武汉天立摩根中心商业项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。

年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好的个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌保险业将会对外资全面放开，些国际化大企业进入武汉会首选金融街。

随着这些企业的进入，为这些企业提供服务的下游企业也将逐渐增多，如会计事务所中介服务公司服务机构包括银行派出机构等也将入住金融街。

这些外来企业也将逐步影响本地企业入住。

因此，今后金融街的企业数量会激增，商务氛围会更浓，吸引力也将更强。

从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。

小结高档写字楼在未来年内将面临残酷的市场竞争，而中档物业凭借其极高的入住率和较小的竞争压力，将拥有很大的市场开发空间。

因此，我们认为，拥有中档写字楼的硬件标准，具有高档写字楼的软件服务，同时在现有市场的基础上有所创新的个性化写字楼，将获得成功。

二酒店类区域市场环境及竞争区域流动性人群以商务人群为主多因为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。

因入驻企业关系，客群多为商贸等传统行业雇员。

消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。

区域内酒店结构以高端为主本区域内五星级酒店客房数和四星级酒店客房数分别高达间间，所占比例之和高达。

市场的高度集中必然导致了竞争的加剧。

区域内高等级酒店运作相对成熟，低等级酒店相对匮乏区域内高等级酒店以外资品牌为主，实力和运作都十分强劲但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。

小结商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的商务客群。

基于纯市场分析，我们得出高星级酒店为最匹配立地区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的酒店。

强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。

三小户型类小户型供求特征小户型供求情况览表产品类型地段区域客群来源装修情况销售情况购买动机精装修小户型住宅城市商业中心地段，生活配套极为便利项目所在区域周边居民，周边工作人员精装修销售普遍良好，受到市场的充分认可投资，自住毛坯小户型住宅城市中心地段，生活配套较为便利区域周边办公人员，周边居民基本为毛坯销售情况般，市场认可度般投资，自住商务公寓商务氛围浓厚，交通便利商务办公人员和周边居民部分提供装修销售情况较好宜居宜商，投资和自住相当，占酒店式公寓交通便利，人车流集中区域，生活较为便利商务人员，投资客群精装修销售情况般，市场认可度般投资和自住比例相当，各占产权式酒店城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚投资客群精装修销售情况良好，市场认可度较高纯投资客户区域小户型市场发展趋势判断商务公寓产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，其产品的受众客群大量的分布于建设大道金融条街，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。

商务公寓产权式酒店和酒店式公寓在目前市场中均占有定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。

产品类型项目名称开盘时间均价元产品总量套销售情况商务公寓华美国际阳光新天地个月售罄产权式酒店阳光新天地开盘两个月售罄酒店式公寓圣淘沙销售达到小结商务公寓产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。

四商业类群商区域商业特征分析区域主要为政府促成，内部功能单整体区域建设大道形成发展为政府引导促成，非市场自发行为，长时间无明晰有效政府规划。

立地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单的高档写字楼为主体，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。

其商业构成如下表类别主要经营范围经营规模档次主要服务对象数量代表店特色餐饮中式中式餐饮较高档区域外亢龙太子非中式非中式餐饮中高档区域内土大力银行网点内资银行零售业务区域外交行招行大型卖场综合超市综合超市中档区域内家乐福百货卖场高档百货为主较高档区域外新世界百货专卖家电为主中档区域内国美专卖门店服装流行个性店为主较高档区域内口岸女品哥弟糕点西式糕点较高档区域内元祖皇冠仟吉汽车进口汽车高档区域外大众宝时捷生活配套洗衣店药店中档区域内可丽舍娱乐场所咖啡厅中档区域内蓝色天空酒吧较高档区域外红色恋人休闲会所美容纤体女性美容较高档区域内蒙坭坦其他杂项区域外精工轴承中青旅行社区域由自身发展和内部构成，形成了不同氛围的小区域热点国贸中心段万松北湖台北香港段花桥惠济段范围青年路至杂技厅及周边新华路至澳门路及周边澳门路至江大路及周边长度米约分钟步程米约分钟步程米约分钟步程区域构成甲级写字楼如新世界国贸中心高级百货购物中心如新世界百货。

高档住宅区，如万豪国际两湖总都中高档主题酒吧，如红色恋人高中档休闲餐饮三五淳酒店蓝色天空甲级写字楼如瑞通广场等高级酒店如香格里拉大饭店等。

中高档餐饮汇集区如香港路台北路，鑫同乐，等。

老城区住宅台北社区小型特色服饰店中高档成熟大型社区如金色华府，花桥社区等。

大型生活配套购物中心如家乐福等中高档餐饮巴蜀风情人群分类主要以国内外知名企业雇员及相关人员为主，是武汉最为主要的商务型外来人士的汇集区。

主要以国内知名企业金融机构雇员和公职机构人员为主。

人群相对较杂，国有企业及公职人群为主。

活动时间区域判断武汉最为集中的高档商务及住宅区，也是汉口最高层次的商务和文化交流区。

武汉高档写字楼集中区和中心居住区，但商业基本处于真空状态，未来区域规划清晰，区域商业将会有所起色。

此区段中以住宅为主，存在的商业体多为生活型配套。

区域流动人口大于居住人口区域流动人群大于本地居住人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内流动人群的绝对主力。

区域流动人群特征明显区域内流动人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在流动方向和时间段上有定规律。

区域重点商业分析华氏优越百货华氏百货为华氏儒商花园二期建筑，总投资亿元，始建于年月年月正式投入运营。

物业形态整体高层建筑，百货卖场为层裙楼含地下层。

建筑尺寸临街面约为米，纵深约米间。

建筑规模面积平米，单层面积为平。

经营业态百货业档次定位起始为高档百货，年更换管理公司，定位变更为中档，以国内知名和国际三线品牌为主。

运营模式年月年月阶段为自营，之后改为聘请管理公司管理。

路网分布