华苑新城项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。

项目所在地北侧红旗南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。

西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，需采取些降躁措施。

正在建设的华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万平方米约亩。

该地块规划指标如下序号项目单位已批准的指标我司设想的指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。

总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，住宅楼面地价为元平米。

第三章项目合作条件项目合作背景年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用的的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。

二合作方介绍土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。

但我司的合作方为西青区土地局。

三已取得的政府文件市规划局审批的规划成果。

与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为万元整。

市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。

市规划局核发建设用地规划许可证通知市政府征地办公室批准征用土地通知四合作方式及条件合作方式万科次性买断土地使用权，单独开发。

操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。

土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关的全部税费支出。

付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。

余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三分之即万元，年月日再支付余额的三分之，最后笔于年月日前付清。

合作方的主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。

规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿费。

协调变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。

负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第个取暖期提供供热，收费标准为元建筑平米。

项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经产发展有限公司万起价元平方米均价元平方米期房高层框架结构华胜安居小区红旗南路天津市华胜房地产开发公司万砖混层起价元平方米均价元平方米层框轻起价元平方米均价元平方米现房多层砖混层框轻已售金谷园红旗南路天津市天祥房地产开发公司万起价元平方米均价元平方米现房已售多层砖混金淼园红旗南路天津市登发房地产开发公司万起价元平方米现房已售金禧园红旗南路天津市凌云房地产开发公司万起价元平方米均价元平方米现房多层砖混已售西南部市场分析通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区域市场在市场潜力发展趋势开发方向以及销售引导上都具有很强的优势，现给予述评外部环境交通道路的改善随着天津市十五规划的发展，该区域将成为年年的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的李七庄及华苑周边地带的人文环境将会提升个档次。

市政府的南迁市政府计划将于年内南迁至河西区，对未来天津市南部区域整体经济文化环境将起到决定性作用。

市场供需保持增势年南部市场供需仍将保持高速增长势头，预计在万平米，而华苑居住区的延伸开发，梅江居住区全新开发，成为年住宅市场市场热点区域，并仍将成为河西南开和平甚至河东客户资源关注的首选区域未来年供应量较大西南部地区随着交通道路的对外扩展，可开发的土地资源仍具有很大的潜力，未来年内供应量较大，主要项目有已经开工建设的梅江居住区，总建筑面积约万平米，正在启动的梅江南居住区，总占地面积公顷，规划建筑面积为万平米，华苑新城期规划建筑面积为万平米。

内部市场优势新型产品开发空间大该区域市场虽然在开发规模价格水平均属天津市前列，但是在开发产品的上并太大创新，无形中形成了定的市场空白，这就为新型产品的介入及迅速占领市场提供了很大的机会点。

销售价格上升势头强由于整体环境设施的跟进建设，以及开发规模的不断扩大，无疑将会拉动土地价格及居住品质的攀升。

而随着大量高素质人口的迁入，适度开发的新型高标准的住宅产品仍将会成为首选，所以导致性能价格比的上升现有少量联排别墅价格在元平米，面积在平米左右，基本售空创造主题性社区该区域的大型社区基本上注重了整体社区的营造，但在规划思想上与营销包装上没有过多考虑社区本身的个性化表现，导致社区品质与社区之魂无法突出显现，为今后开发方向提供了很大的规划空间与平台。

呼唤品牌住宅华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之。

发展势头看好，但随着开发的不断深入，也未能出现更具市场吸引力的明星项目。

如果我司能介入该区域进行规模开发，凭借万科品牌的市场感召力及影响力与华苑环境优势进行强强组合，加上人文环境的影响，使项目的市场效应定会受到天津市中产富裕阶层的普遍关注，甚至能够成为其首选的居住地。

天津市由南部区域，以和平河西南开三区的住宅消费水平在全市消费水平中趋于中高档，市场需求量以及需求品质很高，但是在大型规模社区建设上，华苑及周边区域内缺乏标志性的高品质品牌住宅，这也是开发所要面对的良好市场迎合点。

年立达公寓的成功发售正是印证了这点。

三主要竞争项目分析类型地点开发商规划形式产品类型销售价格销售率配套设施物业管理华苑久华里南迎水道南侧华夏住宅建设占地万平米，容积率。

采用中心花园与四个组团园林相结合环境布局，设有集中的会所停车场。

楼盘全部采用坡屋顶层砖混结构形式，房型种，面积指标为平米。

户型均为起居厅朝阳与朝阴两种形式。

起价元平米均价元平米目前为社区东侧发售。

销售率到达。

西侧在月份开盘。

可视对讲，入户，采用红外线预警系统。

物业管理费元平米。

华苑新城华苑宾水西道南侧港宁公司占地万平米。

容积率。

采用条形生态走廊与社区组团花园结合形式。

共分为组团期开发。

产品形式各异联排别墅平米以上小高层多层砖混住宅主力单位。

砖混起价，联排别墅起价售罄，高层起，均价元平米。

目前云华里期达到销售率。

卡式智能化管理。

入户，户内对讲联网系统。

物业管理费元平米。

水上国际红旗南路宁发房产占地万平米。

除座高层外，均为砖混起价单元设楼宇对讲系统村与宾水道交口大面积绿化及园林设施，设有停车场社区中心。

层砖混结构。

面积指标平米。

元平米均价元平米。

错层起价元平米均价元平米高层未发售。

销售率现达到。

小时安全保卫提供全天候温泉水服务。

物业管理费元平米。

梅江居住区天津市南部华夏房地产天津顺驰投资集团永泰房地产等占地公顷。

容积率，居住区采用生态湖面与社区组团花园结合。

共分为个小区组成。

现开工为芳水园玉水园蓝水园共万平方米。

建筑形式多为多层砖混部分小高层。

玉水园砖混均价元平米芳水园未正式发售内定砖混均价元平米英特网专线入户安装可视楼宇对讲小区安装红外监控及摄像监控小时安全保卫直接引用水中水公顷湖面。

物业管理费元平米。

顺驰世纪城南黑牛城道南侧天津顺驰投资集团建筑面积万，容积率。

打破原有中心花园规划为社区组团近邻绿化布局。

共分组团。

设有集中停车场会所。

由层砖混与层小高层组成。

面积指标为平米种房型。

起价元平米，均价元平米目前为组团销售阶段。

销售率宽带网络系统，智能卡式管理物业管理费元平米以上项目的特点为社区环境的加强与改进整体开发量都在万平米以上，代表了城市西南部典型项目的特征，规划设计聘请知名设计单位进行规划设计，强调社区整体环境与居住者生活的互相依托，改变了原有的静态观赏性的社区规划方式。

社区规划欠缺由于受土地容积率的限制，基本上全部含有小高层的产品形式，形成了中层中密度的规划格局。

产品形式的单，面积指标的多样化户型形式包括平层错层但没有复式结构，由于受结构影响，户型布局基本上均采用阳厅暗厅的处理手法，但面积指标从平米以上，跨度很大，主要是考虑到不同家庭结构特点的原因。

整体功能性的加强除原有的配套设施外，在智能化管理，宽带上网社区服务方面都给予了明显的加强，体现了高品质社区的概念。

销售价格水平接近周边项目的销售价格基本上在元左右，在这种价位下，销售情况比较平缓，每月销售量在平米左右。

形成定销售入住高峰期以上项目基本上处于期房销售阶段，采用分组团进行发售，年月份都将有新的组团推出项目供应量在万