旧村改造建设工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

随着十几年的建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备的现代化新城区。

为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决海关职工住房的指示精神，年市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。

根据市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。

第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局日公布的年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

月份，全国房地产开发景气指数达到，以全年最高值收官。

值得注意的是，根据公布的数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长，全面超过了年亿平方米的历史高点。

其中，商品住宅销售面积增长。

不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售额增长。

对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况的主要特征。

另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样的变化。

根据公布的数据，年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。

其中，国内贷款达到亿元，增长了。

同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。

贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度宽松的货币政策对年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。

根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长，但住宅竣工面积仅增长。

从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了。

这预示着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。

只有在需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。

就全国而言，年新建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。

因此，国条当中第项措施增加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价的进步上涨将会起重要的作用。

房地产市场行业现状及发展趋势分析市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。

年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，市政府出台关于支持居民购买住房的意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方面支持市民购房。

年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。

市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初的历史高位个月大幅下降至年末的个月数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在年住宅销售面积同比增长的市场环境下，住宅可售面积由年月的历史高位万平方米下降到月的万平方米，降幅为。

不过住宅出清周期仍由月的最高位个月锐减到年末的个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到年上半年。

价格表现房价显著上升，中心城区涨幅高于个县级市数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为住宅项目报价随着房地产市场快速回暖，年供过于求的市的区位优势。

项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市的主要高档住宅群。

在其周边由二中高职校等。

项目建设地点见附图。

项目地块分析优势人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中海洋大学，位置优越。

环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。

土地项目承担单位已获得该地块的旧村改造开发权。

交通项目紧临市的滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。

劣势商业服务周围缺少大型的商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施的不断完善，道路交通将更加便利。

威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定的威胁。

总平面图项目市场定位市场细分不同的消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同的要求，从不同的角度出发可以将的商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。

该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量的社会财富，购买了几倍于其人数的住宅，是高档楼盘的消费主体。

他们消费房产的目的，更多地是为保值增值或以投资为目的的。

不管是自住，还是其他用途，该类消费群体的市场需求般是地段优越设施完善景观优美的高档楼盘，尤其强调楼盘的品质和稀缺性，以大房型为多选择的楼盘多具有地段不可替代性。

新兴的中产阶层，主体是有定经济基础的白领小私营企业主国家干部等。

他们具有较强的经济实力，是中高档楼盘的消费主力该类消费群体的市场需求注重楼盘的整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳却强调整体环境服务配套出行方便在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型的单身公寓到中大房型都有需求。

外地投资客户。

需求量大，已占高端房产投资客源的四分之。

ⅱ工作需要生活方式等。

奔波于居住与工作地之间的消费者，选择靠近交通枢纽的楼盘，比较重视交通条件自由职业者工作时间地点较为随意的族，选择房型设计有利于其工作或个性的住宅有更换工作意向的消费者，这类消费者则在购买住宅是就做好了两手准备，不仅关注住宅的居住条件。

由年龄生活习惯等产生的行为差异导致消费者产生不同的购买偏好。

年轻人向往市区的繁华热闹，老年人则希望有舒适安逸的生活环境和良好的医疗保障。

ⅲ家庭居住结构。

随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。

年轻人应该照顾老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助但生活节奏的加快和生理观念行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变开始有更多的子女和老人选择分开独住。

这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况多代同堂或毗邻而居近距离的分居完全的独居。

居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能体现并适应于这种变化。

第类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人的需要。

住宅面积和房型可能较大或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单独有自己的居所。

第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。

父母子女同在个物业内，彼此居住有定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。

第三类则反映社会需求老年公寓。

让老人们生活在起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。

项目市场定位根据本项目的特点和项目承担单位的情况，项目的主要消费群体将是经济富裕人群和新兴的中产阶层，面向事业有成工作稳定在常住的消费者以及越来越多的外地投资客户。

在户型设计上将考虑不同消费者的需求，在单体房型设计和楼盘房型组合方面满足不同消费者的需要，扩大项目的目标市场。

区域内项目分析新华锦爱丁堡国际公寓新华锦•爱丁堡国际公寓地处松岭路和辽阳东路交接处，属于东城高尚居住区的核心位置占地面积约万平方米，总规划建筑面积约万平方米，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点公寓住宅五星级酒店等。

规划建设栋小高层高层建筑。

小高层住宅设计为到层，高层规划为到层，标准户型在平方米到平方米之间项目年后落成。

上实海上海上实海上海是上实地产年主要的项目。

上实海上海项目定位于高端豪宅，栋高层，总建筑面积万平。

上实海上海户型面积区间在平米之间，精装修。

栋板式高层。

楼层数楼层楼层楼体高度楼高米楼高米楼高米。

目前销售均价在元平方米恒基新天地恒基新天地项目位于香港东路千禧龙苑东美林小镇西，恒基新天地由九栋别墅和叠加花园洋房及三栋小高层电梯公寓组成。

恒基新天地为平方米的极品豪宅，米层高，的绿化率，户均双车库，拥有世界顶级物业顾问世界顶级厨卫设备五星级豪华装修，国际级智能化管理，为中国首家精装修智能车库首家无沥青水泥路面首家园外人车分流。

恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的设计。

由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。

恒基新天地每户设套日本大金空调系统。

目前销售均价为元平方米颐和星苑颐和星苑位于市崂山区香港东路四姜湾，石老人以东沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资中宇置业有限公司开发，总占地约亩，涉及石湾北姜西姜东姜个自然村旧区改造。

该项目将规划建设公里原生态水系公园个原乡欧洲小镇集合建筑规模约万平方米，物业形式为别墅洋房多层小高层，户型面积从到平米不等，设计有套套二套三套多种户型。

目前销售均价元平方米。

海逸翠庭海逸翠庭由宏基物业有限公司开发，临石老人国家旅游度假区。

海逸翠庭共栋多层，复式住宅。

超低密度。

多米的大尺度楼间距。

特色增加南向采光，楼基座面积小。

海逸翠庭平洋房在售，平户型带阁楼。

海逸翠庭平大户型起价平，最低万套。

海逸翠庭地下停车位出售，约万。

四项目定价住宅定价以市场比较定价法来确定价格。

比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性。

为了使比较实例的选取科学准确，我们根据该项目的特点，选取了该区域内比较典型的距离本项目较近的崂山区以上几个项目为比较实例。

考虑位置配套设施建筑质量物业管理外观户型组合楼盘规模等修正因素，本项目可将市场平均售价定多层元，高层元