吉安市xx房地产开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

按吉安市国民经济和社会发展十五规划指标，国内生产总值增长左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业的发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进吉安市的经济发展，同时还可以增加就业机会。

三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，吉安市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。

吉安市房地产开发项目的建设可促进区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。

年月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设项目的实施对集聚区行政中心人气将起到定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。

四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平的需要。

九五十五期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次的花园式住宅小区尚且不多市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。

吉安市开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。

第三节项目建设的可行性作为江西省中部政治经济文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。

加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加详见表吉安市十五以来主要经济指标完成情况，消费观念的不断更新，造就了批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快详见表年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，期项目开发建设具有很好的市场前景。

这些就是项目建设的社会和经济基础，是项目可行的最好条件。

按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设扩大城市规模盘活城市土地资源的目的。

因此，顺应要求，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的吉安市房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。

无论是滨江花园式现代城市的建设还是适应住房消费的需要，建设吉安市房地产开发项目实属可行。

吉安市房地产开发建设项目的建设客观上是可行的。

吉安市十五以来主要经济指标完成情况表指标单位年年年年年十五期末计划前四年年均增幅亿元财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表表城市名称年城镇化率比上年预计提高百分点预测年城镇化率中心城区吉州区区吉安县泰和县安福县吉水县峡江县第三章市场定位与价格定位第节市场定位项目地理位置分析期项目位于吉安市区，二桥东路与大道交汇处的东北角。

项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路项目距吉安火车站广场约距赣江约里距赣粤高速公路吉安北出入口约距省会南昌公里。

项目临近已竣工和正在施工的房地产开发项目有天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期等。

根据规划方案及建设单位实施计划，地块总用地面积亩，含原规划拟建的消防支队用地及二桥东路改窄为和茨坪路改窄为后退让出用地，用地规整期项目用地面积亩。

二项发周期长，市场压力大明珠锦绣佳苑赣新大道旁多层，小高层占地万总建万多层均价元内部销售栋，栋多层销售率小区规划绿化功能完善前期广告到位天龙花园井冈山大道有线电厂多层占地万总建万多层期房均价元，现房元左右，销售率井冈山大桥东侧，地理位置优，楼盘策划理念新金竹园区大道多层，单体别墅，小高层占地万总建万多层期房均价元，现房元左右，销售率阳明大桥东侧，地理位置较优区选取对应期项目具有可比性的梅苑小区豪德花园天立花园期和二期金竹苑五个楼盘进行价格因素加权比较分析供项目决策。

吉州区选取对应期项目具有参考性的明珠锦绣佳苑壹街区中寰城市花园名人花园江信庐陵花园星港澳园五个楼盘进行价格因素加权比较分析供项目参考。

价格因素加权比较分析。

区河东片估价时间年月均价元项目梅苑小区豪德花园天立花园期金竹苑天立花园二期实际成交价交易情况修正交易日期修正区域因素修正修正后单价按算术平均法计算元吉州区河西片估价时间年月均价元项目星港澳园中寰城市花园名人花园壹街区明珠锦绣佳苑实际成交价交易情况修正交易日期修正区域因素修正修正后单价按算术平均法计算元供项目比较分析参考综合楼目前吉安市吉州两区房地产开发项目中，尚无小区综合楼楼盘推出，市场价格暂无参考，保守考虑期项目高层写字楼销售均价暂定元。

商铺由于期项目临近的梅苑小区，天立花园期二期，金竹苑豪德花园均有少量商铺，但各楼盘均无明显亮点，因此商铺售价参照较近的天立花园期价格，均价暂定元。

三项目销售价格设定项目名称测算成本价权值市场加权均价权值项目加权销售均价取整住宅均价商铺均价综合楼均价综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为多层住宅元，商铺元，综合楼元。

以后每年按增长计算。

项目名称第年第年第年第年住宅均价商铺均价综合楼均价这里的价格，应该是种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及期项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。

确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标预算成本方案入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。

第四章场址主要建设条件第节场址及用地现状场址现状场址现状属典型的江南丘陵地貌，现状标高约在米，目前已基本完成场地平整，平整后标高为米左右。

吉安市开发建设项目地点位于区二桥东路与大道交汇处的东北角。

项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路期项目用地面积亩，地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。

二土地权属及占地面积项目总征地面积亩，期项目用地面积亩。

土地权属通过公开挂牌交易方式由吉安市置业发展有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。

第二节主要建设条件工程地质水文情况工程地质期项目位于吉安市区，具体位置二桥东路经北，大道以东，长征路和茨坪路将地块划分为三块，其中地块场地平坦，地块有定岩土方量。

地块位于吉安市区赣江东岸二级基座阶地的后缘，阶地面比较平缓，中部相对较高原地面标高，场地平整填高为左右场地东侧粉石岩在地表有大面积出露，产状为度，倾向，倾角度左右，具剥蚀区般地貌特征，地面坡度度，该处即为二级基座阶地起始位置。

地基土岩层及分布从上至下有人工素填土，耕表土，冲积粉质粘土，粗砂，园砾，残积粉质粘土，强风华粉砂岩，中风华粉砂岩组成。

其中人工素填土平均厚度米，耕表土厚度米，冲积粉质粘土米，粗砂米，园砾米残积粉质粘土米，强风华粉砂岩米，中风华粉砂岩。

地下水分上下二个含水层，上部含水层分布在填土和耕表土中，属上层滞水，水位埋深米，主要受降水补给，水量小，旱季消失下部初见水位埋深米左右标高为米左右，水量较小存于园砾层粉质粘土属隔水层，强风华粉砂岩中仅有少量裂隙渗水。

从整个区域来看，项目区属不存在滑坡溶洞土洞及可液化地层等不良地质现象。

根据国家质量技术监督局发布，年月日实施的国家标准中国地震动参数区划图，吉安市地震动峰值加速度相当于原地震烈度小于六度期项目可不考虑抗震设防。

水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡溶洞及软地层等不良地质现象。

五十年遇的洪水水位是。

二区域规划情况期项目建设性质和建设内容符合吉安市的总体规划的用地要求。

在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观绿化设计消防交通等规范的要求。

三交通情况期项目紧邻大道东侧，项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路，交通十分便利。

四社会环境条件期项目区规划用地内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。

五公共设施条件沿大道及二桥东路已铺设市政给水排水电力通讯光纤有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。

六征地拆迁情况期项目区的征地拆迁已完成，现在已完成部分场地平整。

七施工条件期项目场址地势较平坦，水电可从大道就近接入工程建设的砖砾石沙等材料可就地取材，钢筋水泥可到就近购买，施工条件较好。

第五章工程设计方案第节指导思想与原则建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求。

压力大，节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉中改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到起，改善邻里间的关系。

在方案设计中，小区环境设计上敏锐地意识到这点，留出大量或可供三五人小憩，或可供数十人聚会或可对坐畅谈，或可闲庭漫步的场所，从而为住户提供尽量相互接触交往的机会。

室外空间或为人们寄托精神交流的场所，充分享受丰富的社会生活带来的无穷乐趣。

因此期项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。

该项目建筑设计能体现新时代新城区新生活的经营理念，项目定位为中高档住宅区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成个别致