2011年上半年包头市房地产市场调研报告

项目景观配套首期规划欧式皇家园林，胸径厘米以上数目，乔木灌木水生植物及各类花草。

首期中央观景内湖，喷泉跌水瀑布涌等。

休闲配套纯运动中心，内设国际标准米长米宽，全年小时恒温水池。

国际标准室内篮球场个网球场个羽毛球场个乒乓球场个。

购物配套殿堂级湖畔国际会馆华府明珠四层建筑集餐饮娱乐商务购物于体。

二三期将规划欧陆风情商业街和各种品牌专卖店。

建筑米层高入户大堂，超米宽开间客厅。

精装西门子科勒奥的斯家国际线品牌，首期种户型精品化装修，道标准工序项停点验收项工艺标准和类成品保护标准。

恒大华府概况项目名称恒大华府地址九原区政府东侧开发商恒大地产集团代商理易居中国设计单位投资商承建单位开盘时间左右物业管理单位戴德梁行物业费元左右规划户数期约户车位数占地面积总建筑面积绿化率容积率施工进度样板楼封顶入住时间年月价格未精装均价元，精装均价元建筑层层定金看房定金户型面积总价套数比例销售速度精装修万万栋未装修万万栋造城时代，高端物业类型，但风险巨大，速度较慢，客户累计程度较低，推广方法较为分散，内蒙古区域市场，高端客群相对不集中，对后期推广产生不利影响。

为包头首家豪宅项目。

与南海鸿龙湾价值相当，项目关键点后期配套的合理运作及前期相关卖点的达标！远州国际城概况造城时代，高端物业类型，但风险巨大，速度较慢，客户累计程度较低，推广方法较为分散，内蒙古区域市场，高端客群相对不集中，对后期推广产生不利影响。

为包头首家豪宅项目。

与南海鸿龙湾价值相当，项目关键点后期配套的合理运作及前期相关卖点的达标！远洲国际城项目为东起国道，西至莫日更路，南起建设路绿带，北至哈业傲包街，规划面积约亩，总建筑面积约万平方，总投资近亿元人民币，拆迁面积近万平方米，返迁安置房面积近万平方米，启动资金约亿人民币，规划居住户数约户，居住人口规模约万，规划配套公建面积万平方，整个项目预计开发期为年，项目建成后可解决当地劳动力就业近人，每年可给当地政府创造税收近亿元。

是包头目前最大的城中村改造项目。

开发商抱着“造座新城”的理念，大规划大手笔倾心打造“十个”工程，建成后本项目将成为拥有数条精品主题商业街星级大酒店国际连锁商务酒店大型卖场超市商业中心运动健身长廊及中心休闲娱乐广场文化广场九年制学校城市森林公园中央公园农贸市场幼儿园办公楼等高档完善配套的“城中城”。

青山区市场概况青山区市场分析保利花园概况项目区位及配套项目位于青山区青东路青山区政府北侧，小区以南是赛汗塔拉生态园及阳光湖公园，西侧是市公安局及政府机构，周边配套设施齐全，出行较为便利。

产品结构项目分五期开发，有小高层，多层两种，小高层采用框剪结构，多层层建面层建面层层层层层层层层层层均价分析号楼整体均价为元∕，东西两户型差价较大，东单元西户比边户高元，西单元东户比边户高元。

中间单元东户比西户高元左右。

层以三层为起价，单元以层为节点降低销售价格，减少高层价值增长。

同楼层做到中间单元相同户型东户比西户相差元左右，中东比边户相差元左右，中西比边户相差元左右。

层以下中间单元相同户型价位基本相同差价在元左右，中间单元与西单元相差元左右。

除东单元顶层价格最高，其余均以中间单元价格最高。

层为均价层进行价格第二轮回调。

最东户与最西户相差圆整。

户型集中室厅卫。

保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元西单位房型二室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面价格总价总价总价总价总价总价层层层层层层层层层层层保利花园销控栋数栋楼层差价单元东二单元中三单元西单位房型二室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫三室两厅二卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面层层层层层层层层层层层均价分析三号楼整体均价为元∕，东西两单元差价较大，东单元比西单元边户高。

层起价，东单元户型层以下差距逐步拉大，层进行回收，利于顶层销售，此单元户型面积差距较大，为了利于销售增加小面积单价减少大户型价格。

中单元和西单元力求东户与西户的价格差异，中单元东户比西户高出元，西单元东户比西户高元，中间层形成价格回旋。

整体层，层差价较小。

户型集中室厅卫。

保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元西单位房型二室两厅卫三室两厅二卫二室两厅二卫三室两厅二卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面价格总价总价总价总价总价总价层层层层层层层层层层保利花园销控分析号楼整体均价为元∕，本栋楼符合常规打法，层拉大差距，三个单元，东西两户楼层差价相同。

东单元东西户型差价为元，中单元为元西单元为元。

最东比最西高出元。

价格相同户型相同。

层维持左右差价，利于高层销售，降低高层总价，增加客户高层接受能力。

户型组房，组房栋数栋单元东二单元中三单元西单位房型二室两厅卫三室两厅二卫二室两厅二卫三室两厅二卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面层层层层层层层层层层均价保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元中四单元西单位房型二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面价格总价总价总价总价总价总价总价总价层层层层层层层公司领导部门签发制表层层保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元中四单元西单位房型二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北层建面层建面层层层层层层层层层层均价分析号楼整体均价为元∕，差价元左右！户型房组合保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元中四单元中五单元西单位房型二室两厅二卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北阁楼层建面层建面层建面价格总价总价总价总价总价总价总价总价总价总价层层层层层层层层层层保利花园销控栋数栋单元东二单元中三单元中四单元中单位房型二室两厅二卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫二室两厅卫朝向偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北偏南北阁楼层建面层建面层建面层层层层层层层层层层均价分析号楼整体均价为元∕，本栋楼符合常规打法，但底层层差价也随之降低。

起价低差价小，延续东西户差价规律。

中间单元差价仅元。

左右两单元边户差价拉大。

比低元，比低元。

更适合现在市场销售规律，价格较低更易销售。

户型房组合昆区市场概况昆区市场分析包头市上半年市场调研包头市场概况年开启，包头市房地产部分项目前期出现回暖现象。

由于去年金融危机的影响，导致建材钢材等建筑材料成本价格下跌。

因此，部分大盘及存地项目均选择在今年开发，市场总体环境依然十分严峻。

开发体量属历年之最，有部分项目已成现房，处于销售扫尾期！包头市房地产大至分为四个区域东河九原青山昆区。

东河老城区改建九原大盘时代昆区南区大盘时代北区置业升级青山置业升级东河区市场概况东河区市场分析东河区市场概况东河区项目大至分为三个区域沿东河槽两侧分布项目山水佳苑鼎泰风华碧水嘉园保利百合花园东豪国际城明日星城宁鹿水岸等。

现除山水佳苑外，其余均处于尾房销售。

沿西脑包大街两侧分布项目鹿鸣苑龙藏新城公务员小区贵发山庄乔家金街纯商业基本售罄时代天骄。

除鹿鸣苑外已基本售罄。

中心区域东河国际城区域特点多数购房群体为首次置业者，对价格的关注度较高，对生活配套及交通条件的关注度是在价格合适的前提下才会提出。

整体区域市场均价相比其他三区最低。

今年新开发项目较少，体量甚微。

沿东河槽两侧分布项目以景观绿化为卖点，开发时间较早，现在处于尾盘期，但唯独山水佳苑项目剩余较多二期仅售出不到套，其余均为内部定购，追其原因为定价较高与周边均价相差元∕。

沿西脑包大街两侧分布项目以生活配套为卖点，此区域以龙藏新城大项目为首，向周边辐射，并配置以乔家金街政府内定商业项目为卖点，相互互补，提高附加值。

乔家金街期为戴德梁行操作，现开发商自行操作，作为“内蒙古自治区年大庆献礼之作”未来将成为区域文化产业基地古玩基地餐饮基地及相应影院活动场所。

成为本区域价值提升关键点中心区域东河国际城项目以周边现有生活配套及社区内部为划分点。

小结针对东河区整体市场特征及区域消费特点，建立大项目及精品项目的条件不充分，只适合建立改善人均住房需求项目，才适合本区域消费特征。

区域特点老城区改造东河区市场概况东河槽项目楼盘价格市调表项目名称房屋售价单位元∕优惠价格备注鼎泰风华起价均价最高价次性按揭多层已售完小高层在售中多层无小高层无碧水嘉园起价均价最高价次性按揭小高层剩余单位套多层售空售空售空无小高层无保利百合花园起价均价最高价次性按揭多层有尾房小高层已售完多层无小高层无东河国际城起价均价最高价次性按揭多层在售多层无小高层未开盘未开盘未开盘无无时代天骄起价均价最高价次性按揭多层小高层在售中多层无小高层无东豪国际城起价均价最高价次性按揭多层有尾房小高层在售中多层无小高层无明日星城起价均价最高价次性按揭剩余单位套多层无小高层无九原区市场概况九原区市场分析九原区市场概况随着线城市的开发密集，众多地产大亨分片筛选，三线城市的地产发展将成为很长段时间发展趋势。

大盘时代随着大地产商的步入，已经开始。

包头已开始新轮造城时代。

针对本区域特点，造成首要点为相关配套的建设，因此，便提高了项目本身价值取向。

线城市开发理念也将逐步深化，原有地产格局正在潜移默化发展，购房者观念也将逐步改变。

城市新格局以远州国际城和恒大华府为代表性楼盘，开发周期长体量大生活配套设施充足总体价值高。

万以上现有开发