前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行电信电力医院教育部门部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业商贸加工运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。思南东太鹭洲项目市场机遇思南是铜仁地区的人口大县之，全县人口万人，城区常住人口万余人。随着西部大开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到元平方米。年，新开发的思南城北新区电梯已房达到元平米，思南县住房销售均价已达到元平方米，已接近铜仁市内的房价。梵净山国际旅游度假村项目市场机遇本项目处于梵净山核心景区。自年梵净山索道开通，以及欢乐中国行，走近梵净山等系列高端展示活动开展之后，梵净山旅游迎来了前所未有的高峰，年，梵净山旅游人次达万元，旅游收入达亿元，梵净山旅游已揭开了全新的篇章。当前的中国，正在由观光旅游转入休闲旅游，而梵净山作为生态佛教民族三大文化的聚集地，正是休闲旅游的好去处。本项目以酒店度假别墅会议休闲度假为主题定位，正是适应了这需要。三项目投资价值东太金鳞半岛项目投资价值打造铜仁的解放碑东太金鳞半岛是铜仁市城市向南扩容的需要所在，是个抓住了城市走向和趋势的项目类似于贵阳的金阳新区。由于铜仁老城区负荷有限，已经跟不上城市和人口增开的需要。年，位于谢桥的铜仁市新的市政府办公大楼落成并搬迁，加上谢桥片区近年建成的纵横宽阔的数条大道，整个谢桥片区派新城气象。本项目紧邻新市政府，必须成为铜仁市新的中心区，投资潜力巨大，被市民普遍看好。而本项目多栋高层的气派布置，也将不负众望，成为铜仁的另地标式的中心高层建筑群落。本项目引进重庆上海等大城市流行的摩尔商业概念，将打造个类似于重庆解放碑的产品，极具投资价值。思南东太鹭洲项目投资价值思南高档高层楼盘之领袖思南作为个土地资源十分稀缺的山地县城，加之思南人口多，消费能力强，房价在铜仁各县中是最高的，而且直逼铜仁市房价，具有较大的利润空间和市场空间。思南房地产开发历史已有五六年，但由于直没有上档次的开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘的概念不强。东太地产作为铜仁高层高档楼盘的引导者，拟在思南打造个在品质和高度上都是地标性建筑的案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发的御风锦江等楼盘，引导思南人民的住宅消费心理。而东太鹭洲，由于其居高临下的地理位置，大气现代的规划，具有强烈都市感的外立面，层的高度，都将使该项目成为思南高档高层楼盘的领袖，投资价值巨大。梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面的桃源栖息地本项目与梵净山大门仅米之隔。项目背山面水，前有薄雾环绕的太平河和盘根错结的老树，后有梵净山原始森林，俨然个世外桃源般的栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之。项目在规划上与周边自然环境脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水民族风情尽在其中。加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是处养生休闲度假的绝佳所在，具有极大的投资潜力。目前该项目期工程梵净山栖溪度假酒店已完工，从第期工程情况看，所到之人无不称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。可以想象，在东太年地产开发规划的严格把关下，二期规划也必将是个精品之作。四项目成功关键东太金鳞半岛项目成功关键规划开发节奏本项目成败的核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来的都市核心。因此，开发节奏和规划是关键。由于项目较大，需要分期建设。由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目的开发，而项目对铜仁市民的投资引导和实现也有个渐近的过程，因此，在合适的开发存在专业能力不足开发水平较低服务质量物业管理落后广告宣传失真建筑工程质量问题等。同时我们也看到，由于社会信息人才管理等资源的丰富程度及流动速度相比发达城市较弱，许多开发商墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理园区及小区景观环境不理想，小区住宅整体素质不高。因此，思南房地产要想有突破性的发展，必须走引进来这条路，即引进发达城市及地区多年房地产发展经验，引进有着先进开发理念及管理的企业及人才，并使之融入本地竞争，以带动并促进思南房地产的整体发展。东太公司作为家跨地区发展企业本地化发展较为成熟，业务涉及多种房地产周边产业，技术力量雄厚，具有丰富的房地产开发经验。由其建设的东太鹭洲住宅小区城规模较大，档次较高，服务人口多，地块利用可塑性强，发展空间较大。本项目的建设开发对于促进当地行业整体发展具有相当重要的意义。思南城市人居水平提高的需要思南以创建省级卫生县城为契机，坚持治理和建设并重，软件建设与硬件建设相结合，大力实施碧水蓝天绿色宁静洁净工程，加大基础设施建设投入力度，提升县城整体卫生水平。县城绿化覆盖面积已达到公顷，绿化覆盖率，人均绿地面积平方米，建有休闲步行街总面积平方米，喷水池花园个，雕塑花园个，其它绿化花园个。但与此同时，目前思南的城市整体环境水平，特别是居民生活小区内的小环境整体水平还是远远落后于其他城市。居住区绿化率低，容积率大，各种空气污染声污染光污染较为严重室外公共活动及康体设施不齐全，生活配套设施不完善室内装修污染成份高小区管理落后等。城市的人居环境不仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。思南县城人居环境的进步改善已刻不容缓。东太鹭洲住宅小区项目，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提高市民的居住整体水平。结合乌江中天公园和万圣山森林公园进行有机规划，形成有绿有水有古迹的生态环境穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人工景点现代环境与人文历史相互辉映。力求以先进的环境规划和景观设计理念，将社区建设成为真正意义上的花园式生态小城。并通过建设各种体育活动中心文化教育中心等，营造出积极健康的社区居住文化。所有这些将不仅是未来社区的环境主要构成，同时也为整个思南城市人居环境建设增添色彩。思南城市整体发展的需要由于历史地理资金等诸多因素影响，思南县城面积狭小交通拥挤设施落后建筑杂乱，城市发展水平不高，人口承载能力十分有限。目前，全县城镇化率只有，低于全区平均水平。思南作为铜仁地区次中心城市，到年城镇人口达到万人，至少要增加万人。因此必须集中力量尽快扩大城镇规模，适应城市化建设的需要，力争早日实现撤县建市目标。随着两高江大交通格局的形成，思南城市建设及经济发展的潜力正逐步得以发挥，河东城区的发展对于思南城市建设及经济增长有着重要的意义。年思南完成第四轮县城总体规划修编和城北含大同岩和关中坝片区城市设计暨控制性详细规划，县城特别是城北新区的建设均呈现勃勃发展之势。东太鹭洲项目总建筑面，规划设计为高档住宅小区，采用先进的开发经营管理，定能对河东地区的整体发展起到较强的连带作用。东太鹭洲项目将和河东小商品批发市场体育中心等项目起推动今后河东城区的发展。第三部分市场分析及项目定位市场分析思南地处内陆，拥有丰富的历史文化资源矿产资源中药材资源水电资源，是铜仁地区的人口大县之，城区常住人口万余人。随着西部大开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。市场现状房地产市场稳定增长思南房地产市场从年起步以后，年房地产投资仅为万元，但随着全县整体经济的持续向好，房地产投资逐年增加，年思南县房地产投资达到万元。且这种趋势在未来数年内还将持续。年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到元平方米。年，新开发的思南城北新区电梯已房达到元平米，思南县住房销售均价已达到元平方米，在塘头许家坝等大镇，新修的商品房价格也在元平方米左右。土地供需矛盾突显思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线。整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低，成字形，最高海拔米，最低海拔米，相对高差米。土地资源的人均占有量少质量低，土地供需矛盾尖锐。我县土地的人均占有量仅公顷，低于公顷的全省人均水平，更低于公顷的全国人均水平，并且以上的土地位处山区丘陵之中。而位于乌江两岸峡谷之中的思南县城，土地的供应更是有限年，商服及住宅用地供应总量为万平方米，占总供地的，其中廉租住房用地经济适用住房用地及限价房平方米以下中小套型普通商品房用地为万平方米。随着思南打造乌江山水旅游城市以及铜仁西部次中心城市定位的要求，城市化建设发展的需求比较迫切，老城区的人口容纳量已到极限，目前新增土地新城区为主，思南县城土地供应与需求的矛盾日益增加。个人消费是市场需求的主体由于银行存款利率较低，股票低迷，大量社会资金纷纷挤向房地产市场。近几年来由于房价的持续升高,居民的房产投资与储蓄比较明显利好，所以，储蓄存款被逼向了房市，越来越多的居民倾尽储蓄去购房。随着思南经济和居民收入的增长，个人负债购房成为主流，特别是贷款购房成为消费时尚。住房消费已由过去的单位集资建房占主导转向个人消费占主导由自建私房向商品房开发建设为主通过自主筹款，负债借款住房公积金贷款等形式购房成为消费主流。楼盘品质不高从价格上来看，思南房地产市场目前开发的楼盘，已超越全区其他县城接近铜仁市的价格，但综合品质普遍不高，达不到铜仁市当前的房地产开发水平单栋开发或见缝插针的握手楼贴面楼较多，商住混