武汉保利圆梦城项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

享受型高档商品消费增长明显。

月份，城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

同时，全市限额以上批发零售业销售额实现亿元，同比增长增幅较高类别依次为金银珠宝类增长，汽车类增长。

随着收入增加，人们生活水平不断提高生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。

房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。

月，全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，投资速度适度。

同时，较全国的增长速度低。

可见，武汉发展速度低于全国水平，有进步的投资空间。

全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。

与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。

月，武汉开发办核准个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为万，约为去年同期的。

楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素。

主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。

上半年主城区共成交宗土地，累计面积万，累计可建规模万，超过全年指标。

销售面积路创高，比去年同期增长。

年月全市商品房网上备案销售面积达万，与去年同期相比增长全市登记备案销售套，成交量比年同期大幅上升。

住宅均价突破元。

上半年，武汉成交金额累计达亿元成交均价为元。

其中，商品住房均价为元，主力价格区间整体上移元，元元房源占到总成交量约六成，已成为主力房价。

以下小户型交易量占比接近市场份额。

年月，据房地产市场信息网数据显示以下套户型套，分别为新增供应总量的。

而从市场销量看，平方米以下的户型占总成交量的，接近市场份额。

武汉房地产市场现状及发展分析开发企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额竣工总面积销售总额纳税总额都占到全市总额的以上，与国内线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。

惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。

上半年武汉楼市大热方面是购房者的抢购，方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为年度销售旺季中的流行语。

对于处于后期仍有定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。

万科华润福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展年万科武昌汉口中心城区的双金色计划光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续亩地块，万科西半岛万科高尔夫城市花园双塔领跑金银湖。

同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南汉钢杨园宗用地完成中心城区部署武汉本土名企福星惠誉收购月低调收购徐东团结村集团股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。

武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。

由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。

外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。

武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性年上半年，武汉市商品住房均价为元，比年上涨，与此同时，深圳涨幅高达北京涨幅更甚达广州涨幅达。

同时这价格水平仅相当于深圳年，上海的年，广州的年。

与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。

第三部分阳逻区域房地产前景分析项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯的产业集聚区，具有承载武汉新轮制造业尤其是重工制造业转移的综合优势。

大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大的潜在优质客户群，具有相当的购房需求。

按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积平方公里，人口万，到年达到城区用地规模达平方公里，人口万，到年，城区达平方公里。

本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。

片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商的加入该区域的房地产均价被逐步拉高。

商业配套的完善新城市中心宜居环境的独特优势也为后续价格的上升提供了良好的空间。

阳逻的级土地交易市场价格攀升迅猛详见表类别年度投放土地宗成交土地宗投放面积万况较好，价格按楼层朝向差异不等，在元平米范围浮动。

年月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻的房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年的均价元平米，涨到目前的均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山的部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居的生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度的升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内的热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前的市场价格下，将会全面突破元平米的价格线，未来半年整体价格会趋向元平米的高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套的改善阳逻将成为武汉新轮购房潮的焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展的重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达的高速公路网络，使阳逻海陆空三位体的交通优势明显，物流枢纽发达，工业园的产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，远景为平方公里，万人。

地理位置好项目所在地位于阳逻新城的中心位置。

属于丘陵地势紧靠天然湖泊并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区的潜力。

生态环境好项目所在地自然环境良好山水有靠有聚，符合武汉人的居住习惯。

地块形状规则项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢形成天然的景观资源。

未来人口迁入带来利润阳逻未来迁移而入的近万人口相当于个中等城市，这样的规划发展前景不可小觑。

随着迁入人口数量的急剧增加以及相对市区低廉的房地产市场价格，未来年时间内阳逻将面临次居住需求极度旺盛的契机。

大企业迁入带来潜在客源企事业行业就业人口规模入驻时间武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口万年已有就业人口近万占地面积亩年销售收入亿亚东水泥水泥就业人口人占地亩投资亿北新建材石膏板就业人口人亩期投资亿西门子输电配电就业人口人占地亩投资近亿欧元阳逻国际集装箱转运中心港务物流已就业人口万人，计划就业人口万。

年新增就业人口人年吞吐万标箱年增加至万标箱。

内河航运第大港。

阳逻电厂发电已就业人口人华中最大的热能发电厂装机容量万千瓦。

湖北大学阳逻分区教育在校学生人教职员工人亩爱帝纺织工业园纺织服装已就业人口余人总投资亿占地亩随着武船重工冶钢构重冶机械江南纺织等企业在阳逻新城建成投产，特别是武钢材深加工武车等大项目的开工建设，加速了阳逻新城经济实力的积累也带来大量的迁移人口和就业机会阳逻区域人口数量已经从年的万人增加到年底的近万人含流动人口。

项目市场定位根据未来市场需求参考未来十年内阳逻新城整体规划及政策布局保利博高华认为本项目的市场定位应为规划布局合理，社会服务设施完善，商业及市政配套设施齐全，居住环境舒适具备相当投资潜力的居住新城。

根据以上定位并参考项目体量及辐射能力柴泊湖项目所针对的客户群体应包括客户属性特性阳逻新城迁移入企业职工为解决上班路程过远的问题也有就近置业的考虑。

关心娱乐配套及教育等问题。

单位集体购买以及团购的可能性较大。

来自青山区域的购买者相对于青山主城区目前元左右的价格。

距离青山较近的阳逻价格诱人。

如能开通公交至八大家厂前的时间将大大缩短。

来自汉口区域的购买者相对于汉口主城区目前元左右的价格。

阳逻目前的销售价格难以抗拒如能做好配套减少居住的生活成本保障交通则能吸引大量汉口人群关注及消费。

来自阳逻本地的购买者属于本地高收入者有定的社会地位和经济基础。

保利品牌的进入给予他们次实现自己居住愿景的机会。

抗性在于价格。

其他包括看好阳逻区域发展前景外地入汉人口等。

项目价格定位物业名称物业类型销售率年销售价格年销售价格增长幅度鄂发花园多层元元水映澜湾多层小高层元元五环中央街高层元元天琴湾多层小高层元元阳逻城市广场高层元江景花园高层元元根据以上的市场反映保利博高华预计未来年内阳逻片区域楼市的销售价格涨幅在左右则项目入市时的销售均价可设定为水映澜湾五环中央街鄂发花园江景花园天琴湾阳逻城市广场元内为正常值武汉保利•博高华选择年阳逻片区月份和年度销售均价作为涨幅预估依据年度销售均价元涨幅如按照保利圆梦花园项目目前的价格增长系数及价格作为本项目年底入市价格进行推算则按照项目开发期间总推量及总回收均价推算如下开发阶段时间年开发体量销售均价元回收总额亿元第期约万第二期约万第三期约万总计万按照以上推算保利圆梦花园项目在年开发期内的总回收均价为元总回款金额最高可达到亿元第五部分项目开发建设进度计划为了加快保利圆梦花园项目开发速度，缩短项目开发建设周期，减少资金占用时间和财务费用，本项目计划年中旬全面开工，计划年底期全部交付使用，其中期的开发周期为年半。

项目年年底开始销售。

第六部分投资估算与资金筹措项目总投资估算单价总价可售面积总价单价备注土地成本取得价格契税按计算小计二前期费用勘探设计按建筑面积元平方米计算临水临电按万元估算小计三建安工程土建安装其中住宅含公共装修，按元平方米商业按单价元平方米计算教育及配套按单价元平方米计算地下室按单价元平方米计工程监理费按总建筑面积元平方米质检监测费按土建费用的计算智能化及煤气按每户元计算小计四红线内配套费供水供电按每户元计算道路排污按建筑面积元平方米计算园林绿化按元平方米乘以绿地面积计算小计五政府收费市政配套费包含在地价中其他政府收费按万元估算小计六不可预见费按二至五项的计算直接投资合计七开发费用管理费用按直接投资的计算财务费用按直接投资的计算，年还清，利率销售费用按销售额的计算小计投资合计本项目的总投资为万元，土