1、该片区为珠海主城区工业聚集地之，聚集了大量的制造业的工薪阶层。整体素质相对较低，购买力度有限。所以，区域的价格相对较低，小户型比较畅销。如湖光山色蓝钻九洲时代棕榈假日四期等小户型几乎售罄。而产品素质的良莠不齐则反映了片区整体档次的低下，存在很大的挖掘空间。主题分析图片前山物业管理费分析图片前山在物业管理的收费上，前山片区的相差不是太大，华发新城相对较高为元平方米。其它大部分都维持在元左右，而多层在元之间，这种收费在该片区比较合理。客户群体分析图片前山在客户群的分布上，港澳台及公务员购房的比较多，主要以澳门客户为主，而其它客户主要是公务员本地及内地居民企业技术管理人员。车位配比分析图片前山总结前山片区因为前山河的存在及圆明新园的存在以及轻轨路线的穿越，使得本地和外地开发商纷纷抢滩前山片区，。

2、土地方进行合作。土地使用年限土地使用出让年限为年。土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。④付款进度与土地手续的配合从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质基本明确。第三部分市场分析珠海商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好珠海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整。

3、比例的。从整体情况来看,前山片区楼盘大部分比较倾向于小户型,紧凑实用的户型也较符合前山的市场。预计这类户型在前山片区还会陆续增加。价格及销售速度分析图片前山片区楼盘以华发碧水云天销售最为理想。平均月销售速度在套左右，华发是珠海房地的龙头企业。深受广大购房者的青睐，它的品牌形象已经在消费者的心目中根深蒂固。华发新城几期均以精装修标准交楼。小区整体规模大配套设施较为完善。广告推广力度较为强大。前两期销售周期都较短。三期碧水云天主推中大户型的临河景单位。其次，就是位于圆明新园附近的钰海山庄及金域廊院在片区销售情况也比较理想。所处位置较好，紧临国家级旅游区圆明新园。其中大户型深受港澳台及外地客户的喜爱。金域廊院的均价已达到元平方米，销售速度约为每月套。钰海山庄则为元平方米，销售速度平均每月套。由。

4、六福公司后年内分四次付清余款。土地方的主要工作负责在项目立项后日内次性提供所有用地供六福公司使用。所提供的土地必须符合五通平即通路供水排水通电通讯场地平整负责出局办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责提供人员配合。负责协调提供该项目临时用水临时用电。配合六福公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有相关事宜。负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。合作风险评估合作背景出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。在此情况下，六福公司直接与。

5、来直以发展工业作为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。商业状况本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发比例和，五房及复式所占的比例相对较小。碧水云天的主力户型是四房两厅达到户左右占整个片区四房。

6、因此前山片区的房地产业目前了渐渐热了起来。目前总体的价格低,销售情况也较好。在片区内的楼盘有华发新城湖光山色颐和人家钰海山庄金域廊院幸运阁滨江明珠晴朗明珠等等。这些楼盘般都以河景园景轻轨站点作为自己的卖点。片区销售情况较好的华发新城钰海山庄金域廊院等小区景观设计好，绿化率高。良好的景观设计提升了项目的附加值，提高了项目的档次，提高了消费者对楼盘的心理价位，成为了项目的主要卖点之。还邀请些国外的景观设计公司担纲，做小区的景观设计。如华发新城是由国际级景观设计师刘太格设计，有浪漫的爱情湾美丽的前山河漂亮的小区园林等。如金域廊院的园林景观设计，邀请的是香港阿特森泛华设计，定义为城中央七十年原味法式生活。如钰海山庄由水木园林景观设计公司设计，主题为在城市中央与山水相伴这样的楼盘当然深受青睐。经济。

7、体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城的中心枢。

8、在地。区域内有世邦建材城夏村建材街梅华西警民路汽车街南溪汽车城。产业布局月年前山街道办直接利用外资万美元,内资万元财政收入万元。珠海市统计局数据。前山片区楼盘分析如下项目名称价格元装修状况物业费元平方米月物业形态总套数总建筑面积推出时间芭堤雅境毛坯高层万已推出华业香庄精装修高层万已推出中新国际毛坯未知多层高层万已推出荣泰河庭精装修小高层高层万月京华奥园毛坯高层万月财富世家毛坯小高层高层万已推出悦安雅苑毛坯小高层高层万已推出二城心作精装修未知高层万已推出时代廊桥代定毛坯未知小高层高层及混合产品万夏逸庭院精装修多层小高层万已推出和协绿城毛坯多层小高层万已推出百花小镇毛坯精装修多层小高层万期绿阳琚毛坯小高层万城市主场毛坯未知小高层万合计总套数套,总建筑面积万，以上数据看出,前山片区推盘量多,但。

9、纽位置，区位优势结合整治后河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。前山片区介绍前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中的城郊结合区域。从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。前山长期以。

10、小户型的需求,可谓有增无减。前山片区概况分析地里位置前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心华南地区最大之的装饰材料集散地世邦国际装饰城，驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中的城郊结合街道商业布局前山建材汽车城处前山街道办辖区范围，是珠海市建材和汽车销售集中地。建材和汽车销售都是大宗零售贸易，年前山街道办社会消费品零售额亿元，占全区比重，零售贸易额全市最大。前山地处广珠西线和广珠轻轨的交集点，是我市近期规划建设的前山物流园所。

11、是楼盘规模小,小户型多,适合前山工薪阶层及企业技术管理人员的需求其中京华奥园期售完,二期正在热销城市主场以低于市场的价格出售,售出套，取得不俗的业绩综观前山片区各个楼盘,销售率都在以上,销售势态良好,但要保持状态,仍需在营销推广楼盘品质物业管理上下功夫。根据广珠轻轨的计划,明珠站是珠海立体交通的换乘中心,前山站集商务酒店购物餐饮休闲交通枢纽等功能于体,这二大站点与前山片区首尾相连,将大大促进前山的交通商业经济的发展。三产品定位与建议产品定位的中档住宅产品建议户型面积平米为主，平方米平方米及复式依次为辅户型以平方米的三室二厅二卫结构三室二厅卫结构平方米四室二厅二卫的及复式结构为主力户型。建筑类型建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。价位初期定价为。

12、合理的户型设计。良好的户型设计是项目最重要的卖点之。消费者买套房子是辈子的大事，房子平方米数千元，消费者当然希望每个平方米都能有作用，不能浪费。在调研的楼盘中，部分户型设计不合理，表现在功能分区不合理部分户型偏大部分户型的些面积很难利用等方面，这样的户型肯定不好卖。而设计合理经济的户型当然就会受到消费者的青睐。如华发新城的入户处有花园，体现了以人为本的设计思想。金域廊院在厨房旁边设计了生活阳台，同样体现了这种思想。消费者都不希望自己花钱所购买的物业白白浪费。对市场细分，填补市场空白点。能填补市场空白点，就是找到了赢得市场的最高点。在前山带，些工薪阶层，企业技术及管理人员对小户型还是有大量的需求，蓝钻就填补了市场的这块空白满足部分客户对小面积的需求。达到了个月售罄的成效。所以未来前山市场对。

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