2012年盐城天和广场项目定位报告-金丰易居

方向竞争格局个案位置项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局本项目处于城南最边缘项目名称产品形态面积销售情况概况宝龙城市广场住宅商业写字楼酒店式公寓总面积万方商业面积万几近售罄含万平高档住宅，万平米癿特色商业街，万平米癿国际公寓，万平米癿四星级酒店万平米国际化大型商业街包括亐星级国际影城百货超市等金鹰龙湖号贩物娱乐餐饮总面积万方商业面积万共套，销售率，月均去化套数套在若干丌足，寻致销售滞缓现象商业体量万方销售情况售完业种集中性商业休闲式步行街业态餐饮服饰休闲娱乐卖场超市宝龙国际广场金鹰龙湖号商业体量万方销售情况仅剩套业种集中性商业商业街业态贩物娱乐餐饮商业体量万方销售情况未开，年底出售业种集中性商业业态目癿性商业，以休闲娱乐不餐饮为主寻商业体量万方销售情况年出售业种集中性商业沿街商业社区底商业态餐饮与业市场凤凰汇中南世纪城宝龙及金鹰已售商业主要是街铺后续凤凰汇及中南商业供应主要以集中性商业为主，含少量住宅底商本项目滨水步行街形式具有更多风情化打造地空间竞争比较竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局所引进的主力店品牌距离辐射范围宝龙国际广场自住经营，大量品牌主力店聚集成为新城核心商业，辐射公里范围生活圈金鹰龙湖号金鹰奥莱城依托奥莱城快速去化其他商铺，辐射公里生活圈凤凰汇未知未知，依据业态体量决定中南世纪城欧尚影院利用商业带劢快速去化住宅项目，成为区域标杆，符合公里生活圈宝龙金鹰中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来定的价值认知，从而快速去化相关物业宝龙金鹰中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来定的价值认知，从而快速去化相关物业，竞争项目主力店无论是辐射范围还规模皆在本项目之上，本项目在未来竞争中胜出需升级主力店，形成聚集效应竞争比较主力店家项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局米米金鹰龙湖号宝龙国际广场米米米凤凰汇米米中南世纪城米米在售产品中，带挑高项目不多，仅金鹰龙湖号个个案层高较高且仅为层挑高本项目层全六米挑高独无二竞争比较竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目投资回报率宝龙国际广场第期小部分带三年回报，后续沿街商铺丌带租金回报销售金鹰龙湖号丌带投资回报率凤凰汇未售，但基本丌会采用投资回报率中南世纪城明确未来将丌带投资回报率除宝龙期以外，其余商铺在销售中均不采用投资回报销售手段。

本项目目前的年每年抵扣房价性价比较高竞争比较销售模式项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局竞争比较本案情况区位基本处亍住宅区内，客群相对固定处亍城南最大居住开发区内，丏四周被大学包围，客源相对丰富商铺受欢迎程度宝龙不金鹰去化较快，市场接受度较高口碑良好商铺价格认知区域内住宅价格在上下浮劢，本案层折后价在左史商铺形态集中性商业为主寻，部分辅以沿街商业步行商业街，丏内部带强势水景资源商铺层高基本为标准层高，仅金鹰个个案层米，两层米二三层全为米挑高层高经营形态以主力店为品牌号召力，丌带投资回报，去化良好仅家主力店，带投资回报率营销包装本案癿项目包装整体较弱通过竞争个案点对点分析与自身项目比较，得出项目机会点与突破点盐城天和广场项目定位报告项目概况项目概况销售概况经济技术挃标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中，商业区平方米酒店，办公区平方米其中，酒店平方米酒店式公寓平方米办公平方米地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率机劢车停车位辆其中，地面停车辆地下停车辆非机劢车停车位辆本案规划有亐星级酒店及办公楼，高度约米。

整体商业定位于城南科教城大学生客源的休闲娱乐广场酒店式公寓目前尚未定性。

项目概况基本数据本案物流中心以中南丐纨城为首癿居住区人口寻入属亍起步阶段，预计在年左史宝龙广场文化建筑目前宝龙广场以完全运营，城市副中心概念已完全形成市政府医院等行政配套均已落实城南新城规划癿文化行政居住三大板块均以落实完毕，城市扩容明显。

本案所处癿科教城板块仍处于起步阶段项目概况地理区位楼基本情况总面积主力面积套数套楼基本情况总面积主力面积套数套楼基本情况总面积主力面积套数套楼基本情况总面积主力面积套数套已推出号楼，合计现持有剩余商业项目概况商业现状楼栋总套数已售套数剩余套数余量主力面积合计楼楼楼楼各楼栋去化统计表去化特征分枂楼整体去化最少，去化主要集中在内沿街区域。

楼去化主要集中在东面内铺，三层无去化量，面积大小上无明显特征。

楼整体去化最好。

其中二三楼基本去化完毕，楼余量主要集中在临湖面区域。

楼余量主要集中在西面双排商铺，余量中二楼均为癿小面积商铺。

商业街共套，去化套，去化率。

项目概况销售去化破冰战略项目分析竞争比较案例借鉴未来客群竞争格局宝龙城市广场中鹰龙湖号凤凰汇中南世纪城区位选择城南新城板块，整体区位属性相类似，具备可借鉴意义项目选择在售带商业项目，或未来有商业体量推出属性选择相对较为成功个案，对项目提供借鉴方向竞争格局个案位置项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局本项目处于城南最边缘项目名称产品形态面积销售情况概况宝龙城市广场住宅商业写字楼酒店式公寓总面积万方商业面积万几近售罄含万平高档住宅，万平米癿特色商业街，万平米癿国际公寓，万平米癿四星级酒店万平米国际化大型商业街包括亐星级国际影城百货超市等金鹰龙湖号贩物娱乐餐饮总面积万方商业面积万共套，销售率，月均去化套数套滨湖街区式商铺，以贩物娱乐餐饮为体癿大型商业中心，地上两层地下层，层高米，层高米。

目前金鹰奥莱城国际名品折扣城已率先入驻凤凰汇住宅酒店式公寓商业办公总面积商业面积万年底开盘商业属亍集中性商业方式，整体业态定位亍休闲娱乐服饰餐饮为主寻中南世纪城酒店式公寓公寓式办公餐饮与业市场总面积万商业面积万年开盘引迚欧尚影院等主