自来水管网接入根给水管，在园内连接成环并引至地下生活蓄水池，由园内环状管网直接供应温泉泡汤池等用水，客房等需高压供水的建筑采用变频恒压供水设备供水。

在温泉水井处蓄水池设加压泵，将温泉水加压引至标高米的的热水蓄水池，储存夜间及平常富余的温泉水，自流至温泉泡汤池等用水处。

在期用地设增压泵房供客房等建筑用水。

温泉泡汤池按每天换水次设计，换水时间小时。

温泉水热水量不足时由锅炉加热补水。

温泉水循环系统温泉泡汤池回收用后的废水，收集至废水池，经沉淀过滤消毒处理后，供园内景观及绿化洗车等用水。

热水系统采用电加热锅炉生产热交换供水，用于供给露天中药汤泡池以及客房洗衣房餐厅等，最大时供热水。

排水系统污废水建筑内排废水系统采用污废合流单立管排水系统排出，在院内汇集经化粪池处理后，排入市政污水管网。

雨水建筑屋面雨水采用外结合排水系统，设计重现期为年。

院内雨水汇集后，排入市政雨水管网。

防洪泄洪在虎豹沟和地震台通道设拦水措施，使洪水沿道路分流。

沿西界设排洪沟，引洪水出基地。

场地雨水排水利用场地道路，明沟排水。

消防灭火系统消防用水量系统名称设计流量延续时间用水量备注消火栓室外消火栓室内自动喷水合计室内消防水量全部储存在地下消防水池中，水池容积。

在室外给