投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万达广场命名的万达城市综合体。截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供的其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。二房地产业发展状况年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。三房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条，二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。受年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。小结国家房地产以拍卖方式出让土地成交价款为万元以挂牌方式出让土地成交价款为万元。上半年成交的宗地块中，宗为居住用地，宗为居住兼容商业用地，宗为商业居住用地宗为商业用地，宗为商业居住办公用地，宗为其他公共设施用地。年上半年土地成交面积其他用地,居住用地,居住用地科兼容商业用地,商业用地,商业居住用地,商业居住办公用地,到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块包括万达广场项目所处地块，全部为商住性质。宗地编号宗地位置用地面积土地用途容积率建筑密度竞买保证金万元起始价万元城关区号规划路雁西路以东兰州居正房地产有限公司原兰州雁滩工业城实业总公司用地以南号规亩。其中，出让用地Ⅰ亩，出让土地Ⅱ商住划路以北亩城关区刘家滩以东号规划路以南号规划路以西号规划路以北亩商业居住办公酒店综合用地城关区号规划路以东号规划路以南号规划路以西雁儿滩路以北亩商住城关区号规划路以东号规划路以南号规划路以西雁儿滩路以北亩城关区天水北路号规划路以东号规划路以南号规划路以西号规划路以北亩商业住宅酒店办公综合用地图雁滩板块主要土地供应状况览小结从土地供应结构来看，未来雁滩板块竞争市场环境较为宽松，且从宗地所处区位来看，目前本项目所占用地从交通周边成熟度以及常住人口组成方面都具有较大的优势，竞争优势大。商品住宅成交状况从市场成交价格走势图我们可以看出，兰州商品房市场近三年直处于个稳步上涨的态势，虽然经过了几轮国家调控，但是以刚性需求为主的兰州市场依旧保持平稳上升的发展态势，并且伴随市域可开发土地逐年减少，尤其是主城区可开发面积迅速减少的现状，价格上涨空间依旧巨大。图年月年月兰州市商品住宅均价走势图年前三季度，兰州市商品房销售套，商品房价格由年年初的元平方米，上涨到年月的元平方米，上涨。月月月月月月月月月年月商品房成交套数走势图图兰州市年商品房成交套数月月月月月月月月月万平米年月月商品房成交面积走势图图兰州市年商品房成交面积走势图以上图表数据来源房管局数据自行统计得出综合雁滩板块近几年的成交情况看，长期处于兰州市领军地位，但从成交价格上看，在兰州市年均价涨幅达至的环境下，雁滩片区房价均价达到元，且高端产品住宅项目基本销售结束，市场明显处于供不应求阶段雁滩区域目前市场放量除了正茂御景东方仅余套房源左右外，仅为天庆莱茵小镇项目鸿运润园。天庆莱茵小镇期剩余余套二期放量剩余余套。鸿运润园将放量发售中日集成社区户型，共余户其中区的三栋楼为集成住宅精装房，建筑面积万多平米。及良志嘉年华二期项目除普通住宅外，规划有平米户首领青年公寓，及约平米办公区域。楼盘在售套数价格在售房型正茂御景东方剩余房源套左右起价元户型面积为三森地国际酒店式公寓在售房源剩余套左右整体起价元剩余户型天庆莱茵小镇期剩余余套二期剩余余套。均价元户型以为主良志嘉年华剩余约为套房源，现房发售。均价元。次性付款优惠，不接受按揭付款。及复式户型，另有套样板间基业豪庭四期栋多层剩余均价元平方米在售户型平米房源余套国泰嘉园剩余房源余套起价元全款优惠元。户型区间图雁滩板块在售楼盘览表且在同片区因新供应量的持续从紧，二手换置率较高，投资供需旺盛，从成交价格依旧看涨，本区域开发潜力依然巨大。雁滩二手房房源集高档社区单位家属院普通住宅社区为体高档社区如鸿运润园莱茵小镇等。而鸿运润园毛坯房大概在左右，精装房在左右，临街房和楼顶楼的房源相对会便宜元左右莱茵小镇的精装房在左右，毛坯房大概在之间楼盘名称物业状况价格备注天庆嘉园现房，从简装到精装元根据楼层和户型装修程度不样价位不同天庆丽舍现房，从简装到精装元良志嘉年华现房，从毛房简装到精装元早期小区雁滩区委家属院元新港城元雁滩安居小区元图雁滩板块及附近区域二手房情况览表小结从现状来看，兰州市场目前房价仍处于高位，但是，平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商业经营性用房受到热捧，投资比率增大。兰州万达广场项目将立足于兰州市区本地客群，并直接全省高端消费人群，提供投资宜居的产品为主，以高端定位绝版的地段优势加之优势的经营实体支撑，必将成为区域内又投资热点。公寓式住宅市场分析公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每层内有若干单户独用的套房，包括卧室起居室客厅浴室厕所厨房阳台等等，供些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。兰州公寓式住宅产品也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的和平人家住宅项目，占据了交通优势原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在元以上森地国际项目销售单价已经突破万元。选项森地国际天庆丽舍情园伊真东城丽珠友信和平新区安宁庭院号楼地段雁滩区域雁滩区域段家滩原和平饭店黄河市场环境周边环境较好，可观赏到多面水景周边环境较好，可以观赏到定河景老城区中心，无景观，交通生活配套较完善城市中心，无景观，交通生活配套条件优越周边环境较好，有河景优势公寓类型酒店式公寓公寓式住宅公寓式住宅酒店式公寓公寓式住宅精装物业服务知名物业戴德梁行品质服务小区式普通物业服务普通物业服务酒店式定制式物业服务小区式普通物业服务面积左右价格整体起价元无无元起售到目前元。无去化状况套左右无房源无房源无房源无房源图兰州市在售公寓式住宅情况汇总表兰州房地产市场中的公寓项目除了友信和平新区森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而