开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

从月份全国商品房及商品住宅的竣工和销售情况表来看，商品房销售面积增长始终快于竣工面积，至月商品房销售面积同比增长，增幅比竣工面积高商品房销售额至月增长，增幅比房地产开发投资高。

年月份全国商品房竣工和销售面积统计完成量比去年同期增长商品房竣工面积万平方米其中住宅商品房销售面积万平方米其中住宅房地产开发投资额亿元商品房销售额亿元价格水平持续上涨年，我国房价仍保持持续增长，商品房平均销售价格上涨。

普通住宅和豪华住宅有同步较大的增长速度写字楼的价格有小幅增长，但商业用房的价格却出现较大幅度的下降。

年季度物业销售价格指数统计以上年同期为指数名称年季度年季度年季度总指数商品房经济适用房普通住宅豪华住宅写字楼商业用房其他④消费者的需求趋于理性，投资性需求显著下降年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。

比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的，年月份该比例已经下降到。

对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为，大大低于前两年的。

全国房地产市场现状年也为我国房地产市场的政策年，其核心在稳定住房价格上，对应于部分城市价格增长过快，防止出现房地产泡沫经济，中央连续出台了房地产政策，抑制房地产价格快速上涨。

宏观调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓，房地产企业景气指数直线下滑，二三季度环比均为负增长。

土地市场年政府进步加强了对土地供应市场的监管力度。

各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。

纵观年全国土地市场主要呈现如下特征东部地区土地购置和开发面积全面回落随着政府宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。

月全国土地购置面积同比上升，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降。

其中不同区域呈现出不同的发展特征东部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。

西部地区土地价格飞速上涨年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置费增长，土地购置价格呈现定幅度的上涨。

其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购置费用却同比上涨。

豪华住宅用地价格同比出现较大增幅年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季度价格同比增长，前三季度平均增幅。

从不同类型土地的交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖招标等方式出让，前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比年同季上涨和。

房地产供给情况全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。

受政府宏观政策的影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度的趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。

分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。

年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。

从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。

西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素的影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。

年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。

房地产价格呈现销售价格增幅放缓的趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。

另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。

年月全国个城市调研显示受能力东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举，但东莞房地产滞后于广州深圳，正处于从起步阶段进入到发展阶段过程中，伴随城市的升级转型，将进入加速提升阶段东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房的比例非常高东莞楼市无论从供给还是需求都处于个上升趋势东莞市新规划的出台，使南城松山湖线成为东莞房地产最活跃的新区域在城市化和城镇化的带动下，经济不发达镇区的房地产全面开始起动。

东莞房地产整体市场形势东莞未来房地产开发将继续保持上升态势泛珠三角即合作的签订，提升了珠三角经济带在中国的地位，未来的发展前景不可限量。

东莞位于珠三角核心位置，扮演着重要的角色，随着东莞城市化改造和产业升级，其地位将更为重要，东莞的向前发展将带动房地产业的兴旺。

泛珠三角示意图珠三角城市分布格局消费者结构将发生变化由三来补的加工业基地向制造业名城转变的过程中，随之改变的就是人口结构，大量高学历高素质的管理型技术型人才流入东莞，使东莞从哑铃式人口结构向金字塔型人口结构转变，导致居住需求随之转变，适合白领中产阶层的中高档住宅产品将会成为市场的主流产品类型。

房价将会继续上涨招挂拍的土地获取方式增加了开发商拿地的成本，同时近年来建筑材料的价格不断上升，导致了开发成本的增加。

而目前东莞的房价还远远低于相邻的广东深圳，房价还有较大的上升空间，随着东莞城市建设速度的加快，将推动东莞整体房价的增长。

购房行为在未来段时期内仍以自住型为主东莞城市形象的改变，让更多的外来人口选择留在东莞，他们购房主要是解决自己居住问题和子女就学问题。

现有的房地产分布格局将发生变化目前东莞商品房主要分布在莞城和东城，但随着城市规模向外扩展，南城万江五环路沿线将会成为未来房地产热点发展区域。

镇区房地产事业兴旺发展始于年村改居工作已在东莞个镇区进行，村改居是按照现代文明社区标准在年的时间基本实现农村住宅公寓的改造，它将使镇区房地产业得到兴旺的发展。

东坑镇房地产整体市场形势分析发展现状经济发展区域位置及交通条件等因素导致镇区间房地产发展不平衡，发达镇区与不发达镇区其房地产开发相差较远镇区内房地产开发主要以东莞或镇区内的本地企业为主，外来开发商较少房地产开发的物业产品中，住宅占绝对比重④部分镇区商业地产的开发已启动镇区内房地产消费群体主要以居住在东坑的人为主镇区住宅市场的消费者购房目的以自住为主。

趋势判断在东莞市城镇化政策的影响下，东坑房地产开发在近几年内将有较大变化住宅开发仍是东坑房地产开发的重点，随着住宅开发加大，商业地产开发所占比重将会有所增涨城镇化建设的推进，城市环境不断改善，未来东坑房地产的价格将会上涨④未来东坑的房地产消费群体，本地生活工作者仍将是最主要的购房群体各镇区加大建设力度，城市形象城市配套差距在不断缩小，未来的房地产竞争将由镇内转向各镇间。

第三部分项目区域价值分析影响区域城市发展与规划的因素东莞市总体城市发展与规划东莞市城市定位根据已经获得批准的东莞市城市总体规划，东莞城市定位以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。

东莞市把建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市为核心发展战略目标，争取在制造商贸科技信息服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城生态绿城以及文化新城，成为产业发达综合实力雄厚创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。

东莞市总体城市发展规划依据东莞市城市总体规划东莞市的城市规划区确定为区镇，总面积，平方公里东莞市的规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的行政用地，总面积平方公里。

强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙塘厦长安樟木头麻涌等中心城镇城镇进圈工业进园民宅进区的原则，加快城中村改造，完善城市功能，提升城市形象园区建设将重点建设松山湖东部工业园虎门港开发区工业园区，三园区的发展带动东莞市产业升级和产业结构调整。

重要建设项目城市建设年东莞规划了项目重点工程项目包括项目城市功能配套类工程项目市政交通设施类工程和项城市绿化景观工程，年这些工程基本上都已竣工或已投入使用。

项目城市功能配套工程行政办事中心人民会堂展示中心东莞大剧院图书馆市区群众艺术馆科学技术博物馆青少年活动中心水濂山庄和海关大厦。

项目市政交通设施工程五环路东江大道鸿福路运河路东城中路莞龙路莞樟路旗峰路环路二环路四环路红川路和莞太路。

四项目城市绿景观工程党校绿化公园运可西宏远公园运河东二路休闲公园和草塘花园。

这此工程建设，使东莞城市面貌得到极大改善，为东莞市五年建新城目标奠定了坚实的基础。

交通建设根据市域干线路网规划，东莞市的快速路系统主要是由个字型的二个环，加上几条放射线组成。

其中小环为五环路，大环则是由环莞快速路五环路南环段东部快速干线闭合形成。

环莞快速路环莞快速路起接南城区的石鼓连接线，终至企石镇的东部快速干线，途经东莞市区厚街虎门长安大岭山松山湖大朗常平横沥企石等镇区，全长公里。

环莞快速路建成后与环城路南段，东部快速干线闭合形成东莞市第二条环形快速干线，全长公里。

六横四纵六横四纵的公路网也是小时生活圈的重要组成部分。

六横是北环高速公路莞沙高等级公路莞桥高等级公路清塘高速公路常虎高速公路深圳大外环高速公路四纵是沿海高速公路广深高速公路莞深高速公路博深高速公路。

快速路系统轨道交通年月，东莞市轨道交通网络规划通过市委市政府联席会议审议通过。

东莞市轨道交通网络规划规划范围为东莞市域范围，面积平方公里规划年限为年。

根据规划，东莞市轨道交通网络规模为公里。

网络结构的基本形态由条发展轴线构成莞城松山湖塘厦，莞城常平，莞城虎门，虎门松山湖常平。

通过镇区个，车站总数个。

线路名称作用途经长度公里站点个线麻涌黄江是东莞至广州和深圳的快速联络线，西北通过麻涌镇接广州号线蟹山站，东南通过黄江镇接深圳号线龙华站途经麻涌望牛墩道胺市区寮步大岭山松山湖大朗黄江线