烟台五星级度假酒店项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒店式公寓。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

因此，本项目的发展前景是非常诱人的。

第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。

功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。

市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪类人。

下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。

以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。

但普遍没有厚实的经济基础。

好动型青年公寓的主要租买者。

对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。

贷还款能力强，接受贷款购物的方式。

出游以朋友同事作为组合元素。

新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。

对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买的高峰期。

不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。

开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。

职位上升快，有较好的能力调整住房到更大更高档次。

经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力。

开始注重投资及对生活质量的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。

时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个最佳的平衡点。

满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住，经济状况仍然好。

伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。

仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。

但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。

容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品能迎合该群体的口味。

经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。

随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的趋势。

由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。

同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。

注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段的人群。

行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。

经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。

家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。

度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行观海客房，融合出优美的海滨度假酒店效果。

建筑设计与规划定位标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面标高以上，以防范在台风期间洪水的侵袭景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位标。

建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。

地形利用充分利用原有的起伏地形，再增加些台地，通过园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。

规模与设计参见技术经济指标表设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式的单元，包括分散布置的度假单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内的小套房和普通标间平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳池水景园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。

建设与装修高标准建设。

针对度假酒店的项目特点，充分利用线海景的资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好的线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置的度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户的需求。

户型面积从到不等。

装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施用品。

可销售部分在销售期间提供不同户型的样板房间套。

设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境创造个有暖温带滨海气息的室内外空间，提供高质量的令人身心舒畅的停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景景观结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。

本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。

功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房部分平方米，占总建筑面积的，公用设施部分包括为平方米，占总建筑面积的，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。

地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内，包括停车场仓库等。

户型设置建议设置六种销售户型单间双套间三套间叠拼度假单元小独栋围合式度假单元大独栋度假单元。

同时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。

价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。

选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。

景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。

具体定价建议如下相关经济及技术指标本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度假单元式套房部分约平方米。

总销售面积约平方米本项目总建筑面积约平方米本项目总投资费用约万元可销售面积部分单位成本元平方米。

平均售价制定建议具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议第阶段，本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进步提高，销售平均实收价格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。

备注此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精装修全配备价格。

控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。

价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上的调整。

我们将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。

入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。

从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是主体工程已基本完成配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位形象与品牌的推广已达到了预期的效果物业的管理模式服务项目收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。

最佳的宣传认购时机为年月到月。

届时，硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经达到正负零物业管理模式服务配套收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定销售方式定位销