华远海蓝城二期项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

二商品房销售情况根据国家统计局统计数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

年商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比至月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

销售价格方面年月，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

其中，商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨经济适用房销售价格上涨。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨。

其中，商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨经济适用房销售价格上涨。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，比月份扩大个百分点。

受国家调控政策的影响，年房地产市场总体上呈现出逐步回落的态势，月份全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比上年同期回落点。

图全国房地产开发景气指数趋势图西安市房地产市场分析西西安安市市年年房房地地产产市市场场情情况况普通住宅市场受中央调控政策影响，普通住宅类物业成为年调控的主要对象。

在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。

年西安市普通住宅市场投资额亿元，同比上年下滑，占全部商品房投资额的，该比例较上年下滑个百分点施工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房施工面积的，该比例较上年下滑个百分点竣工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新开工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房新开工面积的，该比例较上年下滑个百分点。

市场销售方面，年西安市普通住宅类物业销售面积万平方米，同比上年上涨，销售金额为亿元，同比上涨普通住宅销售面积在商品房中所占比例为，该比例较上年下滑了个个百分点。

图年西安市普通住宅物业各月成交走势图销售价格方面，年西安市普通住宅成交均价为元平方米。

从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。

从年各月房价走势来看，月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。

图年西安市普通住宅物业各月成交均价走势图二商服用房市场市场供应方面，年西安商品房中用于商服用房的投资额为亿元，较去年同比增长，占同期商品房投资总额的，该比例较上年增长个百分点。

商服用房施工面积为万平方米，较去年同比增长，占同期商品房施工面积的商服用房竣工面积为万平方米，与去年同比增长，占同期商品房竣工面积总量的新开工面积为万平方米，与去年同期相比增长，占同期商品房新开工面积的。

市场销售方面，年西安市商服用房得到较大发展，总销售面积为万平方米，同比上涨，占本期商品房销售总量的，该比例较上年上涨个百分点商服用房全年销售额为亿元，较去年同比增幅达，占同期商品房销售额的。

图年西安市商服用房各月成交走势图从年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走势，但销量整体上扬趋势明显。

由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。

随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科金地等大牌房企已有加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场在年也显露这端倪。

价格表现方面，从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，年全市商服用房类物业成交均价元平方米，同比上涨。

项项目目所所属属区区域域房房地地产产市市场场情情况况华远海蓝城二期建设地址位于西安东北部，北二环延长线以南东二环外，房地产市场细分区域属于城东区。

市场供应方面，截环境相对较差，对项目后期销售会造成定影响，需等待搬迁后方能好转。

机机遇遇分分析析国家西部大开发政策对西安城市建设发展的影响年月日，西部大开发工作会议在京举行，胡锦涛总书记温家宝总理在会上发表重要讲话。

温家宝在讲话中指出，要扎实推进成渝关中天水和广西北部湾等经济区发展，支持陕甘宁等经济区发展。

西安市是西部大开发的桥头堡，本次西部大开发会议的举行将给西安市带来更大的发展机遇，同时也对西安城市建设提供了有利的政策环境。

二关中天水经济区发展规划对西安城市建设的影响年月，关中天水经济区继上海浦东新区天津滨海新区武汉长沙城市群之后，与北部湾经济区成渝经济区起成为我国新的经济区。

按照国家设想的战略定位和发展要求，该经济区将承担起带动西部地区经济发展重要增长极的历史重任。

作为经济新区核心之核心的西安被定位为国际化大都市，这意味着未来段时间，西安的人均生产总值要达到美元以上，人口规模般应达到万万左右的规模，西安主城区面积要达到平方公里人均住房使用面积应在平方米以上，航空港年旅客吞吐量达到万人次以上，轨道交通客运比重不少于，信息化综合指数应达到以上有半以上的世界强企业设立分支机构，外国金融机构数量达家以上，海外游客入境人数至少在万人次以上，每年至少举办次以上由个国家和地区参加的国际会议，常驻外籍人口比重通常在之间。

国际化大都市的定位必将使西安的城市建设在未来段时期内呈现出突飞猛进的态势。

威威胁胁分分析析本项目的威胁主要来自于国家宏观调控政策。

年以来，国家先后出台了多项针对房地产的政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。

新的宏观政策出台后，房地产市场已经明显感受到政策压力，第二季度全国主要城市二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

虽然第三季度房地产市场有所稳定，部分城市甚至还出现了小幅上涨，但从近期出台的各项政策分析，国家对于保持房地产市场稳定解决广大中低收入群众住房问题收缩市场流动性的决心没有变化。

此外，根据媒体报道国家在十二五时期将逐步实行房产税改革，也对未来房地产市场造成定影响。

结结论论通过以上分析，可以看出，虽然近期国家出台了多项调控房地产市场的政策，但从政策调控初步显现的结果看，市场反应平淡，房价稳定，没有出现大幅回落的迹象，部分二三线城市房价甚至还出现了定幅度的上涨。

西安市作为全国二线城市，房地产市场供需基本平衡，价格基本合理，从近期的市场销售情况分析，未来房价还将呈现稳中有升的态势，但民众受到国家后期再次出台调控政策的预期，持币观望气氛将愈发浓厚，会使新房的销售进度有所减缓，销售周期将相应延长。

华远海蓝城二期项目的市场优势非常明显，产品定位方面着力体现高品质社区特质，主要客群来自以白领阶层次置业，企业管理者及具有良好经济基础的二次置业者为主，文化素养较高对生活品质有定要求产品形式方面除商品住宅外还有商业，多样化的产品有利于规避主要针对商品住宅的政策调控。

因此只要思路清晰，战略战术正确，运用巧妙高超的专业营销策略和品牌推广技巧，并结合西安市现有的实际商情，取得华远海蓝城二期销售的胜利大有可为。

第三章建设条件分析建设地址西安华远海蓝城二期建设项目位于西安市浐灞生态区，玄武东路以南，北郊路以东，赵围东路以西。

东至中铁西岸国际花园恒大名都西至陕西重型机械厂南至西安煤矿机械厂北至物流中心西北方向为辛家庙立交桥东南方向为东方罗马花园项目。

规划用地面积。

图项目所在地及周边环境示意图项目区域位置西安浐灞生态区位于西安城区东部，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河灞河两河四项目建设地址岸的南北向带状区域，是西安新轮城市规划中最大的发展区域。

浐灞生态区距西安市中心约公里，距西安市新行政中心约公里，通过生态区自建的六纵十二横骨干路网以及两条城市环线，驾车至钟楼仅需分钟，抵机场不超过分钟。

按照生态新城和谐新城的理念，浐灞生态区重点发展金融旅游会展商贸物流文化创意服务外包科技研发教育房地产以及体育等产业，专注于发展现代服务业，建设生态产业新城。

西安浐灞生态区成立于年月，是西安市重点发展的四区港两基地之，规划总面积平方公里，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河灞河两河四岸的南北向带状区域，其中集中治理区平方公里。

按照总体规划，西安浐灞生态区的建设将分三期推进期重点建设包括浐河灞河城市段综合治理和以浐灞三角洲为核心的中心区，从年起大约用年左右时间完成。

二期重点建设两塬夹川的南区杜陵塬白鹿塬夹浐河川道地区，从年起到年基本建成。

三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿河经济带。

西安浐灞生态区计划通过流域综合治理生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。

预计到年，人口达到万人，基本建成集生态会展商务文化居住等功能为体的新城区，从而使得西安浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，宜居宜创业的西安第三代新城。

自然条件自自然然气气象象条条件件西安属暖温带半湿润的季风气候区，四季分明，冬夏较长，春秋气温升降急剧，夏季炎热，秋季多连阴雨。

年，市区年平均气温，年平均降水量，降水多集中在三个月，降水天数为天。

市区日照时数为小时，年平均风速为。

本项目区域的气候条件良好，基本上全年均可施工，对工程实施无明显制约。

基基础础设设施施配配套套条条件件西安是座水源充沛，电力天然气供应充足的城市。

雁塔区作为西安市重点建设的区域，水电气等基础设施配套起点高供应充沛。

电力供应年西安市城市年售电量为万千瓦时，日平均售电量约万千瓦时。

完全能够满足西安市各类用户用电量用电可靠性的需求。

供暖条件西安市采取城市集中供热与分散供热相结合的供热模式，城区内禁止使用燃煤锅炉。

截止年末，西安市供热面积约万平方米，管道总长度公里，供热总量万吉焦。

供排水本项目用水全部取自