汉中市汉台区威龙综合大厦项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

以上数据说明，汉中市的房地产市场发展前景广阔。

近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。

据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工业强市，农业稳市的战略方针，对外招商引资的力度进步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。

随着汉中经济的发展，城市人口将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动商品房写字办公用房商业用房的潜在市场。

通过对汉中市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售率均在以上，现房销售率平均在左右。

本项目地处汉中市城西，是未来发展的重点区域，是汉中市江两岸开发建设的重要组成部分。

因此，项目具有较大的市场潜力。

汉中市房地产市场分析汉中房地产市场发展综述分区域历史价格走势汉中房地产在东西南北各个板块显现出全面开花的良好局面。

城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在甚于满载状态。

高速公路的开通及江两岸的长远规划，使得市场区域有较高认可度。

汉中房地产市场宏观分析房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占的比重近，已成为我国国民经济的支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，汉中近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。

汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。

汉中房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，汉中房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循国六条。

汉中房地产市场主流产品呈现以市中心和江两岸区域为中心，由高向低的分布特点主要项目密集分布在老城区内及江边从汉中市城中东西南北及高新区的分布看，以城中江边均价较高，城西城东次之，城北最低。

汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块。

虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。

④汉中市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东西次之，购买力亦相对不如限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。

区域市场供应以主流三房及以上户型为主。

两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。

拥有大品牌大社区优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过平方的销售看好各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。

同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。

汉中房地产市场宏观市场研判汉中是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予汉中更多的机会和发展空间近年来汉中的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显汉中房地产长期处于稳步发展的阶段。

住房消费持续扩大，消费水平不断提高。

住宅质量完好率成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。

住宅市场供销相对稳定，有效需求有很大的挖掘潜力。

本年宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。

汉中市经济中心以城内传统商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。

虽然大量外地开发商进入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。

汉中市商业用房市场分析汉中市商业用房布局分析根据汉中市总体规划，结合汉中市区商业用房布局现状，汉中市未来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南桥北广场以北的区域将成为汉中市的商业中心。

商业用房则以东西大街中央大道为主，以国贸大厦中国人寿万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场义乌商场向北推移。

随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，汉中市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。

商业用房的需求分析随着汉中市经济的发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市方米另外有小河沟条，总流域面积平方公里，平均径流量亿立方米。

气候条件汉台区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。

本项目处于区内海拔米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温，年最高平均气温，年极端最高气温年平均最低温度，年极端最低气温。

最冷月为元月，月平均气温，最热月为月，月平均气温。

年平均降水量毫米，年平均日照时数为小时。

满足城市规划的要求项目用地位于汉中市区西北部，项目建设符合城市整体规划要求。

项目市政配套条件给水项目西侧有汉中市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。

排水项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目西北侧引接排雨水污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。

电源项目用电可由城市供电网络提供的千伏中压电网供给。

消防项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。

通信项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。

项目周边环境项目位于汉中市区西北部，地处青龙路和西环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。

第章建筑方案建筑设计指导思想与原则指导思想总体上，项目建筑风格应做到建筑风格独特，外形美观大方，在欧陆风格的基础上，加入现代主义建筑符号。

在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅的人文特征，风格上融现代与古典于体。

建筑外部用色鲜艳，突出个性注重建筑外部建筑符号。

建筑设计的原则功能性连续性和谐性独特性经济性。

以高标准规划设计威龙综合大厦突出其可持续发展建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调以最合理的方式，达到最恰当的效果，同时保证项目的时效性，在合理的翻新周期之内，设计效果领先于同类型同地段的项目。

从而以设计的超前性，来节约项目翻新的经营成本。

规划定位景观与朝向将高效益的区域尽可能多的设计于临街的位置，最大限度地增强对城市景观的视觉感受。

规模与设计分为两个功能区，二层为商铺，三层以上为公寓，总建筑面积为。

建设与装修高标准建设。

针对本项目特点，将其建成汉中市区西北部独具格的综合性商业用房。

建筑采用框架结构。

装修根据威龙综合大厦市场定位，装修风格采用现代型，这种风格造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化。

项目总体规划总平面布置和功能要求大厦整体呈型沿西环路和青龙路而建。

大厦层临街商铺大厦二层商业用房大厦三层及以上公寓建筑空间布局项目在建筑上考虑到客户的视觉效果，设计构思体现欧式建筑的原则，使客人在紧张之余能够感受到轻松愉快的心情，以缓解疲劳的工作。

空间布局上吸取中国古老的风水特征，使办公的客人能够体会到人与自然的结合。

道路系统布局结合周边环境与空间布局，将道路设计与绿地空间建筑空间相结合，共同塑造大厦外空间景观。

建筑风格的选择在建筑风格上以欧式建筑为主，并应突出现代建筑的特点，充分运用现代建筑的基本符号，以体现现代建筑的特点。

环境设计道路给排水照明绿化依据汉中市规划局整体规划设计要求。

建筑方案概述根据总平面布置，威龙综合大厦规划总建筑面积平方米。

建筑工程设计指标建筑工程等级二级耐火等级级抗震设防烈度七度结构设计基准年限五十年安全等级级建筑工程结构部分采用筏板基础，主体结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，屋盖为钢结构。

建筑部分外墙面外墙贴瓷砖内墙面为抹混合砂浆刷高档乳胶漆。

所有卫生间洗漱间厨房均粘贴内墙卫生面砖楼地面铺贴高档地板砖。

所有卫生间洗漱间厨房均铺贴防滑地板砖，并增设柔性防水卷材道④顶棚采用为轻钢龙骨矿石膏板吊顶，刷乳胶漆屋面厚水泥聚苯保温板，改性沥青防水门窗内门为木门，外门窗为塑钢节能密闭门窗。

给排水系统水源给水水源由城市公网引入，由市政网压供水给水管网给水管网采用生活消防分开式供给，室内给水管采用管热接敷设排水管网室内用塑料管粘接明设。

整个大厦采用雨污分流的排水方式，生活污水经化粪池处理后排至市政污水网，雨水直接排至市政雨水管。

电气系统电源由供电线路架空引入，经变配电后引入各功能区。

电负荷按二级负荷设计，但其中消防系统疏散照明为级负荷。

低压供电供电电压为，由层配电室的低压配电屏经电缆及电线穿管引入主楼内各动力配电箱及各层单元配电箱内。

电气照明配电控制室安装自备电源应急灯。

疏散照明设置在大厅及主要出入口，疏散灯具设有指示标志，楼梯间每层设楼层指示灯。

立面照明采用冷光照明投光灯设在附楼四角，屋顶四周设置节日彩灯。

④防雷及接地本工程属三类防雷建筑，防雷系统由防直击雷防雷电反击等装置组成。

消防消防电源为单独电源，由总进线箱送到消防中心，并配置应急电源且在末端交换，配电箱至设备为放射式配电。

消防保护方式采用集中式报警方式。

整个系统选用智能型火灾报警系统。

每层设消防广播个，控制中心设置系统图形显示屏，以利于疏散及现场灭火。

消防系统合理布置消防车道和消防水源变压器室发电机房布置在首层或地下层靠外墙部位，并应设置直接对外安全出口高层建筑每个防火区的安全出口按防火规范设置。

楼梯间应设为封闭防烟式，每层出入口处设乙级木质防火门④建筑内应按防火规范有关要求设置消火栓，并安装火灾自动报警系统和自动喷淋系统。

空调系统冷源和热源选用型螺杆式冷水机组，夏季提供冷水。

选用间接式电加热热水机组，冬季提供热水冷热源空调方式采用全空气系统的空调方式，顶部送风，顶部或侧部回风，送风口在吊顶上或空调机房侧壁上安装材料选用及要求空调风管自制静压箱采用镀锌钢板制作。

空调送风管回风管自制静压箱空调风管上的阀门法兰保温钉等均采用超细玻璃棉制品绝热。

空调冷热水供水管回水管膨胀管循环管信号管泄水管锅炉排污管通气管软化水管补水管等律采用无缝钢管，并用超细玻璃棉制品绝热。

排风管消防排烟管采用镀锌钢板制作。

绿化本项目在整体规划结构布局的基础上，着意强调大厦整体绿化环境的塑造。

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