全，依托时装城的连带销售，夜晚不营业虎门大道华润超市家章业万货荣发电器城中联大厦群楼商场即将竣工豪门大酒店汇源大酒店消费目的明确的大卖场，人流量可观龙泉商业广场龙泉商业广场旺角日夜商场旧式商业购物中心，逐渐没落低档次的商品兴欲日夜商场酒吧街食街龙泉国际大酒店灯光夜市位于镇中心边缘，其中灯光夜市商品档次较低，外来工是夜市的主要消费群体虎门镇主要大型商业点概况富民商业大厦年建成使用，月建成使用，占地万平方米，楼高层，总建筑面积万平方米，共有商铺,间，扶手电梯台。每年客流量在万以上，交易额达亿元人民币。富民商业大厦以批发为主，所经营的服装以中档及中下档次为主，服装类别以女装及休闲服居多。黄河时装城黄河时装城包括高的黄河中心大厦两幢层商住两用大楼和层面积达万多平方米的大型商城。在虎门，黄河时装城内部装修可与新式百货店相比，而各店铺的管理亦较整齐。黄河时装城的至四楼是大型时装批发中心，共有,多间铺位。销售时装以中档为主，种类众多，包括休闲服男性西装女性套装及童装等。黄河集团公司和香港劲高有限公司合作，将黄河时装城的四楼开辟成香港时装城，集中经营檔次较高的品牌。香港时装城所经营的品牌包括来自香港台湾日本东南亚及美国等，例如香港哥弟台湾古谷惠日本及狐仙内地等。龙泉商业广场位于金龙路龙泉别墅区旁，九层，致四层为商铺，五层证券六七层旅业八楼沐足九层酒楼。属于旧式购物中心，至九楼部分面积为旋转式空中停车场，单层面积约为平方米，商品结构以杂牌服饰的低档为主，散乱的商铺租赁模式，管理凌乱，逐渐成为过渡式的商业建筑。华润超级市场位于虎门大道中另间位于黄河时装城五楼，属于楼盘群楼商用配套，单层面积平方米左右，共三层。章业万货大型仓储式卖场，位于虎门大道东，主体建筑三层，商业面积达平方米，日用商品结构齐全，广场兼顾有大型停车场近平方米，对自驾车的消费群体的有定的吸引力。国泰百货位于太沙路繁华路段，距虎门步行街十五分钟步行路程，商业面积约平方米，共四层，客流较大。以服装及饰物销售为主，四楼为超市。虎门镇主要商圈示意图虎门寨步行街商圈虎门步行街商圈黄河服装批发市场商圈沙太路虎门大道虎门镇政府太平广场虎门市场潜力分析虎门镇人口结构分析虎门的人口构成以本地人口和外来人口为主，人口分布相对平均，但主要集中在城镇区域，外来人口结构为内地打工人士及外籍人士主要为台湾人香港人和东南亚国籍人士，年，虎门本地常住人口为万人,外来人口约为万人。虎门的人口构成以本地人口和外来人口为主，且外来常住人口接近本地常住人口的倍，人口分布主要集中在莞城和虎门镇区域，其余地方则较为平均。外来常住人口对于虎门的消费占有相当重要的地位，市场调查报告显示本地人的收入较外来人口高，消费潜力更大。流动人口虎门为全国服装批发中心，流动人口可观，且外商很多，其潜在消费能力颇大。另东莞市各镇间交通发达，周边镇居民跨区消费的习惯较为普遍。虎门及相邻镇人口共约万人，如下表单位人镇名本地人口外来人口总人口虎门,厚街,长安,沙田,大道不足米，另条主要干道沙太路紧贴步行街入口而过，步行街入口处有公交车站，往来公交车每分钟班，但自驾车和步行进入步行街的人流所占比例较大。长提路步行街二期临江方向道路今年年底将扩宽为六车道的双向路面，改造完毕后将成为临江主干道，届时将成为步行街的又主要出入口。项目周边规划项目所在地沙太路同虎门大道交叉，是虎门镇主要干道路之，北连虎门寨步行街和时装批发市场，南接竹洲住宅区沙角电厂生活区和宜家花园，十多家经济型酒店位于港口路和沙太路上，太平广场花园电子大厦步行街及临街铺面组成了沙太路南端商业网点。项目西南面的长提路预计年开始动工拆迁。目标客源年龄层据华南国际市场调查，岁的消费者是虎门步行街购物中心的主要目标消费者。其中岁的消费者约占总体消费者人数的成。拥有较高的消费频率和支付能力。有超过成消费者认为虎门步行街购物中心最适合岁的年轻人。另外，从家庭收入的角度，家庭月总收入在元以上的高收入人群也是需要重点关注的目标消费者项目周边商铺租价经初步调查，周边商铺租价如下表地点面积租金元月管理费元月备注电子城楼含中央空调垃圾清理等经营文具图书批发约档档约铺位经营电脑及配件手机及配件办公用品等电子城二楼同上旺位，经营电脑通讯器材手机配件装配等电子城二楼同上偏位，经营同上电子城三楼同上此租金为中介公司所定，若铺位已有业主，铺租须与业主商量另定。三楼非常淡,步行街巴西烤肉店旁顶手费万元太沙路屈臣士附近街铺太沙路较淡的路段街铺月租每平方米元元太沙路眼镜店实用面积，街铺虎门步行街楼虎门步行街二楼虎门步行街三楼虎门步行街四楼大莹女装城楼大莹女装城二楼大莹女装城三楼大莹女装城四楼经营设想虎门步行街作为虎门购物休闲娱乐和饮食的综合场所，从年月份全面营业以来已经取得了定的成绩,是虎门众多购物场所中，认知率和光顾率最高的场所之,同时也是虎门目前唯的集购物休闲娱乐和饮食身的综合性较强的场所。目前在虎门没有同样实力与规模的综合性购物中心与之竞争，故消费者对虎门步行街购物中心这个概念表现出了浓厚的兴趣和很高的期望。虎门是享誉海内外的成衣批发集散地。现有的富民黄河等个服装批发中心每日吸引大量国内外客商前来采购，而且大部分店铺同时兼做零售，但普遍购物环境很差，销售的商品也是较为底端，我司经过走访当地客户和市场及参考华南国际的市场调查报告，认为虎门中高端消费市场是个空白点，我司若进驻，可发挥天河城百货的核心经营能力，占领虎门中高端零售市场。商业定位目标顾客群虎门户籍居民外资投资企业外籍人士企业白领阶层个体工商业者。经营定位中高档组合式百货各楼层经营设想如下层珠宝精品廊数码港名镜坊滋补屋化妆品美丽之选化妆超市。因以上类别是当地商业的经营空白，我司必须做齐做强，吸引虎门及周边长安厚街等城镇的顾客前来购物，满足当地人和外来打工人士的购物需求。重点做好珠宝钟表类商品，打造个强势品牌专业服务的珠宝钟表专业店。层时尚生活馆名店坊。据调查超过成消费者认为虎门步行街最适宜岁的年轻人，因此如佐丹奴班尼路堡狮龙等休闲品牌和耐克阿迪达斯锐步的运动品牌将会受年轻人青睐名店坊可经营知名品牌服装，以女服为主，搭配小量中档男服，但必须与虎门所有批发市场的服装品牌错位。层经营名牌折扣店含批发业务。的经营类别可以男服为主，占，其余可经营皮件鞋床上用品家品童服和小量女服，与二层的名店坊错位。开业后视经营情况，若业绩良好，可尝试批零结合，买场可向层区拓展，打造个的批零中心。经营环境和服务设想必须营造个时尚舒适的购物环境，有足够的试衣室顾客休息区以及免费礼品包装冲印定做以旧换新免费停车等服务，有别于虎门现有的商场服务。设立客户服务中心，大力推广服务和消费卡业务。员工服务水准在当地流。项目分析优势项目所处的沙太路，是虎门目前最繁华档次最高业态组合最多元的商业步行街，是虎门对外商业的形象代表之。同时，步行街项目被镇政府视为重点商业项目，第二期步行街由政府负责开发，有利于将来步行街商圈优势延续发展。天河城进驻步行街全面接管招商和物管天河城百货良好的品牌信誉经营中高档百货的招商能力和营销能力和管理经验项目进入成本低虎门步行街黄河时装城华润超市章业万货龙泉商业城和虎门寨商业街是虎门较有名气的消费场所，广为虎门消费者所知从消费者在各个购物场所购买的商品类型来看，虎门步行街目前属于虎门综合性较强的购物场所。弱势物业结构不合理，会使商场布局困难位置偏僻大量外来工的消费力项目名称天河城百货虎门店暂名项目位置东莞市虎门镇沙太路虎门步行街期西翼层项目经营期年暂定，经营满个月后乙方可根据实际经营情况选择退出经营而无须承担违约责任。租赁面积暂定合作方式租赁经营合作条件免租期甲方向乙方提供个月的免租期，免租期从甲方按乙方交场条件交付场地予乙方时开始计算。租金计算方式零售业务免租期结束后，除我司承租场地外，如虎门步行街其余铺位的开业率不足，按乙方在该场地不含税营业额的计提当开业率达到而不足时，按不含税营业额的计提当开业率达到或超过时，按不含税营业额的计提。批发业务大宗批发业务或单件商品次性购买五件以上的批发业务，按不含税批发金额的计提暂定。管理费元暂定。交场条件甲方负责填平该场地各楼层的中空，并在该场地上盖按乙方要求标准加顶负责该场地临街位置按乙方要求围蔽负核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,责按乙方要求对该场地的天花地面重新装修负责按乙方要求增加台自动扶梯两台观光梯和将原有自动扶梯移位虎门步行街内其余涉及场地以及电梯的改造方案必须经过乙方同意方可实施。该场地内所有的电梯改动工作必须在交场前改造完毕。甲方向乙方提供专用的电梯货梯卸货区仓库用地专用车位，并负责场地内的空调消防天花地面电梯的改造工作。虎门概况虎门镇经济发展分析虎门镇地理区位分析虎门镇位于珠江东岸，雄踞珠江口咽喉与南沙相望，面积平方公里，下辖个村委会，个居委会，户籍人口万，外来人口多万人。周边与沙田镇厚街镇大岭山镇长安镇相邻，拥有国道广深高速公路省道与各镇相连，虎门至常平的高速公路正在修建，明年月份通车，镇际交通非常便捷。虎门镇经济发展分析虎门经济发展良好，近几年来直稳居全国乡镇首位，据年资料显示工农业总产值亿元，农业总产值亿元，国内生产总值亿元，财税收入亿元，城乡居民储蓄余额亿元。全镇现有中外企业多家，形成了服装电子电器食品等十大支柱产业。特别是服装批发零售业，有企业多家，大型服装市场个，形成了方圆近平方公里的时装城，年销售服装亿多件套，年销售额达亿元。年起，年届的中国虎门国际时装交易会盛况空前，蜚声海内外，成为全国最大的服装生产基地。虎门城镇建设及规划虎门工商并举，以商为重。随着富民国际商贸城的兴建，依托珠广州深圳虎门三角，通过这窗口批发出去，实现国际采购商品交换。在产业方面，有选择地发展些产业。城市的发展则围绕衣时住行进行。衣就是服装时是时尚住是环境行是虎门人的汽车梦，形成服装和汽车轻重两个产业，计划将整个虎门连成座新兴的海滨商业城市。服装业的发展带动了全镇经济大发展，年实现国内生产总值亿元财税收入亿元，多年来直稳居全国乡镇前列外贸出口总值亿美元。虎门商业环境分析虎门城市定位虎门镇旅游经济发达，拥有五星