惠州广场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。

惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。

良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。

改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。

形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这差异使香港公司和在香港的外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。

根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。

进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。

的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。

惠州作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。

南海石化项目和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。

项目采用世界先进的石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。

该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。

未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。

大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。

初步形成了比较完善的道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。

壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。

开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。

如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。

惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。

正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。

随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。

第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业。

经过多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越的大型房地产开发公司。

项目概括广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北号小区是惠州市新城区的核心地带。

总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

项目总体布局广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽的广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。

小区设主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。

为体现人文社区概念，创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。

交通组织从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷的交通联系。

小区四周环通，满足消防车道设置要求。

建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼栋。

总住户户，可居住人口人。

建筑造型平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有线电视管道。

消防及分区区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。

支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。

区域特点本可行性研究针对广场首期，但由于项目的整体性，在研究过程中又不可完全分开，因为诸如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。

从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。

基本描述本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。

广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。

广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。

总体布局区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个的分区，每个分区以不同的建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自的特色。

考虑到让每户居民能取得广阔的景观视野，对各分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东由里边向路边建筑物的体量与高度逐步递增。

为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。

道路系统规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。

本区的道路交通组织是以人的活动为重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。

区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带的景观路断面，既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观，给人们以更深刻的空间体验。

区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。

支路及宅前路有序的组织区内部交通。

区内还设置了组织有序的步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活的步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统将各片区有机的串联成个整体。

按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。

公共设施配置社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积平方米。

文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。

体育设施中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。

商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。

高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施。

该地块南面为惠州市江北占地万平方米的公园。

绿化系统规划绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题绿化带，小区公园组团绿地构成。

采用红花紫荆形成共同的绿化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求种环境的共性。

运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格和特征。

第三章惠州市商品房需求状况惠州市基本情况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳香港毗邻，是港穗深连结粤东的陆上交通要冲。

辖区除龙门县外，均属珠江三角洲经济开放区。

全市面积万平方公里，是省级历史文化名城，千余年来直是东江流域政治经济文化交通中心和商品集散地，全市人口万人，年第五次人口普查时人口密度人，低于全省平均水平。

市区现有总人口万人，其中常住人口万，暂住人口万人。

年全市工农业总产值为亿元，其中工业总产值亿元，农业总产值亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入亿元，比上年增长，实现利税总额亿元。

年全市国内生产总值约亿元，二三产业所占比重分别为，根据配第克拉克定律，惠州市的社会发展已经处于较为发达的工业化阶段，全市人均国内生产总值在广东的个市中排名第七位，分别相当于广东全省省内平均水平深圳市与广州市省内先进水平河源市省内落后水平的倍，在全省属中上等水平。

外贸进出口总额亿美元，约相当于国内生产总值的。

住宅建设和消费截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额亿元，