现代商业广场项目、锦绣花园和青少年活动中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

从政策影响看房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重。

，但对于投资的拉动意义重大。

他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的产业。

目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。

征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。

上收县级以下土地审批权限。

堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。

土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。

是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。

立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。

开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。

在无法获得廉价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。

从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。

月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。

面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。

是销售下降。

截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。

全市商品房空置面积万平方米，增长倍。

从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占。

空置类型以住宅居多，占。

空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。

如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就属这类情况。

乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。

盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。

加快城镇化进程将创造新的住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。

根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。

这意味着每年将新增城镇人口万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展的客观需要。

④启动汽车消费将促进住房消费。

截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。

随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显盘锦商业形象的典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。

根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够的缘故仍无法支撑万平方米的大型商业设施含本项目。

因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇的消费群体才足以保证项目的可行性。

因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方向。

同时考虑到城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定的亲和力和吸引力。

因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。

目标客户详见附件功能定位商业部分功能定位现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。

可引进大型超市已在洽谈中，电器商城大型美容院健身娱乐城乒乓球馆餐饮茶餐吧等。

住宅部分本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。

户型面积平米目标消费者户型配比四室两厅平米私营业主企业技术管理人员三室两厅平米企业技术管理人员私营业主两室两厅平米偏向城市生活的服务性行业人员顶层复式五室两厅平米私营业主政府从业人员青少年活动中心在当今多元时代构想的发展战略，必须有个高度综合的以贯之的教育理念，作为整合多元的纲领，所以我们建议设置青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。

同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置个幼儿园。

可采取买断或者联营运作方式进行。

二销售情况预测项目预计十月份动工，年月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。

住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到，年上半年销售率将达到，余下在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。

商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售空，内圈商铺在年上半年五月份力争完成的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。

三销售价格预测商业部分现代广场商场部分的销售价格，以芙蓉苑山水花园和荷塘家园作为比较实例，依据个别因素区域因素市场背景等因素进行分析，通过交易情况交易日期房地产状况包括区域状况实体状况修正得出层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。

详细计算过程见附件。

可比实例芙蓉苑层商铺售价元可比实例山水花园层商铺售价元可比实例荷塘家园层商铺售价元现代广场商铺销售价格层数垂直递减比例平均售价计算值元平均售价取定值元层二层三层四层五层整体平均售价取定值元住宅部分根据本项目楼盘在位置周边环境市政配套建筑质量交通楼盘规模朝向外观社区素质发展商实力及信誉户型设计环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。

据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。

故将所要建立的回归方程设置为④计算得到本项目的楼盘得分为分，代入公式得元平方米得出本案的楼价平均为元平方米。

由于此价格估算有左右的误差，故锦绣花园住宅销售均价初步确定为元平方米第四章项目的工程技术方案总平面及建筑方案本项目现代广场商业部分层，锦绣花园高层部分为层，小高层部分为层，青少年活动中心为层，总建筑面积。

商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处内街及中间广场布置绿化水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。

本项目是个集商场餐饮娱乐住宅科教等功能为体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快富有现代感。

二结构商场部分采用柱网为的钢筋混凝土框架结构。

锦绣花园结构层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，层高层采用钢筋混凝土框架结构。

三供配电工程本项目总建筑面积为，按的电力容量计算，本项目需设置的变压器及与之配套的低压配电系统。

四给排水工程给水本项目设路水源，进水管径为铸铁给水管。

供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。

本项目在地下室设容量为贮水池，在屋顶设容积约的水箱，设台扬程达的生活水泵用备向屋顶水箱供水。

室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用塑料管。

给水采用户表制。

排水室内排水管网采用塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。

厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。

所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。

消防本项目设室内消火栓系统自动喷淋系统消防自动报警及联动系统五人防本项目需按地面以上总建筑面积的建造人防地下室。

六弱电工程本大厦弱电线路有有线电视宽带网电话电视监控等。

七主要设备设施冷暖空调和通风系统商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统防盗和监控系统电梯商场每层设自动扶梯二组上下自动扶梯，台吨货梯，两台观光电梯吨八交通与停车本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。

地下停车场设在层地下室，可停放车辆辆地面停车主要包括商场前临街广场住宅前停车坪和层架空层商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约辆。

九环境保护优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这自然资源。

施工中的环境保护本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。

因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。

对粉尘拟采用喷水除尘。

建筑垃圾及时清理文明施工。

使用中的环保室内卫生间采用污废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。

污水经化粪池处理后与废水并排入城市污水管道。

厨房油烟废气采取油烟净化处理。

商场和住宅的垃圾应及时清理