民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式旅游景观房地产。世纪年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游业休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店分时度假主题社区或景区住宅房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化专业化战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。区位资源环境产业及市场催生海南旅游房地产的发展海南得天独厚的区位资源环境为旅游房地产提供了有利的发展优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的净土之。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过，现有的大热带原始森林区五指山森林区霸王岭森林区尖峰岭森林区吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国流水平，全省环境空气质量连续保持国家级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。据年全国人口普查结果显示，海南每万人中就有位百岁老人，是全国的倍全省人均寿命岁，比全国人均寿命高岁。海南地处北纬度度巴厘岛孟加拉湾阿拉伯海红海加勒比海墨西哥湾夏威夷群岛吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这纬线上，拥有全国唯的热带海岸带，海岸线长达公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占。海南气候宜人，年平均气温摄氏度，阳光充足四季如春空气清新，阳光海水沙滩绿色空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额的政府接待到大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模，形成了比较完善的产业体系。据统计，年全省旅游总收入亿元，同比增长。全年共接待旅游过夜人数万人次，比上年增长。其中，接待国内旅游者万人次，增长接待入境旅游者万人次，增长。旅游饭店客房开房率达，同比提高个百分点。海南旅游资源丰富生态环境美好气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策必然会带来海南旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了海南的基础设施的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。大量的休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移，吸引了更多的旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场的强大需求。据海南省旅游总体规划预测，到年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为万万间。也就是说，在未来年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约万万间。随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化个性化品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单产品同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷方便灵活个性健康舒适特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以免签证零关税放航权为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店度假村等旅游地产的需求，旅游业增加值占的比重分别为，已远远超过全国的平均水平，其中旅游房地产的投资对旅游收入的提高功不可没。是国际旅游岛建设的重要组成部分，推进建设国际旅游岛的迫切需要建设国际旅游岛，其主要任务就是要大力发展以旅游业为龙头的现代服务业，并带动现代服务业发展成为海南的支柱产业，支撑海南长期可持续发展。是加快旅游基础设施建设，形成批国际水准的旅游重点景区大型旅游项目和旅游综合服务设施。加快开发重点旅游景区和旅游项目建设，加快既有接待设施商业服务设施文化娱乐设施以及体育休闲设施等旅游服务设施的更新和改造，确保符合国际标准和要求。二是构建具有特色优势的旅游精品景区，形成国际化的旅游产品体系。结合海南资源环境区位等优势，积极发展观光旅游休闲度假旅游会展旅游生态旅游冬季阳光旅游温泉康体旅游乡村旅游等，形成系统化主题化多样化差异化的旅游产品结构体系，满足国内和国际不同游客的需要。三是加大旅游宣传推介力度，形成国际化的营销网络结构。通过政府旅游营销机构和旅游企业分工合作，综合运用现代化信息化和传统营销手段，建立国际化的旅游营销网络，吸引国内和国际游客的到来。四是统筹旅游区域发展，树立国际化的旅游发展理念。以国际化区域化的理念来看待部署办理涉及旅游发展的有关事项，树立全省体化的旅游发展理念，加强规划引导，合理进行旅游项目的空间配置和分工合作，加快旅游市场的体化建设，整体推进海南旅游国际化建设。五是完善综合服务体系，创造国际化的旅游度假环境。积极改革旅游人才在职培训和创新旅游人才任用机制，打造支适应国际化的旅游从业人员队伍，为国际旅游岛建设提供可靠的人才保障。以提升地区整体旅游服务水平为目标，建立从服务设施标志环境管理服务质量及评价等全过程的标准体系，满足服务业国际化发展的需要，全面组织实施服务标准，创造流的国际旅游度假环境。随着近年来海南形象在全国乃至世界知名度的提高，以及岛外人士购房比例的不断增加，海南逐渐成为全国人民的后花园和旅游度假的第二居住地。海南省建设国际旅游岛，为海南房地产的发展开辟了条宽阔的道路。海南省拥有全国稀缺的气候及环境资源，以旅游业为龙头的产业发展框架是最契合海南发展的重要定位。在政府科学预见性的指导下，全省经济将经过个发展平衡完善的过程，最终实现全面的发展。随着国际旅游岛建设的不断推进，在经过了数年甚至数十年的发展后，社会经济发展的内容将会发生重大变化。例如，旅游经济带动了旅游地产的发展，大量岛外人士进入岛内定居。据有关资料显示，海南省年末人口数量较上年增长，其中大部分来自岛外。在这些外来居者中，不乏大量各行各业的专业人才及投资型人士，人群构成的变化将促成些新的产业形成，整个社会生产结构也将随之进行调整而形成新的社会经济布局。由此可见，本项目的上马将有利于推进国际旅游岛建设，有利于海口市社会经济布局的调整。强化地方财政解决就业问题的需要目前我国房地产业已初步形成为个开发经营管理服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的寒暑表。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化城市化和现代化过程中兴起发展所形成的产业，同时又推动了工业化城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业建材业金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在我国每亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出亿元，其中房地产业自身亿元。因此本项目的建设对当地相关产业具有明显的促进作用。本项目投资大，建设期较长，可向政府缴纳大量税费，对海口市的财政贡献较大，显示出其较为显著的社会效益。同时，随着海口市城市化步伐的加快，大量劳动力将从农业农村中解放出来，其在城市的就业问题变得严峻。而项目建设不仅能够在建设期内提供大量直接就业岗位，销售完成后，其物业管理居民生活服务等项目也将长期为社会解决大量人员的就业问题。因此，本项目可为缓解海口市就业做出积极的贡献。综上所述，本项目的开发建设定会为开发公司带来可观的经济收益，也将进步推动当地社会经济发展，因此，本项目的建设是十分必要的。第三章市场分析与预测海南省和海口市经济发展概况海南省经济发展概况年，海南省认真贯彻执行国家的各项宏观调控政策措施，按照省委省政府的系列决策部署，紧紧抓住国际旅游岛建设上升为国家战略这重大机遇，进步推进改革开放，着力转变经济发展方式和加快经济结构调整，开创了科学发展新局面。整体经济快速增长，经济效益大幅提高，经济结构升级转型，三次产业全面协调发展，投资和消费需求增长强劲，多项主要经济指标增速位居全国前茅，经济发展方式出现积极转变，经济运行呈现出速度结构和效益同步提升的良好态势，民生状况明显改善，是建省以来经济社会发展最好的年。年，在国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，我省经济增长速度明显加快，创下年以来新高，增速位居全国前茅。初步核算，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长，同比提高个百分点，比全国增速高个百分点。在经济快速增长的同时，经济效益也大幅提高。从宏观经济效益看，全年全口径般预算收入亿元，比上年增长。其中，地方般预算收入亿元，增长，增速比全国财政收入增长高个百分点，增幅全国第。在地方般预算收入中，税收收入亿元，增长，占地方般预算收入的，同比提高个百分点，税收收入对财政收入贡献进步提升。房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。全年房地产开发完成投资亿元，同比增长，占城镇固定资产投资额的，是拉动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积万平方米，增长。全年共接待旅游过夜人数万人次，比上年增长。其中，接待国内旅游者万人次，增长接待入境旅游者万人次，增长。旅游饭店客房开房率达，同比提高个百分