永汉电影院扩建改造项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

为文化产业发展创造良好的环境和条件，大力推进文化与经济的融合。

繁荣文化市场，整合产业资源，突出优势产业，联动相关产业，不断增强文化产业的综合竞争力。

文化产业的产业特征及发展研究韩国年起提出文化立国的施政战略，把文化产业列为发展国家经济的龙头产业，几年下来，已成为世界第五大文化产业国。

美国的文化产业产值占其总量的新加坡文化贸易占其的加拿大年文化产业占整个国民经济的。

相比之下，我国年文化产业创造的增长值仅占全国的。

从文化产业的贡献占全国人均产值来看，我国仅为人均约元人民币，而美国约为人均美元，新加坡高达人均美元。

再从我国的文化产品书刊电影等的贸易额以及版权贸易额来看，进口远大于出口。

可以看出，我国的文化产业十分薄弱，发展的空间仍然很大。

人们对精神文化的需求不断增长要求社会能够为人民群众提供更多更好的文化产品和更优更全的文化服务。

发展文化产业，必须坚持以人为本的方针，必须突破那种仅仅把文化当作事业由政府来包办的传统发展模式，为促进文化的发展提供更广阔的空间。

繁荣社会主义文化，运用产业的模式来发展文化，就是要坚持为人民服务为社会主义服务，保障和实现人民群众的基本文化权益，使广大人民群众共享文化发展成果。

发展文化产业必须正确处理经济效益和社会效益的关系。

文化作为产业，要实现再生产，就必须讲求经济效益。

但是文化产品又是特殊商品，必须贯彻发展先进文化的要求，必须把社会效益摆在首位，保证文化发展的正确方向。

在确保良好社会效益的前提下，争取更大的经济效益，实现社会效益和经济效益的有机统。

文化产业就是种可以增值的经济形式，它不仅仅是种单纯的货币形式，更包含着丰富的形态如金融货币形态实物资产形态专利技术形态自然资源形态无形资产形态等。

资本增值的最重要条件是社会资本的介入。

在文化产业的资本结构中，无形资产所占比重越大，资本增值的幅度就越大而在无形资产中，创意知识品牌管理科技等组合得越好，它对资本增值的贡献力就越大，产业的发展速度就越快。

不同的利益主体，包括政府投资企业投资私人投资等，出于对投资回报的考虑，所选择的投资重点也不样。

这就需要政府统筹兼顾，采取必要的投资倾斜政策，促成个比较合理的投资结构。

随着文化产业建设的大力推进，需要解决文化投资的短期效益和长远回报的矛盾，政府的公共投资和企业的商业投资如何衔接配套，以及如何分担投资的风险和分享投资效益的问题。

电影产业的产业特征及发展研究电影产业特征电影产品最传统的意义是通过影院放映电影的形式。

而现实中，电影产品指的是组不同的产品，它们直接或间接与传统意义上的电影有知识产权上的关联，按其关联类型可分为以下两类第类电影的影院产品形态，也就是通常所说的放电影。

此时，电影产品的物质载体是电影拷贝，与消费者的交易场所是电影院，交易实现的物质条件是电影院和播放设备。

影院产品形态目前依然是电影最为重要的产品形态，为其他的非影院产品形态提供存在的前提。

但是，影院产品席已经不再是电影业最为重要的赢利渠道。

第二类电影的非影院产品形态，即所有不以影院放映为形式的电影产品电影衍生产品服饰钟表玩具等。

包括完整的视听产品，比如电影等不完整视听产品，比如电影原声唱片等非视听产品，比如电影小说电影画册出售的电影海报电影相关玩具等。

电影产业需求变化特征消费习惯的变化现代都市生活节奏的加快，使得人们的时间观念越来越强烈，人们用于消费娱乐的时间也相对减少且集中，所以人们走进影院也开始不仅仅为了欣赏电影，而是希望得到体化的娱乐享受，包括休闲购物观影等等。

消费者对综合性影院的需求增大。

高端市场需求旺盛在北京上海广州等电影繁荣的大城市，高票价影院只占当地影院数量的，但其不仅在票房上占绝大部分份额，而且观众人次也同样占了大多数。

这充分说明，在我国近年来电影市场的发展中，高端市场需求旺盛，增长迅速。

城市中产阶级等高端消费者在看电影的同时，开始追求更多社交等方面的需求，注重环境的优雅服务的优良和消费高品位。

到拥有豪华空间声光效果更佳的豪华影院看电影，已经成为了种时尚消费，种品味的表现。

这种消费者需求的变化与影院经营理念的改变豪华影院的大量建成互相作用，使得高端市场成为了支撑中国电影市场的核心部以需求为导向，以资本为纽带，打破地区部门行业所有制界限，加快文化产业结构的调整和文化资源的整合。

多种方式量力而为改造旧的电影院影剧场。

根据广州市文化基础设施系统专项规划的要求，对房屋危破布点不合理设施落后经营规模小的电影院影剧场分类进行调整充分发挥区县级市政府和社会力量的积极性，支持和参与投资改造电影院影剧场，集中资源建设新的电影城和剧场。

第三章项目区位商业研究北京路商圈概况北京路步行街作为全国最早的步行街，全长米。

共有家临街商铺，其中步行街上有家，商业利用率高达。

优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的至爱，如耐克阿迪达斯苹果莱尔斯丹鳄鱼恤堡狮龙佐丹奴班尼路麦当劳肯德基等各种国际品牌专卖店连锁店多达家。

越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布新大新和广百广百新翼南北镇守北京路，光明广场名盛广场五月花广场亦紧挨北京路，而附近北京华联购物中心中旅商业城属于北京路商圈所辐射的商业物业之。

北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金属于全市商铺租价最高水平，平均首层商铺的租金在元平方米以上，位置较好的每平方米在元之间。

北京路日均人流量达万人次，节假日更达万人次以上，北京路商圈在定位上，围绕娱乐休闲和旅游功能，在面向广州市场客户群的同时，力争珠三角香港和澳门的客户。

目前北京路大型商厦包括光明广场名盛广场五月花广场和中旅商业城。

结合周边的文物古迹旅游景观商业网点的发展连体构成个区域，把商业优势与旅游资源文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成羊城商业旅游区，发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，使这里真正成为岭南旅游倔起的新热点，商业发展的聚宝盆，广州城市中心的窗口。

北京路商圈竞争力提升方向上海有城隍庙，南京有夫子庙，杭州也有复古的清河坊，各具特色并不雷同。

这些街区热闹繁华，更重要的是它们的民间工艺庙会集市戏台楼阁能集中呈现强烈的地方特色。

北京路步行街与国内大城市的步行街区相比，地方特色民俗特色明显不足，甚至已经趋同为服装条街，缺少吸引游客的亮点。

北京路其中时装皮具专卖店就占了近以上，骑楼下面几乎都是服装店。

北京路也有三多轩文等文化味很浓的商店，但渐渐都淡出了，传统民间活动在步行街不多，除了节日街头的装饰，市民逛街几乎等同购物，缺乏地方风情的体验。

这里面有物业产权的因素，但也是市场长期选择淘汰的结果，因为这些文化类产业不能承担得起高企的铺租。

北京路商圈竞争力的提升必须融合更丰富的文化特色，而本项目的扩建改造，对祢补北京路商圈的不足，提升北京路整体竞争力将起到极其重要的作用，但项目的规划必须结合社会效益和市场价值综合考虑，使其功能组合达到社会和经济效益最大化。

第四章整体思路基本原则先进性差异性系统性适应性以科学发展观为统筹，根据文化产业开发的内涵特质，从先进性差异性系统性适应性四个方面着手打造新时期的文化产业市场。

先进性项目的定位要符合现代文化产业的发展规律和趋势，引导广州文化产业的升级换代，全面提升项目的社会效益和市场价值。

差异性从项目的影院建设电影文化观摩体验到电影衍生商品的档次品牌品位等方面应针对的目标客户群，有效的与城市其它电影城和周边商业构成较大的差异性。

系统性应综合考虑城市文化消费的需求现状和发展趋势，城市商业的现状和规划发展前景，在功能配套经营管理服务等各方面形成完善的合理的整体性思路和运作方式。

适应性项目发展的文化形态必须结合广州本土文化特色，对广州市民具有较强的吸纳力，能够提升城市居民的文化消费水平。

指导思想建立四个层次产业价值链条根据新时期文化产业的特质，遵循改造与改制并举推进的思路，把传统以企业为中心的投资价值链思维向以客户为中心的现代投资价值链思维转变。

从无形资产和有形资产两个方面着手，建立由文化创意核心层文化产品服务业文化产品流通业文化主题混合型产业四个层次组成产业投资收益价值链条，形成以客户为中心的现代文化产业开发市场。

使永汉电影院在空间形态上成为城市标志性人文景观，在经济形态上成为区域创意文化窗口。

创意核心层包括文化产业创作创新创造等。

文化产品服务业包括通过科技手段生产演示文化产品等。

文化产品流通业包括建立产品市场批发零售代理储存运输等。

混合型产业包括多媒体业文化旅游业展览业广告业咨询与职业培训等。

发展模式创意经营，主题唱戏，体多能，业多品以物质价值人文价值文化价值三个方面作为产业发展投资方面，通过投资开发构建三级文化产业市场，包括打造产业链条上游的文化原创性产品，开发级市场。

从事文化原创性内容的再开发成文化产品和服务的制造，加工及销售。

建立产业链条的二三级市场，形成创意经营，主题唱戏，体多能，业多品的发展模式。

创意经营必须抓住文化的核心元素创意，结合现代的产业经营模式，在项目的设计建设运营管理中处处体现文化创意的经营理念。

主题唱戏项目定位必须承载永汉电影院的历史渊源，突出电影文化的主题，挖掘电影的历史文化底蕴，彰显电影的时尚文化元素。

体多能项目应当规划的多种功能组合以满足市民对电影文化的观摩学习消费体验等综合体的需求。

业多品除了规划的多厅多功能影院外，项目应从以电影文化为中心的文化产业中，衍生出文化博览艺术表演品牌展示等多元素多品种的组合。

项目系统定位市场定位电影文化主题商城本项目的市场定位考虑到市民消费商家经营实际需求等因素，结合项目的自身情况，定位为融电影院线电影历史文化博览电影艺术展示电影衍生品牌展示休闲购物等于体的电影文化主题商城。

主题形象定位华南首席电影文化体验之都集融电影院线电影历史文化博览电影艺术展示电影衍生品牌展示休闲购物等功能于体电影文化体验之都项目引入众多电影及周边多种类型的文化产业元素，如电影文化博览电影艺术展示电影衍生产品电影品牌商品等等，在电影中娱乐，在文化中休闲，在消费中学习，使市民时刻保持愉悦的心态，享受电影文化过程，并形成对本项目文化氛围的喜爱和偏好，充分印证体