汽车博览园住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目概况项目拟建地点市汽车博览园商住小区项目建设场地位于市东胜区塔拉壕镇，距市区公里，国道包府公路绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。

建设规模本报告设计市商住小区建设项目四个区，规划总用地面积，总占地面积，总建筑面积。

其中区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积区占地面积，建筑面积。

项目总投资情况市商住小区项目估算总投资亿元。

主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注规划总用地面积总建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积容积率建筑密度绿化率总投资万元第二章需求分析和建设规模市房地产市场现状市房地产发展及消费能力分析地区年房价为平均每元平方米左右，年高达元平方米，房价持续走高，路飚升。

年市城镇居民年人均可支配收入为万元，按家庭人口人户计算，年家庭可支配收入近万元。

这消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。

以下为部分地区人均收入对比图表呼市包头北京天津重庆大连人均可支配收入元家庭年均可支配收入元商品房销售均价元商品房单套均价按套计算房价与年家庭可支配收入比值按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，的人均购房压力较小，通过这比较，我们可以得到两方面的信息的人均消费能力高于其他般城市的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。

房地产市场消费基础的分析人口增加导致的刚性需求东胜市现有常住人口万人，预计在今后年即年城市人口达到万人，其中，东胜城区将达到万人规模，镇达到万人口规模。

如果这规划能够实现，按照目前人均平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为万平方米。

东胜市现有住房万平方米，年开工尚未完工的建筑面积为万平方米，年内年均新增万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。

随着东胜地区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。

但整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。

城市化对地产市场的影响不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。

但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因素。

目前，市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。

以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致年东胜市房地产市场供求关系失衡住宅刚性需求上升房屋销售价格急剧攀升的重要因素之。

年东胜城区拆迁量为户，拆迁建筑面积万平方米，占当年商品住宅销售面积的，即使这样，也仅是按比的换算比例换算的需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁的分户需求人均平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之。

通过这组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。

流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。

在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。

年东胜城区仅有万余人，到时隔年后的年，仅东胜市户籍人口即达到万人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。

目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。

人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。

以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。

并且随着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

同时，与国外情况有所不同的是，传统安居乐业的心理导致居民尽其所有收入购差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本地公司为主，管理模式滞后，服务类别单，服务专业化程度不高，建议本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务，创造本案营销的又亮点。

项目劣势本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。

在项目实施过程中，从控制工程成本投入节约各项开支提高销售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。

项目机会市已形成了能源化工旅游等在国内外颇具影响的优势和资源垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人群，促进了高端的市场需求。

市汽车博览园住宅小区位于东胜区塔拉壕镇市区公里，全镇总面积平方公里。

年全镇税收收入完成亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全年完成投资亿元。

近两年，市东胜区塔拉壕镇经济的快速发展，水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长。

市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民未来消费打下经济基础。

项目威胁项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在定的风险。

加强区域市场调研分析工作。

把握国家宏观政策及市场发展趋势。

深入研究重点分析。

针对项目做出及时有效调整。

项目市场定位项目产品定位原则适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高品质产品，从项目产品本身特性开发商品牌未来发展方向及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。

项目主题定位及项目产品定位明朗清秀典雅的新古典风格的设计手法，配合三段式的立面造型，树立中心宜居的城市想象。

定位支撑规模万多平米规模高尚品质优质生活市商住小区成就核心区域的大生活，大规模，高品质带动区域核心的升级换代，带动城镇消费的发展方向。

建筑高品质新古典的风格设计高品质的建筑形态设计，既显品质，又便于营造良好的居住生活娱乐环境建筑整体明朗清秀，典雅大气，结合当地人文特点，给人以高品质的归属感建筑本体形态与行业特征的结合，产生新的建筑个性。

绿化景观系统的人性化本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为体增强户外空间连续性。

采用核与轴点线面相结合的手法形成小区中心绿地系统，从而使绿地更均匀的接近居民。

营销策略根据市场调查结论，本项目的民族建筑特色与现代化的建筑手段完美结合人性化设计特征最被消费者认可，亦是今后项目推广的重点。

从被访者对项目的认知途径的评价来看，报纸熟人介绍和招商处是当地消费者获取商厦信息的主要渠道。

调查结果有助于我们在营销通路上选择何种广告媒体作为告知渠道，更为准确向消费者传达我们的信息。

营销中通过产品本身条件项目位置销售价格市场机遇宣传推广服务六方面综合作用，更好地实现销售目标。

建设规模本工程总规划用地面积，总建筑面积，其中住宅建筑面积，商业建筑面积。

第三章场址和项目建设条件场址场址位置汽车博览园住宅小区建设项目建设场地位于东胜区塔拉壕汽车产业园镇国道路快速道路北，西面紧邻润兴西街，东面紧邻润兴东街北面紧邻团中路，北面紧邻南外环路项目规划总用地面积亩。

场地现状建设基地南北长约米，东西长约米，用地范围内地势东南较西北约低米。

项目周未无名胜古迹自然保护区等特殊环境。

土地使用性质为商业和住宅用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件。

市实业有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

城市规划及区域性规划要求本项目场址符合市城市总体规划在编和市组团控制性详细规划在编，项目按市东胜区规划局市塔拉壕汽车产业园二期城市设计规划方案有关规定，按照市东胜区塔拉壕汽车产业园住宅小区的城市规划功能分区要求进行设计。

规划部门已批准项目的选址意见。

周边建筑物及环境条件本项目位于塔拉壕镇，场地北侧为团结中路，南侧为南外环路，西侧为润兴西街，东侧为润兴东街，交通便利。

基地创造良好的居住环境，同时与自然环境的融合，通过设计广场绿化，将绿化中心绿地宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统绿化系统。

小区绿地采用核与轴点线面相结合的手法形成小区中心绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。

改善建筑以及城市环境，体现以人为本的设计理念。

场地工程地质情况基地现状地形属于丘陵地貌，四周高，中间低。

整体地形较为平缓，平均坡度为左右，南北两侧局部最大坡度为左右，属于城市适宜建设用地。

工程地质表土主要为素填土，土黄色，松散，干燥，主要组成为风成细砂堆积为主，中等冻胀性。

厚度较小埋深般为米，厚度米。

表层以下主要为细砂粉砂细砂细砂和粉质粘土，分布均匀，强冻胀性，埋深般为米。

细砂层下面为中砂粗砂砾石细砂岩，冲洪积，中密密实，饱和。

成分多为石英砂石英岩，分布均匀埋深在米。

本项目建筑为带地下室结构建筑物，设计地下室埋深米，根据勘察资料和建筑载荷分析，地基承载力基本值在，天然持力层可选在细砂层作为直接持力层。

单元层承载及形变特性均可满足建筑需求，可以作为天然持力层。

项目建设场地没有建筑物，场地经人工平整后地形较为平坦。

根据勘探土地地质资料，场地土层均由第四纪全新世洪积沉积层和中新更世湖相沉积层组成。

地震烈度为度区，场地类别为Ⅱ类。

水文地质场地区域水文地质单元属河间平原相对富水区。

东西乌兰木伦河三面环绕，仅北依丘陵山，地势相对较高。

东西乌兰木伦河构成地区区域侵蚀基准面。

大气降水地表水及地下水均向乌兰木伦河汇集排泄。

区内地下水补给以大气降水和乌兰木伦河潜流为主，地下水由南及西南方向顺下游乌兰木伦河谷迳流，潜流蒸发及人工开采是地下水的主要排泄途径。

区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型松散岩类孔隙潜水含水岩组为细砂中砂粗砂及砾石层，渗透性中等强，含水层厚度般为米，潜水位埋深般米，富水性较好，富水性特征税含水层厚度变化而变化，单井涌水量般，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型以型为主，矿化度小于，水质良好。

碎屑岩类孔隙裂隙潜水含水岩组为细砂岩，表面全强风化层渗透性中等弱，中等微风化岩层渗透性弱微，含水层厚度般米，潜水位埋深般米，单井涌水量，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型为型为主，矿化度小于，水质良好。

碎屑