崂山区午山社区旧村改造建设工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

房地产市场行业现状及发展趋势分析市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。

年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，市政府出台关于支持居民购买住房的意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方面支持市民购房。

年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。

市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初的历史高位个月大幅下降至年末的个月数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在年住宅销售面积同比增长的市场环境下，住宅可售面积由年月的历史高位万平方米下降到月的万平方米，降幅为。

不过住宅出清周期仍由月的最高位个月锐减到年末的个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到年上半年。

价格表现房价显著上升，中心城区涨幅高于个县级市数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为住宅项目报价随着房地产市场快速回暖，年供过于求的市场关系在年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。

年月住宅价格较去年同期上涨，其中中心城区涨幅高于个县级市。

从区域价格水平来看，市南崂山和市北区位居前三位，分别为元平方米元平方米和元平方米平度市和莱西市位居最后两位，分别为元平方米和元平方米。

中国指数研究院中国房地产指数系统显示，市住宅价格指数自年月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。

住宅价格指数年月以来呈上升趋势，涨幅较为显著数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统④土地市场住宅土地成交面积较年增长倍，部分单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高住宅用地成交面积较年增长倍，成交楼面地价小幅下降数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同住宅用地上市面积同比增长，起始楼面地价较年提高数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统二年市房地产市场形势展望市场成交预计年市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较高水平年月，市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在年市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至年月日。

预计年在地方政府的大力支持下，市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。

从中长期来看，市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，以及拥湾发展城市空间发展战略的大力实施，将成为市房地产市场快速发展的主要推动力。

市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业著名旅游度假城市，游客人数年均增长数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统市作为中国首批优秀旅游城市，凭借着优美的海滨风景和特殊的历史积淀，吸引着越来越多的国内外游客前来观光旅游。

年，全市共接待国内外游客超过万人次，其中海外游客万人次。

年以来，游客人数增速年均达到。

作为全国著名的旅游度假城市，市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力。

拥湾发展空间发展战略将增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，提升购房需求环胶州湾组团功能定位示意图来源市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点公寓住宅五星级酒店等。

规划建设栋小高层高层建筑。

小高层住宅设计为到层，高层规划为到层，标准户型在平方米到平方米之间项目年后落成。

上实海上海上实海上海是上实地产年主要的项目。

上实海上海项目定位于高端豪宅，栋高层，总建筑面积万平。

上实海上海户型面积区间在平米之间，精装修。

栋板式高层。

楼层数楼层楼层楼体高度楼高米楼高米楼高米。

目前销售均价在元平方米恒基新天地恒基新天地项目位于香港东路千禧龙苑东美林小镇西，恒基新天地由九栋别墅和叠加花园洋房及三栋小高层电梯公寓组成。

恒基新天地为平方米的极品豪宅，米层高，的绿化率，户均双车库，拥有世界顶级物业顾问世界顶级厨卫设备五星级豪华装修，国际级智能化管理，为中国首家精装修智能车库首家无沥青水泥路面首家园外人车分流。

恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的设计。

由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。

恒基新天地每户设套日本大金空调系统。

目前销售均价为元平方米颐和星苑颐和星苑位于市崂山区香港东路四姜湾，石老人以东沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资中宇置业有限公司开发，总占地约亩，涉及石湾北姜西姜东姜个自然村旧区改造。

该项目将规划建设公里原生态水系公园个原乡欧洲小镇集合建筑规模约万平方米，物业形式为别墅洋房多层小高层，户型面积从到平米不等，设计有套套二套三套多种户型。

目前销售均价元平方米。

海逸翠庭海逸翠庭由宏基物业有限公司开发，临石老人国家旅游度假区。

海逸翠庭共栋多层，复式住宅。

超低密度。

多米的大尺度楼间距。

特色增加南向采光，楼基座面积小。

海逸翠庭平洋房在售，平户型带阁楼。

海逸翠庭平大户型起价平，最低万套。

海逸翠庭地下停车位出售，约万。

四项目定价住宅定价以市场比较定价法来确定价格。

比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性。

为了使比较实例的选取科学准确，我们根据该项目的特点，选取了该区域内比较典型的距离本项目较近的崂山区以上几个项目为比较实例。

考虑位置配套设施建筑质量物业管理外观户型组合楼盘规模等修正因素，本项目可将市场平均售价定多层元，高层元，海关住宅按政府定价为元。

商业用房定价商业用房的价格受到地理位置周边商业用房价格等因素比较大，具有定趋同性。

通过对周边地区商业用房的销售定价的横向比较，目前其销售价格在元之间，考虑到本项目的位置周边环境等因素，确定商业用房的价格为元。

第四部分项目建设地点及外部条件项目建设地点本项目位于市崂山区午山西麓西临松岭路南至二中北至翠岭路。

二地质条件目前尚无该地块的正式地质勘察报告，无法判定该地块在地下深层的详细地质情况。

三抗震设计根据建筑抗震设计规范，市抗震设防烈度为六度，该地块为对建筑抗震般地段，建筑物抗震设计按六度设防。

四外部配套条件本项目西邻刚建设完成的滨海大道松岭路。

周边的市政配套等基础设施非常完善，完全可以满足项目建设的需要。

给水给水主要为生活用水消防用水和部分绿化用水，水源采用城市自来水。

松岭路建有城市自来水管网，可满足项目需要。

排水本项目排水实行雨污分流制，雨水污水分别排至松岭路道路排水管网。

电力市目前电力供应较为充足，项目用电可由临近的城市变电所或输电线路接至。

电讯市电讯事业非常发达，目前城市程控交换机总容量已达万门，宽带网络建设较为完善，且项目临近松岭路等城市干道，可满足项目电讯需要。

热力松岭路铺有市政热力管网，热源为高温蒸汽，可满足项目需要。

交通项目紧临市的滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。

鸟瞰图第五章建设规模与内容建设规模本项目总占地面积为公顷，根据市规划局建设工程规划审查函复意见书的要求，该宗地的总建设规模应控制在平方米内。

根据上述要求，经过对不同的单体建筑组合形式的比较，确定本项目的总建设规模为平方米其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。

二建设内容项目建设内容包括单体建筑的土建及公用工程绿化工程道路工程及室外公用工程。

第六部分总体规划总体规划的原则在整个规划编制的过程中，始终本着合理性方便性经济性美观性四效统的原则进行设计。

合理性严格按照城市规划的统要求进行规划设计。

小区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。

方便性交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近午山的特点，为广大业主创造良好的居住环境和休闲环境。

经济性选择合理的建设方案，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。

美观性因形就势，充分利用自然优势，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗般的意境。

二总体规划总平面布置项目用地为三面环山，西邻路，地形为南高北低东高西低，最低海拔高程米最高海拔高程达到米，山体自然形成的冲沟横穿用地将用地分割成四大片区。

是良好的可建设向阳坡地，地理位置十分理想。

为充分利用优越的自然条件，总的布置原则是外围紧，中央松，将小区中央区域作为共享空间和中央绿地，使小区绿化与背景山势形成连贯的绿色长廊，创造出具有田园风光特色的居住环境。

为充分利用自然光线，满足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。

高层建筑呈平行或错位布置，避免了对北侧多层建筑的遮挡，保证每户居民均能得到充足的日照时间。

在小区的中央，坐落着中央绿地和小溪水池，该区域既作为小区的中央绿地，又是共享空间和交流空间。

步行小径穿行其中，将各组团连接成为个有机和谐的整体。

建筑沿绿地周围层层环绕，开阔的空间视野将山势与园林美景串联起来，将大自然的美丽风光引入到了小区的内部。

项目总平面布置详见附图。

鸟瞰图道路系统路网布置道路路网根据建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游览路线，沿路而行，景色逐次展开。

主干道呈环行布置，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。

道路的走向充分考虑了对小区环境的维护，基本沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物