年限住宅用地为年，自年月日年月日止商服用地为年，自年月日年月日止。土地价格土地出让价单价万元亩，总价款元以挂牌起始价获得契税万元土地款其他杂费万元按亿销售收入增值税估算用地规划指标规划指标容积率建筑密度绿地率不限高其中商业用地面积不超过总用地面积的退红线其中北侧地块要求退高速公路水沟外缘米以上。停车位住宅比例不少于车户，商业比例不少于个。土地的优劣势优势地理位置成熟，附近已有房地产开发项目，周边有大型公园规划了中小学大型商业医院等生活配套设施另九华的交通优势明显，年内将建成沪昆高铁站通前期可性行性报告往长沙的条道路劣势北向地块紧挨沪昆高速公路，是要求退米红线，二是噪音大，需通过设隔音屏或规划设计加以改善另周边还有石化工厂及工厂没有搬迁，有碍观瞻。三九华简介造纸厂地处湘潭市九华新城上瑞高速与九华大道交汇处，离长潭西线出口仅公里。地块距长沙市中心公里，离湘潭市中心公里，距离长沙黄花国际机场公里。周边环境优美，市政配套快速发展中，是湘潭市重点规划发展区域，也将是湘潭北进融城，连接长沙大河西先导区的核心。经济技术开发区始建于年底，是长株潭城市群国家资源节约型环境友好型社会建设综合配套改革试验区的示范区，也是省政府批准的台商投资区，年月获批为国家级经济技术开发区。经济技术开发区地处长株潭核心区域，南距湘潭市中心公里，北距长沙市中心公里，总面积平方公里，总人口万人境内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，距黄花国际机场半小时车程，还有湘黔铁路湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁，区位优势得天独厚。前期可性行性报告经济技术开发区发展定位为工业新区滨江新城。到年，经济技术开发区将打造成为全省新型工业化新型城市化国际化的引领区。到年实现工业总产值亿元，财税收入亿元，成为长株潭城市群重要的经济增长极，全省领先的千亿园区之实现建成区平方公里，人口规模达到万人，全面实现与长沙的快速对接，成为湘潭的新城区长株潭的新都心。九华整体片区规划图九华板块长沙河西先导区省府板块前期可性行性报告九华示范区区位优势九华总体用地规划前期可性行性报告九华总体规划景观风貌规划九华总体规划年至年道路规划前期可性行性报告二宗地现状前期可性行性报告四至四至范围附卫星周边四至图附周边实际图片区地势较为平坦，自然标高米黄海相对高，本案地势总体成斜坡状，北高南低与周边地势形成米的缓坡差地面现状，本案自身条件较好，地域内无不利开发现状。东面已开挖约千平，深约米的沟壑，基土较稳固，可作为地基使用。北部高速公路及油炼厂对开发有较大影响的因素，噪音影响在分贝以上，因此考虑到建筑后退约平左右距离，计算因此而损失的实际用地面积约平米方九华大道在建楼盘上瑞高速鼎盛石化伏林东路空地万英科技米处步步高大道前期可性行性报告备注总体为北部长米，南部长米，南北长米梯形结构造纸厂房区基本拆迁完成，剩余的栋厂房，拆迁难度小，考虑到拆迁回收建材可贴补搬迁成本另剩余办公楼层楼，建筑面积约平左右，可作为开发办公用处此地片原始为山地，后建筑厂房，从开挖的情况初步考察得知，地下结构较为简单，无军民用电缆过境，地质结构土层为高岭土，地质较稳定土地的完整性整体两片土地非常完整，利于整体开发，形成梯开结构，不足之处是北部较狭长，受高速公路影响较大地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求未探明。附地形图附地形地貌图前期可性行性报告附地下状况图无三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套交通状况九华大道目前路公交九华号线宗地主干道九华大道出行主要依赖九华经济开发途经公交专线公路离上瑞高速长潭西高速均在公里范围内位于城市的主干道九华大道与步步大道之间，南临北二线莲城大桥仅公里路程，四通八达地铁北接长沙地铁三号线，连接长沙在河西先导区洋湖烷板块，与沪昆高桥湘潭站无缝接轨地际轻轨南距离长株潭城际轻轨湘潭站公里，年实现长株潭半小时间生活圈高铁，发案率较低，当地民风纯朴。空气状况空气清新，主要工业园区位于高速公路北噪声情况项目北部噪音超分贝污染情况高速公路北侧化工厂中大型规模，近几十年拆迁性不大危险源情况北部化工厂易燃易爆周边景观该宗地地势较高，可远观东北片区山地景观地产项目，内景观需要自身营造公里处亩湘潭最大，首个国家级德文化主题公园在建设九华湖德文主题比例公里前期可性行性报告公园风水情况整体北高南低，南边开阔不冲路风水中上等四平八稳，聚高势，较好。近期规划建设周边公里范围内规划和平小学雅礼中学步步高城市综合体市中心医院九华分院富力集团九华北综合体项目。五大市政配套道路现状及规划发展包括现有路幅规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。道路区内采用网络式道路系统，条主干道路幅宽米，全部为黑色路面，两侧路灯人行道绿化带齐全。平地提供七通平用地。给水市自来水公司供水管直达区内，可满足区内生产和生活用水需求。雨污区内全部建设为雨污分流，排放依附道路排水系统，可控制性集中排放。供电该宗地具备接入临时性用电条件。永久性供电和临时施工用电达到施工和居住要求。通信电话及宽带网络到达，建有移动和联通发射基站。电话管网已经到达宗地附近，关于运营商要开发商自行选择。燃气燃气输气管已直通区内。陆运京广湘黔线通过市境，上瑞长潭高速和国道纵横贯通区内，且均设有出入口。航运湘江环东北角，四季通航，建有个千吨级泊位的九华港六规划控制要点总占地面积地块总用地面积平米代征城市道路平米建设用地面积平米合计二建筑面积总建筑面积非计容地下室计容积建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积公共建建筑面积经营性非经营性公建的内容平会所平配套公用建面前期可性行性报告三综合容积率四建筑密度五绿地率六控高不限七土地价格本总宗地总用地面积平米亩，其中净用地平米亩。道路用地面积平米亩，土地方已经于年月取得国有土地使用证。整体容积率。本宗地原出让价单价为万亩，出让总价万元。折合每平米地面单价为元平方米，楼面地价元平方米可售建筑面积计算，本报告按此预成交土地价计算相关指标。单价为万亩，出让总价万元。折合每平米地面单价为元平方米，楼面地价元平方米可售建筑面积计算。第三部分分析地块分析地块优势开发条件成熟地块已经达到三通平的开发现状，具备初步开发条件地块外围交通优势周边交通较为成熟，高速公路城市主干道，紧临规划地铁号线沪昆高铁站，地块周边交通发达地块外围相对成熟地块周围相临九华大道步步高大道，周边已有数个楼盘社区开发中临近步步城市综合体九华核心商圈，酒店超市配套将越来越成熟便利。城市向北发展的门户之地地块所在区域属九华高新技术区核心位置，通往老城区的必经之地，适宜厂区职工居住有强劲的新增就业人口支撑政府承诺的落地富力九华北城亩城市综合体市公安局迁入宋爱龄幼儿园和平小学雅礼中学体化的优质教育资源的引入中心医院九华分院的建设，年内以上将整体落地实前期可性行性报告现，改以往九华只发展地产不发展配套的囧局，将提升整个区域的配套，对本地块的开发价值形成利好机会规划发展城市向西向北，往长沙方向发展，地块所属区域具备定的规划发展方向，未来政府加大投入，将带来地块区域的发展。二地块劣势周边环境般目前地块周边人文环境般商业氛围不浓厚，目前都是新盘，档次参差不齐，居住氛围不浓，对于地块的定位需更加谨慎地块条件限制地块受北部高速公路阻断及西侧万英科技厂房的影响，给地块未来延升发展，内部交通与外围交通带来定影响三地块机会品质住宅发展机会周边除五矿外，无大型品牌发展商，物业发展水平般，急待提升商业商务氛围形成机会地块周边商业氛围未形成，如地块周边无中高档商务餐厅茶座无大型商业设施聚集区四地块威胁非发展核心区域该地块不处在未来规划中的核心区域，北二线边上，将离南北规划的商地核心地段皆有公里距离供应增加，及周边安置房形象单位房产项目价位压缩地块价值周边潜在多个中大型规模楼盘将在近年入市开发,将导致市场在中小刚需户住宅产品寻找出路,如千禧华府中央道。北进区域发展形成竞争二环线北部地块潜在供应较大，可能崛起大批竞争项目如富力标志地产，同时该片区离近沪昆高铁长沙，片区规划优于原先，可能会增加品牌的竞争性。附土地分析图前期可性行性报告五综合分析地块为住宅，附带商业用地,规划主要为住宅,因此难度较小地块价值受高速及周边厂房区影响，地块价值的挖掘将受到定程度影响地块区域价值契合九华区的未来发展规划，未来存在定的价值挖掘空间，但其价值空间受政府规划发展执行力和投资力度影因素响较大。二项目分析项目优势地段优势位于北二线南，步步高大道九华大道之间，拥有相对良好的地段条件，具备打造成熟社区的可能性交通优势周边公路四通八达，便利的交通条件紧邻高铁站九华地铁站，九华大道将会成为北进发展的主要干道拥有非常便利的长途市内交通，为便捷的生活提供基础公园物业建设中的中国首个以德为主题的九华湖德文化公园，与项目距离非常近，将带动项目价值前期可性行性报告二项目劣势环境劣势紧邻高速及城市干道，项目临主路线狭长，车流多，环境嘈杂，整体环境和形象欠佳区域缺乏商业支撑区域前期发展主要依靠引进厂房，缺乏居住氛围，商业发展不平衡政府规划落地滞后受政府规划执行力影响，项目周边楼盘开发缓慢，价格仍在低洼。三项目威胁经济变化影响受全球经济变化等影响，中国明显放缓紧慎适度的国内金融将成为近几年的主要基调三四线城市房产供求过剩影响，市场未来存在不确定性，将提升项目的开发风险。销售周期及价格变化影响从年年上半年地产销售情况来看，销售开发处于低迷状态，价格预期较低，将拉长项目的销售周期及压低价格，提升项目开发风险四项目机会城市化进程目前中国城市化率仅而据专家观点，实际仅，将有左右的发展空间，日本因这空间，房地产市场快速发展了余年发展规划之前，政府规划的落实效率较为缓慢随着湘潭现在新界领导班子执政，执行脚步明显加快，将明显带动片区的发展，带动更多机会。附项目分析图前期可性行性报告五综合评价结合地块及项目的分析，本项目的综合分析结论如下短时间内，区域体格快速提升的可能性较低，结合项目周边环境及市场现状，导致本项目地块价值受到局限，项目开发具备定风险房地产市场环境的持续低迷，如若开发，须在控制开发成本的基础上，降低价格预期。同时，结合现有市场的销售周期，将加长项目销售周期。湘潭市人口基数大，总体经济发展水平稳步提高，人均消费购买力也在逐步上升，房地产市场环境平稳。本项目所属周山河区域地段优越，交通便利，是城市向南发展必经之地，未来九华湖德公园的开园更是提高了区域景观环境与价值，未来发展前景优越。第四部分法律及政策性风险分析合作方式及条件合作方基本情况前期可性行性报告房地产开发有限公司造纸厂地块项目可行性研究报告地产营销部二零三年十月十日前期可性行性报告目录前言第部分项