金州区地下商业街项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

随着金州区的发展扩容，城市人口和流动人口机动和非机动车辆不断增加，该区域已成为金州城市交通的个瓶颈，尤其是在上下班高峰期已出现了较为严重的交通堵塞现象。

由于车流量激增，市民穿行于车流之间到通过商业区冒着较大危险，具有不安全隐患。

本项目建设后，通过修建地下人行通道，可以较好解决该地段人车混流，行人过街不安全和车行不畅的现象，实现人车分流，缓解繁华中心地面人员通行流量，有效解决交通拥挤状况，从而消除安全隐患，给市民打造个功能更加完善人与自然更加和谐景观更加秀美壮丽的广场。

因此，地下商业街的建设十分必要。

建设地下商业街是提高金州区整体竞争能力的必然选择大连金州区商业街的建设不仅符合大连市城市规划发展趋势，同时也贯彻执行了各级政府关于城市建设的规划方针，是增加金州区综合配套设施，完善金州区域整体竞争能力的必然选择，是金州商业圈扩大改造增加商业景观氛围的重要手段，对繁荣金州经济提升金州区整体形象益处极大。

本项目建成后，还可以解决部分下岗人员就业问题，有利社会稳定。

而金州区的稳定发展又能够促进大连市城市经济的发展，提高大连市整体改革开放水平引进域外资金，促进大连市城市及经济建设，具有重大的现实意义。

建设地下商业街是大连中凯创业投资有限公司的经营需要大连中凯创业投资有限公司的主要投资发展方向就是地下商业街及其配套设施。

选择金州区建设商业街符合大连中凯创业投资有限公司的长远规划和经营方向。

经过项目前期市场调研和初步效益分析得出，金州区城市发展已达到定规模，经营地下商业街完全有商业市场客观需要，具有各种不同档次的消费群体，对商业需求旺盛，经营商业店铺能够产生定的经济效益，所以，金州商业街的建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司的资金利用率，是大连中凯创业投资有限公司经营发展的迫切需要。

项目概况拟建地点大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。

建设目标金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈区域将形成现代化多功能便捷的地上与地下互动的核心商业中心。

商业街开发将不会影响现有金州区商业中心地表绿地，工程完工后，将建成标准较高的休闲广场。

商业街将建设地下层，通过商业街形成地下交通网络，疏导商业中心人流，缓解目前商业中心交通拥堵的状况，并减少交通事故。

同时商业街集购物餐饮商贸休闲以及停车服务等于体，与周边的商业网点自然结合，为市民提供处购物消费娱乐休闲场所。

经营方式项目建成所有商铺用于销售与租赁经营。

建设内容及规模建设内容本项目主要建设内容有地下商业街总体景观设计商铺设计通道给排水供电照明通讯消防等公共辅助工程设计。

建设规模景观道路斯大林路地面街道改造，景观节点上设置休闲广场，现有步行街局部拓宽，重新铺装设计。

进出口地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出入口个。

同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。

建构筑物工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。

公用工程本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程建设。

主要技术经济指标主要技术指标览表表序号项目名称单位数量备注主要技术指标建设主体总长度总建筑占地面积商业街出入口个主要出入口面积电动扶梯部二主要经济指标工程总投资万元资金筹措全部自筹建设期年财务基准收益率税后投资收益率投资回收期年总投资收益率问题与建议金州区地下商业街位于金州区中心的黄金地段，项目建成后，对改善金州城市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用，建议加快设计，尽早建设。

第章市场预测市场调研金州区经济发展概况大连市经济发展概况金州区是大连市的重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨大的推动作用。

大连市是金州区的直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发展水平和消费市场状况是进行金州区商业市场开发的前提。

国家统计信息网公布，年大连市综合经济实力继续提升。

初步核算，全市实现地区鞋帽箱包运动电器连锁美食为主，金州商城和步行街代表了传统的商业模式，主要经营小百，化妆品，小饰品廉价服饰等低端产品市场上相对于流行时尚休闲娱乐文化等产品属于空白点。

通过上述市场调研分析显示，金州区现有商业市场尚有较大发展空间。

良好的经济发展大环境，日渐攀升的居民消费能力等形成了潜在旺盛的供需消费市场，而供需市场的出现为商业开发企业提供了投资发展的大好时机。

因此，建设购物餐饮休闲多位体的立体化景观式商业区十分必要。

所以大连中凯创业投资有限公司开发金州区地下商业街具有广阔的消费市场基础和经营发展空间。

市场预测消费群体组成金州区总人口约万人，非农业人口约万人，外来务工人口约万人金州区全区接待游客万人次，其中海外游客万人次金州火车站目前有条火车运营线路通过，年发送旅客万次，日均发送万人次金州区公路客运量万人，同比增长公路客运周转量亿人公里，同比增长。

消费市场是由多种因素构成，包括消费群体组成消费倾向商业网点布局及其配套条件等等，要做好金州区消费市场预测，必须做好客流量消费倾向及其相关因素分析。

商业街客流量分析本项目市场调研客流量的统计时间为年月日，星期。

根据消费特点，每星期是消费淡日，因为周末休息日购物高峰刚过，统计数据略低，平日商业中心购物人流更加旺盛。

商业中心客流量统计表表统计时间年月日星期地点商业街新玛特人行道新玛特南门新玛特北门金州商城和新玛特之间的人行道时间状况进入人年龄结构青年中年老年出来提袋人，提袋率为年龄结构同上进入新玛特人进入新玛特人出来人，提袋率为出来人，提袋率为客流组成固定客流周边常住民众，为消费群体的重要组成部分，约占居客流量的。

定期流动客流整个金州区居民周边区域进入金州消费人群，占据客流量的近。

扩展客流来金州短暂过渡人群，约占客流总量的左右。

市场预测通过调研了解到，金州区当地人相对来说，比较注重生活档次和质量，所以当新的高档商业街成型之后，由于具备良好的购物环境，而且还有强大的品牌支持，故销售情况相对较为理想。

但由于新兴高档商业品牌支持等相应的成本增加，导致顾客很难享受到实际优惠的价格，直接将客户两极分化，很多顾客会选择去步行街购物，客流量中以消费普通产品为主仍然是消费市场的主要倾向。

因此，普通产品与般消费品和高档品牌的合理配置是商业街经营的客观需要和功能定位的主要依据。

客流聚集的消费需求商业的位置与规模。

商业位置是客流聚集量的决定性因素之，良好的位置即能带来客流聚集量商业规模是影响客流聚集量的重要因素，商业规模越大客流容量会越大，但客流聚集量却与规模成非线性关系。

本商业街所处地理位置十分优越，尤其是项目建设的东入口紧邻金州长途客运总站，可为商业街带来大量客流近万平方米的可租赁面积形成了规模较大的商业场所，能够容纳大量消费人群。

商业业态的定位及其完整性。

业态定位是客流聚集量的另决定性因素，定位准确规划合理即可形成期望的客流聚集量，从而促进商业的良性发展。

本项目商业定位为购物餐饮休闲多为体的复合型业态与现有消费需求相吻合，经营范围广且配套设施完善。

市场预测项目所在商业区直径米范围内日均客流量达人次各观测点日均客流量超过人次，平均提袋率约，节假日期间会有高于平日数倍的激增。

消费群体的主力为青年，而这人群的消费主要为休闲型消费，而中老年人群则主要以补给型消费为主。

消费人群的年龄年均比例青年人群约占，而由青年引导的休闲型消费比例与之大体相当。

休闲型消费由于整体消费水平的逐年提升，休闲型消费在整体消费比重中占有相当大的比例，以金州区商业区域客流量为例，多半顾客的购物是在满足自身的休闲需求，这类顾客约占客流量的近。

补给型消费日常生活中所需物品的挑选与购买可称为补给型消费，此类消费为日常行为，在整体消费倾向中的比例却较小，接近客流总量的。

其他类型消费外来流动人口形成的本地消费，虽然整体比重中所占份额不大，但有定增长趋势，约占客流总量的。

从上述分析看出，金州区地下商业街的建设能够满足不同群体不同消费类型的需要，在定程度上能够搞好金州商业市场，吸引更多消费人群，带动金州商业市场的繁荣旺盛，促进金州区经济的进步发展，提升金州区整体竞争能力。

具有定的市场需求和经济基础，是十分必要和可行的。

第章经营方案与建设规模经营方案金州商业街功能定位根据金州区市场调研和预测分析后认为，金州区商业街定位是购物餐饮休闲多为体的综合性与现有消费需求相吻合，经营范围广且配置设施完备的商业经营区域。

经营方案大连创业投资有限公司预聘请国内著名管理公司进行商业区经营管理。

建立商业街完善的统管理机构，设置营销策划招商等业务部门，建立行政管理财务后勤等辅助部门，保安保洁实行物业管理方式。

采用将商业街区分割的店铺和摊位全部实行租赁经营的方式。

其中直接租赁的铺面或摊位应占总建筑面积的左右。

地下商业街项目建设在大连已有成功先例，比如火车站地下商城和西安路地下餐饮项目等。

金州地下商业街占据着金州城商业的黄金地段。

依据金州区消费人群构成，定位于社会的低中高各个层次的购物群体消费，立足金州，面向世界，可以更多引进世界顶级品牌，给金州乃至大连北部商业界带来强烈的冲击。

同时带给金州消费者观念的改变和生活质量的提升，地下商业街拉近了金州与世界的距离。

用特色组合经营拓展商业经营大门，用创新经营思路开创和谐服务窗口，用创意服务还于消费者以实惠，必将取得显著的经济效益和很好的社会效益。

金州地下商业街的建设不仅将赢得企业自身的经济发展，也为社会作出了应有的贡献项目将吸引几千人经营商业店铺，其中绝大部分来自再就业的下岗工人。

建设规模本工程建设包括陆上道路拓展和总体景观设计商铺设计通道给排水供电照明通讯消防等公共辅助工程设计。

景观道路建设沿斯大林路地面街道改造，并在景观节点上设置休闲广场。

原有步行街局部拓宽，重新铺装设计。

地下商业街进出口设计地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散通道个。

同时设有电动扶梯部，主要出入口每个约。

在步行街上沿街设置多种展示牌，