1、推出多么新颖的宣传广告，采取多么眼花缭乱的销售手段，告诉人们我们的项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高的价位。位著名的经济学家说过没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。因此，产品品质的塑造是项目成功与否的根本，是整个项目获取收益的最重要的前提条件。超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定的开发经验与管理经验，因此在产品品质的塑造上有定的风险性。因此，我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富的施工单位承建聘请规划设计方面的专家学者为顾问，协助我们的建筑设计人员严格把好物业质量关，聘。

2、计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿元。其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以的速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质。

3、。如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多的时间抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打持久战的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的项目在较长销售时间中激烈的市场竞争中始终立于不败之地。品质风险在未来的销售过程中，无论我们。

4、上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万。

5、成本核算，每平米的综合成本为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。

6、用把关严格的施工监理公司进行监理由著名的园林设计与施工公司进行园林绿化等。我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在的缺陷在建筑材料选定与合作单位的选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质的前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来的风险降到最小。总之，在项目开发与销售过程中，是具有定市场风险，这些风险通过我们成功的操作是完全可以避免的，它取决于产品品质和销售推广手段，我们对其开发的前景持有乐观的态度。八成功执行分析产品品质建筑风格仍建议采用原有建筑风格建议，采用欧陆风格的新古典主义建筑减少整个楼体在建筑装饰上的部分，只在建筑的底座部分进行部分修饰，如雕花廊柱券拱等，在建筑中部。

7、与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额。

8、济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位价格销售计划等本项目的规划设计方案及相关经济技术指标项目开发建设方案项目开发周期，资金投入情况行业般获利能力国家及大同有关建筑工程技术方面的标准规范指标等资料大同土地城市建设房管部门规定的有关税费标准。投资分析的条件和范围条件本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。范围本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。三建设方案方案设想总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。建设经营期本项目开发建设经营。

9、为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒适性。市场稀缺性与唯性目前大同市场缺少真正意义的豪宅前陆续完成。客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。根据我们。

10、体建议如下外墙由于大同气候较冷，建筑外部及内部墙体必须使用保温材料项目概况凤凰国际位于大同市中心区城区西侧的振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。南北长米，东西宽度米，共占地平方米不包括尚未取得的土地，整个项目地块基本呈长方形，布局规整。规划指标占地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米可销售面积平方米配套公建含地下部分及地下车库平方米容积率绿化面积平方米绿化率总户数户居住人口户均面积平方米人均居住面积平方米主力面积平方米主力户型三室两厅二投资分析概述投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会经济效益进行评估，判断项目经。

11、期为年，即年年。开发方案本项目以滚动开发方式，建设工期为个月销售进度方案于开工个月后年月开始正式销售，销售周期为个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的约平方米，住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的约平方米。四投资估算土地成本拆迁成本序号项目面积及造价教委回迁住户面积平方米教委其余住宅面积平方米教委办公楼面积平方米教委商业面积平方米可销售价格元住宅造价元办公楼造价元商业造价元总经济造价元土地成本分析以地上建筑面积约平方米计算其中住宅面积约平方米，会所面积约平方米，商业面积约平方米，非配套公建平方米，可销售面积为平方米，土地成本元，平均每平方米分摊地价元。住宅建安成本参考北京方南家园建安成本方南家园工程概况该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条号该项目。

12、顶部仍采用仿石漆涂料，以节约成本。建筑形式采用蝶型塔楼或板塔结合的建筑形式，追求采光的均好性，最大限度地扩大每户的采光时间。加大南向窗户及阳台面积，单向外窗使用双层绿色玻璃，外部有阳台的窗户使用单层玻璃即可。户型设计由于项目自身的品质定位和高层塔楼使用率较低的特点，建议将本项目主力户型设计为平方米的三室两厅两卫和三室两厅三卫，此类户型面积占项目住宅总面积的室内功能设计中增加客厅主卧卫生间的面积与功能如在主卧室中设计出平方米的步入式衣帽间，在入口设计平方米的玄关等在主卧和次主卧中设计飘窗以突出项目的档次感平方米以上的户型中设计多功能室和工人房，面积以平方米为宜。具体详见附件凤凰国际户型面积建议表建筑材料及设备选择建议选择质量优良价格合理的合资品牌的产品，同时注意环保建材的选择，具。

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[10]山庄风景区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第49页，发表于2022-06-24）

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[12]屯河天然番茄红素项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第11页，发表于2022-06-24）

[13]展销中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第29页，发表于2022-06-24）

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[16]居住用房和商务用房及配套设施项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第32页，发表于2022-06-24）

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