有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。三拟定采取的政策措施为了促进我市房地产市场持续健康发展，进步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进步搞活房地产市场的若干意见的补充意见以下简称补充意见。补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展每年用于中低价位普通商品住房建设的用地应占定比例，此类用地应服从城市规划安排在二类地段以外，并具备交通便利，基础设施生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在平方米以内，销售均价低于元平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。进步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通平通水通电通路通讯通下水场地平整，所需费用按拆迁整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标拍卖或挂牌方式公开出让。积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措的住房专项资金中安排定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购批空置商品房二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中由市财政拨付，从住房公积金增值收益中拨付。四年房地产市场发展趋势预测我市房地产发展的有利条件全市经济持续高速增长态势。年我市增长，创下历史新高，年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到年，南昌城市实际居住人口将由现在的万增加到万人，城市用地范围由平方公里增加到平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。南昌市居民住房消费潜力巨大。我市年底，人均住房建筑面积约平方米，按照南昌市提出的到年人均住房建筑面积达到平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房含房改房上市后再次购买商品房的比例为，购买的户均面积为平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约万平方米。刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛减免税费刺激消费，这系列政策的刺激作用将于年进步得到显现，房地产交易量将进步放大。年南昌市房地产市场发展的不利条件信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发文件，对商业银行房地产开发信贷土地储备贷款个人住房贷款个人商用房贷款个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾价格持续上涨与收入反差较大的矛盾投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。原材上涨，开发成本增加。从年至今，钢材价格从元吨上升到元吨，混凝土则上涨了元至元方，仅此两项，房屋开发成本就增加多元平方米。开发商的开发压力进步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。年房地产市场基本走势预测根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有个较大幅度的增幅。房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加以上。住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。年预计全市商品房的交易量将超过万平方米，较上年增长以上，存量房交易预计万平方米，较上年增长。商品房价格将会稳中有升。年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中低价位商品房的供应量将会有所增加，在定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质有特色有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。二区域房地产市场情况分析基本概况本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了个良好的价值基础。洪城大市场建材大市场全顺汽车厂江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。二交通网络三金融银行工行农行中行建行四教育文化工业技术学校南浦小学五休闲购物建材市场洪城大市场六医疗保健市三医院九四医院七楼盘情况三本项目地块优劣分析优势地处老城区地块临街面，有商业潜力人气旺市政配套齐全毗邻火车站长途汽车站两公里范围常住人口万社区内部有学校劣势地价偏高有定的市场风险机会户籍制度的改变房贷贴息政策的落实与知名的代理商合作聘请知名物业管理公司威胁银行信贷体系严格通货膨胀人民币贬值其他区域楼盘不断上市项目综合定位项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度综合服务配套设施齐全体现小区独特的整体建筑风格人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。目录总论„„„„„„„„„„„„二市场调研分析„„„„„„„„三项目综合定位„„„„„„„„四项目投资估算„„„„„„„„五财务分析„„„„„„„„„„六不确定性分析„„„„„„„„七风险分析与对策„„„„„„„八附表„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！总论项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。项目概况项目名称“风华盛世”建筑规模建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司规划用途居住商业建设单位上海金厦房地产有限公司经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务企业性质其他有限责任公司资质等级二级企业概况上海金厦房地产有限公司于年月正式成立。公司产投资比重房地产投资占比重今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持