珠海市金湾区金山花园二期项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

第二章需求分析与建设规模项目需求分析年月，珠海市城市总体规划获国务院批准，本次规划编制按地域范围分为市区主城区两个层次，其中市区范围为珠海市全境，包括香洲区金湾区和斗门区。

在金湾区的行政管辖范围内，新规划的金湾中心城由红旗金湾城区原西湖城区小林等组成。

在规划中发展的金湾区，充分把握城市发展方向和区域定位，选择合理的发展模式，调整产业和人口分布，提高城市防灾减灾能力，为实现城市经济社会与环境的协调发展提出了实业强区，农业稳区物流旺区科教兴区的发展战略。

金湾区农业比重较大，农村人口较多，居住条件恶劣。

农忙时早出晚归，农闲时三五成群打牌虚度，传统的生活方式单调且了无生机。

城市化的推进也是珠海市政府突出以人为本的发展理念，强调让人民群众共享改革发展的成果，因为发展的力量来源于广大人民，所以发展的成果必须惠及广大人民。

安居工程实施方案便由此产生，金湾区的危房改造工程正在有条不紊进行着，由政府牵头希望逐步改变农业职工先前的生存面貌，提高他们的生活质量，在解决农民的生物学需求的同时，真正进入城镇时代，让农民更多地享受现代文明。

二建设规模方案比选在构思该项目的建设规模方案时，有多种思路，考虑到金山花园花园期的情况，主要拟定了二种方案方案拟建普通型和小康型两种户型的框架机构的经济适用房，延续农民工的传统意识，不建幼儿园。

总建筑面积其中住宅商铺配套设施市场拟建理由改善当地农业职工的居住环境和居住条件，但充分尊重当地农业职工的意愿，保持他们的生活传统和意识，老辈喜欢几代同堂的观念根深蒂固，只建造的普通型套和的小康型套两种户型的经济适用房。

方案二拟建小区功能综合化的经济适用房，同时建造的小套型套，力求总布局合理。

总建筑面积其中住宅幼儿园商铺配套设施市场拟建理由建造经济适用房的目的就是改善老百姓的居住条件同时提高其生活质量，因此参照现代人的思想观念增加了小户型的设计，让农民根据各自的家庭情况有多样化的选择，同时更新农民的老观念学龄前儿童不需要上幼儿园，兴建漂亮的幼儿园，让农业职工的后代有个良好的成长环境同时为金山花园期二期的所有农民建造个相配套的生活市场，繁荣小区，丰富生活。

针对以上两方案，本项目咨询人员在经过各自的优劣比较之后，致认为方案二拟建小区功能综合化的经济适用房为理想方案。

其分析如下合理的经济规模本项目为政府投融资项目，政府的资金承诺使资金到位是项目运行的大前提，项目建议书的批复已充分肯定了项目的总建筑面积和总投资额。

功能设置合理化方案二中幼儿园的建立将改变农民的落后意识，同时也减轻家庭的拖累，使生活有乐趣，专心走致富之路。

帮助政府回收资金商铺的出售小户型经济适用房也可面向工业园区的打工族出租，收回的资金可以滚动进入危房改造，从而减轻财政压力。

解决部分农业职工的就业问题搬入新小区的农民在种程度上失去了土地作依靠，如果没有工作，没有收入，他们的生活根本没有着落，同时工作地点和居住地分开，般会导致生活成本的增加，为此，在小区的规划设置上建造有近长的商业街和个的生活市场，商铺市场的经营可以为小区内部分人的就业提供机会，减轻政府的扶贫就业压力，让农民工真正安居乐业。

三功能设施标准建筑使用功能按现行住宅流行模式及当地农业职工的生存态势，家庭向小型化发展，户规模以平均口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

幼儿圆与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求，公共服务设施逐步完善，环境绿化有较大提高。

设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合广东省城市住宅建设标准和有关规定，并按经济适用房有关标准设计。

住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。

外墙普通外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为双飞粉顶棚厨卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉④门窗分户门不锈钢防盗门，户内门普通木门窗阳台半封闭式阳台楼梯间水泥地板，木头扶手。

小区配套设施小区设有休闲广场这中心主题，小区的建筑风格和形式注意不受传统风格的影响和限制，在设计上采取简约朴素有地方特色的风格，既体现人文关怀，又不失城市化进程的要求，并注意与金山花园期相呼应，与周边建筑环境协调统。

小区整体规划设计原则低密度，适当绿化综合服务配套设施齐全户型设计适应农业职工居住要求体现小区独特的整体建筑风格。

二项目总体规划方案总平面布置和功能要求金山花园二期的总平面略呈四方型，九栋住宅呈型布局，中间设休闲广场和绿化停车场，幼儿园在小区南面，金山花园二期的交界处，小区的东北角建市场，靠近珠海大道的北边配设条长达长的商业街。

在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与金山花园期的区内空间视觉相呼应，风格相协调。

功能要求交通组织小区交通由小区出入主通道小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。

为金山花园期二期的所有住户建造个相配套的生活市场，方便群众生活。

在靠近珠海大道的位置，其楼房底层设置为商铺，商铺出售回收的资金，可缓解政府资金周转问题，滚动进入下期的危房改造工程之中。

规划指标根据金山花园二期初步方案及建设规模，其规划指标见下表金山花圆二期建筑技术经济指标序号项目指标总用地面积总建面积其中多层住宅幼儿园商铺市场配套设施建筑层数层建筑总高建筑层高建筑容积率绿地率以上地上停车辆三建筑方案建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风燃气电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范和规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

平面设计住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。

住宅单体平面设计应符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

住宅经济技术指标见下表金山花园二期项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标套内使用面积平方米套住宅标准层总使用面积平方米住宅标准层总建筑面积平方米住宅标准层使用系数套内建筑面积小套型平方米层普通型平方米层小康型平方米层户内平均居住人数人户居住户数户居住人数人共用建筑金山花园二期的规划中有配套设施，商铺，市场和幼儿园，无地下设施。

幼儿园商铺市场的采光通风防潮排水及安全防护措施，符合现行行业相关标准的有关规定。

立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与金山花园期和周围城市环境协调，表现简洁明快，有定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅和谐宁静的环境相协调统，有具有鲜明个性。

结构设计根据拟建地点岩土工程详细勘察报告和本项目初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型基础选型及处理桩基础桩基础应根据地基条件软土层的分布桩的承载性质和成桩质量并根据实际地质勘探报告由设计选定基础类型，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

如施工条件允许，可优先选择强夯碎石墩基础。

该法对本场地不厚的淤泥和淤泥质土应该十分有效，处理范围应大于基础范围约，即淤泥及淤泥质土底板埋置深度。

上部结构金山花园二期建筑群有多层住宅及共用建筑组成，建筑物为框架结构。

防震工程按度设防。

共用设施方案本住宅区因与金山花园期相连，可利用部分金山花园期的小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为，有金山花园期小区的预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下住宅用水标准和用水量住宅生活用水公升人日初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约立方米给水设立方米消防水池在住宅屋顶设单元屋顶水箱每单元个，城市自来水进水管不小于，设组水表装置室内给水和消防给水系统室内生活给水层以上屋顶水箱给水，层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

普通消防供水系统由上行下行水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

室内外排水室内污水排放量按供水量的估算，约立方米。

室外排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

室外雨水按清污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按珠海市地区暴雨强度公式计算。

供电供配电系统负荷等级工程消防用电设备设备机房小区道路照明等为二级负荷，其余负荷为三级供电电源及电压供电电源来自珠海大道上空的高压输电线。

把高压线引至小区变配电房，然后转换为电压至用户。

住宅每户设分户电表。

照明及电力设计配电方式二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电三级负荷为单回路供电每户户内设分户箱，按户计算。

照明设计有正常照明和小区室外景观照明。

照度标准按国家标准的中值选取。

主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。

在共用建筑疏散楼梯口，设安全出口标志灯，在通道及转弯处，设疏散标志灯。

弱电设计小区通信线路由珠海市市话网直接引入小区闭路电视系统由珠海市光纤电视网引入，每用户设个电视用户盒。

消防建筑物周围设环行消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件小区室外按规范设消火栓根据小区消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

环境保护本项目主要污染源是住宅生活污水固体垃圾，其治理措施拟采取公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道固体垃圾采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

第五章环境影响评价项目场址环境现状拟建场地东南面是低山丘，北面与珠海大道相邻，所处气候区属南亚热带海洋性季风气候，年平均气温该场地和目前正在建造之中的金山花园期都属于金湾区的危房改造工程，合计有套经济适用房，项目全部完工后，将有两千多农业职工搬进新居，同时商铺的出售，小户型的出租会有部分流动人口入住二项目建设过程中对环境的影响及治理措施对环境的影响拟建项目在建设阶段主要是施工中的废水粉尘噪音废气及固定废气物对环境造成定的影响。

针对施工中产生的对环境不利的影响面，只要切实按照珠海市的各项要求和规定进行施工，完全可以把影响降低到最低。

环境的监测和治理措施针对建设阶段中产生的废水粉尘噪音废气及固定废弃物对环境的影响，制订治理措施如下废水废水主要来源是施工中的泥浆水