综合办公楼建设工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值的。

青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落，年又开始出现定的增长。

随着国家系列扩大内需拉动经济的方针实施，系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。

上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值亿元，比去年同期增长本年新签建筑施工合同价款亿元，同比增长全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，增长。

建筑工程产值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值亿元，同比增长，增幅比总产值高个百分点，占建筑业总产值的比重高达，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色，前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元，与去年同期相比增长了，占建筑工程产值的。

二级以上资质企业完成产值占近六成上半年，从全市建筑企业资质等级看，级以上建筑施工企业完成产值高达亿元，同比增长，占建筑业总产值的，其中级企业完成亿元，占建筑业总产值的，特级企业完成亿元，占建筑业总产值的从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。

上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元，占全市总产值的。

三施工面积小幅上升，新开工面积放量增长上半年，我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米，同比增长。

国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长，占全部施工面积的。

上半年，新开工面积万平方米，同比增长，高于施工面积增幅个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股企业施工面积万平方米，同比增长，占新开工施工面积的，同比上升个百分点。

新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。

四建筑市场进步规范，招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术水平的种行之有效的制度。

上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。

其中国有及控股企业招投标承包面积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分点。

五本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。

上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。

从企业的资质等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款的，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。

六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进步提高，建筑队伍的素质明显增强。

今年上半年，全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大的企业都达到万元人。

目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。

房地产从业人员达人。

总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。

从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。

目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随边公共交通发达，分布有多条公交线路，方便居民采取公交出行，而且国家优先发展公共交通的政策必然催生青岛市公共交通的快速发展，所以公交出行比重将有小幅提高。

经过分析，预测项目本身未来的交通出行方式结构，如表。

表年青岛市和项目交通出行方式结构车种区域小客车公共交通出租车其它客车摩托车步行自行车总量青岛市内四区拟建项目交通出行量预测交通产生吸引率的确定不同用地性质高峰小时的交通吸引率和产生率是不同的，通过对青岛市同类型建筑物交通吸引强度的调查，并参考北京上海等城市同类项目，并充分考虑未来机动车拥有量和利用率的增高，确定建设项目高峰小时各类性质用地产生吸引率如下表表项目不同业态高峰小时居民出行产生吸引率不同业态建筑性质吸引率产生率酒店宾馆人平方米办公人平方米交通出行量预测拟建项目的三个设计案中，方案三的有效建设规模和停车位较大，所以报告仅分析了最不利情况下的交通影响程度。

根据项目的建设规模和交通出行率，计算高峰时段人员交通出行量，然后根据交通出行方式和单车载客率计算机动车出行量。

计算公式如下式中机动车高峰小时交通出行量业态面积，平方米居民出行产生吸引率不同车种的出行比例载客率车型折算系数。

表建设项目年高峰小时人员交通出行量性质业态面积平方米吸引量产生量合计酒店办公合计表各种车型平均承载率车种小客车公交出租车其它客车承载率人车表各种车型折算系数车种小客车公交车其它客车出租车折算系数建设项目交通出行包含的车型主要有小客车公交车出租车及其他客车。

通过以上计算，可以得到项目酒店和办公各自的高峰小时交通量。

但是，根据同类项目的调查，酒店和办公的高峰小时时间不同办公高峰小时时间与居民上下班高峰时间基本致，即早高峰时间上午，晚高峰时间。

酒店早高峰时间般为晚高峰时间为。

通过综合测算，将两者的高峰时间和平峰时间进行错位叠加，得到项目综合高峰小时交通出行量为表项目高峰小时各种车型交通出行量方式小客车公共交通出租车其它客车合计吸引量产生量合计由上表可以看出，本项目综合高峰小时产生的机动车交通量约为标准车小时，将以上交通量在规划路网上采用多车种平衡分配法进行分配，得到不同路段交叉口的项目诱增交通量。

动态交通影响评价根据项目需要，遵循远近结合节省投资施工简便的原则对项目周边的交通设施进行优化优化措施见后面章节，在此基础上计算路段和交叉口服务水平。

项目建成后周边道路系统的交通量可分两种情况即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量的叠加项目平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。

通过计算，由于项目本身的出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。

经过预测，年项目周边道路交叉口的交通量及服务水平如表。

表有项目时周边道路交叉口的饱和度序号路段交叉口名称通行能力高峰小时交通量饱和度服务水平宁夏路项目门前段三级宁夏路隆德路三级宁夏路燕儿岛路三级通过以上分析可以看出，项目的出入车辆都通过宁夏路，导致宁夏路交通量增长幅度最大，达到了周边两个交叉口的交通量增幅在左右。

分析结果表明，路段交叉口的饱和度大都在左右，处在三级服务水平。

静态交通影响评价停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。

拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。

根据规划局规划管理政务公开手册和市政府已批复的青岛市市南区东片区控制性详细规划，办公的配建标准按照个平方米建筑面积接待中心中档宾馆性质的配建标准按照个平方米建筑面积。

由此，测算拟建项目的停车位配建数量应为个。

项目方案配建停车位个，高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。

交通优化措施设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度根据宁夏路隆德路大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽个车道，以增加交叉口的通行能力。

主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定的交通影响。

但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。

项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房的出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器