成都xx路地产项目市场研究报告

配套设施要求更高，成本上升。

城市居住区规划设计规范和成都市城市规划条例都对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出更高的要求，同时，现在居家对居住环境的提高，这必然导致开发成本平均上涨。

人防和配套公用设施的要求将会增加成本。

年房地产市场供不应求局面将会延续到年和以后。

结论根据上述分析，我们预测年，成都房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的不稳定因素，总体价格将仍然稳重有升，但涨幅趋缓，部分区域和楼盘会做小幅调整，高品质物业将继续受到市场追捧，低品质物业有可能出现价格下跌。

第四章本案所在区域发展判断成都房地产发展的市场模式区域学专家克里斯塔勒在他的市场格局分布学中提到，城市的市场构架不外乎三种模式行政原则模式交通原则模式市场原则模式。

根据该理论，成都房地产主流市场格局应该是市场原则模式。

因为成都房地产市场的各级中心地的联系是便于提供产品和服务，而不是为了便于行政管理，也不是为了交通。

在市场原则模式的影响下，成都房地产市场中，环线内是级中心地二环线内是二级中心地三环线内分别是三级中心地。

项目所在区域，理论上可以形成的中心或者减少对级中心依附的需求和能力。

二成都只有只需个中心第五章购房者分析购房动机分析年成都购房动因构成图拆迁结婚改善居住投资其他城市化进程从上图可以看出，由于拆迁而购房是主要原因，比例占到总数的，其次为改善居住条件的二次置业者，占，两者与结婚和投资的比例为购房的四大动因。

占总比例的。

客户对面积的需求分析年春季房地产交易会购房者面积需求图套是需求的分界点从参加展会的客户套面积需求状况来看，目前购房者对面积的需求仍然主要以套两个小峰值。

客户对总价的需求分析从上图可以看出，成都购房者愿意支付万套以下商品房的消费者占同时出现万套和万套的两个小峰值，说明，成都市住宅在大众消费的过程中，开始产生分化，或者追求居住面积的量的安居型需求，或者追求舒适性的康居需求。

万套是需求的分界点客户对套型的需求分析需求量排行是二室二厅卫二室二厅卫三室厅卫三室二厅二卫套二和套三型需求和占，其它的套型市场需求比例十分有限。

根据成都市年月日进行了第五次全国人口普查，年月日时，在全市登记人口中，有家庭户户，家庭户人口为人，占登记人口的平均家庭户规模为人，比年的人下降人。

对比家庭人均人口和户型需求，家庭小型化导致需求小型化，表明了成都消费者需求的理性化和实际性。

及以下住宅需求占约套套二套三套四及以上套套二套三套四及以上成都开发商已经意识到以上这种情况，开始有意识的压缩套面积过大住宅的建设量。

根据交易中心统计的数据，小于等于套的住宅在过去月份中，供给增加了，而供给减少中，按照减少幅度的排行依次是套的住宅供给下降了套的住宅供给下降了套的住宅供给下降了套的住宅供给下降了。

基本上遵循套面积越大，下降幅度约大的趋势。

而同时，销售增幅的变动排行基本上是套面积约小，销售增幅约大。

这种情况，方面和家庭小型化有关，同时也和住宅单价的上扬，在收入和购房总预算增幅不如住宅价格增幅时，成都居民不得不的选择，报告称为城市下漏现象，这是城市发展必然的情况，人口大规划的向市中心以外的区域或自愿或不自愿的扩散，说自愿是因为同样的总价在外围可以选择更大的住宅和更好的居住环境，说是不自愿是因为，无法承受市中心高昂的房价特别是日益高昂的居住成本，自好下漏了，或住宅郊区化，或住宅小型化。

本案所处的区域，具有良好的下漏承担机会。

年月不同户型面积住宅供销增减对比图小计供给同比变动销售同比变动购房动机与付款方式交叉分析从上图可以看出，在对不同购房动机的购房群体作分析的过程中，不同的购房动机但选择按揭付款方式的均排在首位，比较明显的差别在于以拆迁购房为动机的购房群体中选择按揭和次性付款的比例相当，都约为左右。

而导致该群，目前已逐渐形成城市副中心概念，或者是大社区概念，居住的居民在日常生活娱乐等方面对天府广场的依赖性在逐渐降低，特别是随着政府改造工程的完成，报告预计本案所在区域将形成相对的优良居住区中心。

项目自身潜质分析对住宅区评价的个重要指标是什么区域什么环境出行交通时间环境方面项目处于传统优良居住区，城西居住环境有口皆碑，周边范围内具有诸多自然人文景观，而且，本案的南边西边及北边具有大面积的市政绿化带。

区位方面根据交易中心统计的数据，年月份，城西环线内普通住宅均价为元平方米，环线内为元平方米，环线内为元平方米。

以上均价的形成，主要是受项目离天府广场的距离所决定，开发商在项目定价的时候，也自觉不自觉的参照定价的结果，随着本案所在区域项目的成片推出，规模效应显现，区域中心成型，则区域楼盘开发价格将有很大的上升空间。

交通方面对外交通系统的改造正在进行中，随着更多居民的入住，随着副中心的成型，政府将不得不更重视该区域的公共交通，这是上海北京广州深圳发展的经验。

结论地块所在区域，具有广阔的发展潜力，外部居住环境优良，具有建设成为高档住宅区的可能性。

规划布局小区车行人行入口分开，人行入口留足面积做景观本项目的整体布局遵循因地制宜的原则，所有建筑物都依循地块内的天然及人造地势而建。

因此，本项目在布局上可适当作倾向性梯度跌落的格局。

从微观角度考虑，地块呈不规则的多边形，根据这特性，可将地块划分为多个住宅组团，环抱中心地带的绿化组团及中庭景观，既保障各单元的采光通风等重要物业条件，又提供了开阔的景观视野，其所体现的是生态建筑形式和健康家居的生活理念。

从单体建筑来说，为了降低小区建筑覆盖率，增大绿化景观面积，提升项目整体品质形象，建议在满足上述布局要求的基础上，适当将楼高做足，以留出足够的土地资源用于绿化景观的建设。

二建筑风格及外立面建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调繁复的线条立面，创造典雅温馨高贵的视觉。

就本项目目标客户群体的文化背景以及生活习惯而言，比较喜欢丰富多彩的外立面为主，但项目周边数个项目，外立面以明亮鲜艳著称，如本项目仍坚持这路线，势必引起产品的同质化，不利于树立项目独特高尚的市场形象，而整个小区位于个略似山谷内凹的地形内项目建筑密度大等特点，通过对产品本身建筑单体的建设，通过转移客户注意力来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调繁复的线条立面，创造典雅温馨高贵的视觉。

建筑立面建议采用局部楼裙边为大理石其余为传统灰色面砖，充分运用裙边和顶层粗线条来丰富外立面，从而突出本案在区域范围内的优势。

空调位置空调下水管的整体隐蔽设计，住宅公共楼梯走道铺设地砖墙面粉白等。

建筑尺度宜人，客厅开间米为宜，主卧室开间为宜，卧室开间不得小于米。

房间内考虑衣服的凉晒空间和区域，避免在主卧客厅阳台上。

各单元进户门预留入口休息厅组人差发和茶几的面积及物业值班台内已含信报箱位置。

入口通道不小于。

各幢住宅楼都必须有的安全监控房间，可以和上条统筹设计。

住宅楼的监控室必须和商业用房监控室分开。

建议设置落地或低沿阔幅窗，可采用凸窗，转角飘窗台。

三户型配比及套面积紧凑的实用型户型，套二套三套套二套三套四及以上比例套建筑面积控制套鉴于周边项目剩余均为大面积住宅，同时结合前面市场分析结论，并考虑本项目细分市场，建议项目整体以紧凑的实用型户型为主。

四区配套及智能化建议三表必须出户，预留智能化拓展通道及位置就本项目目标客户群体的置业倾向而言，影响其置业决策的不仅仅是小区环境和住宅空间，社区的生活品质也是其所关注的。

因此，建议社区服务应与项目周边设施互补，所提供的便利性和舒适性应切合目标客户群体的生活方式和生活习惯。

配套设施建议服务设施幼托中心美容中心健康理疗中心洗衣房小时便利店运动设施多功能运动场户外儿童游戏场会所设施壁球馆桌球房健身房棋牌室阅览室亲子活动中心咖啡吧中西餐厅网吧多媒体视听室社区服务建议建议聘请在国际上具有定知名度的物业管理公司作为本项目的物业公司或物业顾问，具体内容应强调专供私人的服务。

可以考虑以下服务内容家政服务中介私人保健医师理财咨询健身指导形象顾问代订服务包括票务用车报刊等儿童兴趣班等。

智能化建议每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。

完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障，同时还可以让购房者对本社区有更加良好的印象。

具体安保措施如下◇周边红外微波双重报警选用进口安防主机，对小区周界实行专业布防，旦处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提示值班人员。

◇重要位置大门车库中庭重要位置闭路电视监控。

◇小区内部通信系统，实现住户之间，住户与物业之间的通讯。

◇每户配有紧急按钮与保安中心相连，并连网报警系统◇每户进门落地窗住家窗户配有门窗红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时与安防中心相连自动报警。

◇小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设置电子巡更，记录巡更路线及时间，保证安全。

◇住家厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。

◇车库设置消防栓火灾报警系统及公共部位自动烟感消防喷淋系统。

◇建筑设备监控系统采用网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱水泵电梯供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。

◇远程抄表系统采用电子脉冲水电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读书，并同时传给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。

◇卡卡通系统每户均配有智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。

◇车库管理系统在停车场出入口各设有接近式读卡器，持智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过，同时对进出车辆进