立水桥项目市场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

综上所述，年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美元平方米月。

商铺市场竞争激烈年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。

营业面积万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。

新发展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间的距离不得小于米。

二环路以内近期不再新发展大型百货店。

相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。

不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。

但是，如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段的零售商的需求。

为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户的档次。

尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。

另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行升级。

年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。

另方面，国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。

预计年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。

但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。

普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上的比例，在年市场的需求仍有进步的增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。

由于年已进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目将热销。

在年住宅项目的主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。

三环路以内没有可能有新的大京甲级写字楼平均报价约为元建筑平方米，与上季度基本持平。

北京写字楼大宗成交仍然表现活跃，季度香港瑞安集团公司购置了总面积为万平方米华普中心的两幢写字楼。

日本基金购置了华贸中心两座尚未完工的办公楼。

中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近万平方米的办公面积。

写字楼租赁市场第季度，北京写字楼租赁价格保持稳定，甲级写字楼市场平均租金为人民币元天平方米，与去年第四季度基本持平。

甲级写字楼平均空置率为，比上季度略有上升。

金融街地区的英蓝国际金融中心本季度有多家国际投行大面积签约入驻，成为市场的大看点。

由于空置率上升，中央商务区和东长安街地区租金有所下滑。

在东二环路沿线，随着总建筑面积万多平方米的甲中国青年旅行社中青旅大厦开始入驻，空置面积有所上升。

燕莎地区在佳城广场等高档写字楼的带动下，该区域的租金水平有所上涨。

中关村地区写字楼存量位居北京各商圈之首，加之该区域有很多项目注入市场，需要段时间来消化。

尽管空置率有所降低，但总体水平仍然很高，租金水平下跌至美元月平方米。

随着中关村商圈的多个写字楼步入现房准现房阶段，吸引了不少中资企业在此投资置业。

市场展望北京写字楼市场需求仍将保持快速增长，尤其外资机构的需求将呈现明显上升趋势。

供应方面，本年度北京写字楼市场将继续迎来供应高峰。

市场整体还将面临较大的供应压力。

总体来看，预计租金水平将稳步下调。

但是能满足最高端客户需求的顶级写字楼数量仍然不多，预计此类项目租金将会继续保持稳定。

销售方面，人民币升值等因素仍将促进未来投资需求的增加，今年北京甲级写字楼市场的销售价格预计将保持稳定上升趋势。

以年月份为依据点进行分析总结年月份，京城房价攀升至前所未有的高位，成交量再创新高。

再次印证了北京在全国的特殊地位及其独特的市场特征。

年月供需状况总体供需状况供需两旺本月商品房批准预售面积万平方米，而预售登记面积却高达万平方米，商品期房预售率为，市场需求异常强劲。

随着月新盘放量高峰的来临，市场温度的持续上升，预计今后几个月的总成交量将会继续走高。

住宅供需状况需大于供本月批准住宅面积万平方米，而同期商品住宅预售登记面积万平方米，住宅期房预售率高达，总体呈现需大于供的局面。

写字楼商业等物业供需状况供应量与成交量近乎持平据北京房地产交易管理网统计，今年月共批准写字楼商业等其他类型物业预售面积万平方米，占商品房预售面积的本月写字楼商业总预售面积约万平方米，占到商品房成交面积的。

随着写字楼商业的销售旺季来临及外国资本的进入，本月成交量大幅上升其中写字楼销售势头较好，商业销售压力较大，供应量与成交量近乎持平，预示着存量房正逐步被市场消化。

价格分析年北京房价上升近，今年北京的房价涨幅更不逊于去年，月房价再创新高，数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是，我们在此做出如下解析和建议去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足，加上部分开发商囤积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年同期，本月住宅期房预售率高达，需求之强劲可见斑，供求关系失衡致使房价迅速攀升。

供应结构不合理。

月份个新开盘项目中有个均价在元平方米以上，其余个都位于南五环外偏远区域。

高额的拿地成本使开发高档项目成为开发商的不二之选，高档项目供过于求，相反大家需要的元平方米以下的项目由于利润偏低却相当稀缺。

包括摩根士丹利高盛美林集团荷兰国际集团等外资机构和各类基金在京投资热情异常高涨，表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房，投资重点是高档写字楼商业，主要是瞄准了年奥运会期间北京房地产市场开发的真空期，以期获利。

北京周边山西河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。

目前，据社科院发布的年中国房地产蓝皮书统计，去年北京全市普通商品住宅成交万套，其中外省市个人购买所占比重为。

目前政府已采取了系列平抑房价的措施，如加大推出招拍挂土地的力度在今年土地计划中增加对中小户型中低价商品房经济适用房的土地供应上调银行存贷款利率控制二次购房和投机性购房等等，预计还会有后续措施出台。

自推行土地招拍挂政策以来，政府实际上获得了可观的土地增值收益，上海就用这部分收益做了廉租房，给与低收入者住房保障。

目前市场及舆论方面均在严重误导百姓，其实居者有其屋并非意味着居者购其屋，只有确立廉租房保障机制，大力发展二手房买卖与租赁，实现梯次消费，方能使房地产市场日益走上健康发展轨道。

项目地块分析项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处，年下半年至年上半年，本区域在售楼盘对北京市房地产市场具有定的影响力，不论是从房屋的品质，开发商实力，以及区域内的商业配套设施和住宅消费群的档次以及未来发展趋向都具有定的代表性。

分析其原因主要表现在以下三点首先开发商的实力以及品牌运作，诸如等其次项目的规模优势以及集群效应，等楼盘第三市场的支持，本区域的楼盘品质写字楼商业配套等都得到了北京市中高收入以及投资客们的认同，市场上本区域的楼盘销售直保持良好势头。

因此本项目在建筑规划以及建筑品质上必须力求要提升档次，方面可以面对即将与本项目同步销售的较大楼盘的竞争，另方面也是提高开发商自身形象所必需的。

项目规划方案规划定位规划通过对北京市城市总体规划的现状基本情况分析，将本项目规划定位为沿路为沿街商业楼，内部为写字楼。

为满足人民生活水平不断提高的需求以及购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现在商业及办公模式将本项目建设成优良的商业环境完善的配套服务设施以及丰富的文化内涵的中高档物业。

规划说明本项目的核心是在传统的聚落方式中发掘它些非常人性化空间组织的要素，重新整合道现代生活中来。

以人的尺度来重新安排城市生活方式。

空间尺度会对人的情绪和感受产生影响。

建议本项目的空间体系中，每个空间层次的接到宽度铺地材质色彩选择景观构造都会有变化，因此，进入本项目的空间层次，会让业主更加有安全舒适的氛围。

项目工程进度待定投资估算及资金筹措根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的