金谷盛世康城房地产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

二宿迁市地产市场现状总论目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展做出了积极贡献。

宿迁市继续加大中心城市建设及老城区改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。

投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。

房地产开发迅猛发展，居民居住条件明显改善。

十五以来，宿迁市房地产业得到了突飞猛进的发展，为装点和美化城市改善城乡居民的居住条件促进相关产业发展发挥了重要作用。

全市累计完成房地产开发投资亿元，比九五时期增长了倍，年递增。

其中住宅投资亿元，商业营业用房投资亿市区房地产开发完成投资亿元，占全市房地产开发投资总量的，年递增。

市区相继建成或基本建成了府苑小区项王小区马陵小区恒佳花园幸福家园新园小区金谷花园豪域花园等生活小区。

自年实施工程以来，市区先后建成了万源批发商城西楚商城仿古条街等商业区，带动了市区人气的提升和商气的集聚。

当前，批更大的商贸流通设施正如火如荼地建设，如宿迁义乌国际商贸城沭阳国际汽摩配综合商城等，投资规模都在亿元以上。

随着房地产业的健康发展，宿迁市居民居住条件与居住环境得到明显改善。

年末，市区居民人均住房面积达平方米，比年末增加平方米，增。

年至年，仅市本级房地产开发土地出让金就达亿元，有力地支持了中心城市的基础设施建设。

年以求，全市房地产业实现的地方税收年均递增，其中年实现亿元，占地税收入的。

今年月份，全市房地产业入库营业税亿元，占全部营业税的，同比增长入库企业所得税万元，占全部企业所得税的，同比增长。

由于房地产行业的带动，全市契税和土地增值税收入分别完成年度预算的和，均提前三个月完成了年度收人计划，局地产业已成为全市重要的财税来源之。

房地产开发投资情况房地产投资可以说是个城市发展投资的风向标，代表着城市发展的能动性和巨大潜力，更有效的反映了城市整体规划的发展。

直以来，宿迁市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市整体基础设施建没的重要环。

座城市就像个大住宅。

而所住宅也像座城市，二者都像生物，其机体的每部分都是相互关联协调致。

近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。

年中国纳税强企业排行榜近日揭晓，有三家地产企业上榜，从行业的角度来讲房地产的迅速发展已经成为了社会税收的重要行业。

到年月底，房地产税收已经成为浙江地税第在税源，年上半年浙江地税收入亿元，其中房地产业税收比重上升到了，达亿元。

从这层面来讲，江苏省的地产投资发展是江苏发展的重要环节，反映出江苏省迅速发展的地产业是地区内最为重要的行业，投资前景和潜力可见斑。

而作为浙商最佳投资城市和中国城市管理进步奖的宿迁市必定的成为江苏乃至全国房产业的面旗臶。

下表体现了宿迁的房地产投资的发展情况完成房地产开发投资亿元年年年年由图表可见年月全市房地产开发投资共完成亿元，年全年共完成亿元，年全年共完成亿元，较年同期增长了，而年的月份完成的亿元就已经完成年全年的。

另外，年数据显示，月份，全市房地开发投资共完成亿元，较去年同期增加了。

其中市区完成房地产开发投资亿元，同比增长。

相比月份时全市房地产开发投资的同比增幅，近两个月市区投资增速不断加快，增幅迅速提高投资住宅建设的资金为亿元，较去年同期增加了，投资商业营业用房的资金较去年同期增加了，而投资办公楼的资金较去年同期有所回落。

这表明宿迁市目前地产市场的情况，投亿元亿元亿元亿元月月资资金流向看，住宅市场为投资的为投资的主流。

年以来，虽然国家针对固定资产投资增长过快，尤其是房地产开发增长过快，价格偏高等出台了系列宏观调控措施，但对我市近期房地产市场还未造成明显的影响，我市房地产开发投资继续保持快速增长。

年月月房地产在固定资产中的比重，房地产增速及总量比重见下表月月月月月月固定资产投资增速房地产开发投资增速房地产占投资能的全面升级和城市形象的时代定义将发生巨大的变化，新轮的城市扩张势在必行。

传统的居住格局和形式已经无法满足发展的步伐，更高品质品位的宿迁市民的生活欲望对住宅环境及配套等诸多方面提出几近苛刻而适情合情的需求。

商品房不断涌现随着宿迁城市整体建设发展水平的不断提高，自年来，政府加大力度积极推进住房商品化货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档中档普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。

在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，商品房的不断涌现和需求加快了地产市场的商品化流通。

中低端小户型依然紧俏上面住宅市场的特点中也提到，面对中低端的普通收入的家庭而言，个环境幽雅，社区设施全面的小户型也成为了这些消费群体的首选，全市目前的房价居高不下，相对于大量的拆迁居民和较低的机拆迁补偿，呈现虚高状况，使得被拆迁居民不得不不望楼兴叹。

小户型的选折也说明了宿迁市整体结构趋于良好，带动城市建设面貌的改良。

七区域市场调研分析市场调研目的本次市场调研的目的是针对项目的综合定位，而侧重于识别相关楼盘的经济技术指标，对本案的产品进行策略性分析。

，通过代表性楼盘了解宿迁市场的总体特征。

，通过畅销楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性区域价格区域客户群体和相关户型面积配比指标的信息采集，而提供真实可靠具有借鉴性的有效数据分析依据，以此界定不同市场层次的特征，从而为金谷盛世康城项目制定整合营销企划方案提供可靠的评估和决策基准。

，通过相关楼盘反映出该区位客户群的需求特征。

，通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，借鉴可取之处提高自身产品品质。

二市场调研内容本次调研在参考了康城周边项目的数据分析，依据本案的市场定位，有针对性地选取了下列有代表性的项目项目名称位臵规格平方米概况及特色价格元平方米户型平方米兴鸿名城市府路与黄河交汇万建筑错落有致，景观配套左右国泰广场市中心霸王举鼎广场西北面酒店办公万，商场万，商业街万，住宅万，共计万交通便利，综合性楼盘，设施齐全，市场定位为商圈单身公寓均价高层均价江山城市广场马陵路市府东路之间靠近京杭运河万商业综合性，法国何裴德设计，交通便利左右东城水岸市府东路黄运路之间，靠近京杭运河万三面环绕公园，紧邻市府东路商业圈，交通便利，香港策划推广起多层香港城幸福路和市府路交汇商业万，住宅万，共计万核心区，新老城区交汇，住宅和围合式商铺组成，项目周遍设施齐全左右竞争对手分析与名都水景相比优势劣势品牌区位差物业管理资金实力弱社区成熟度入市早被人研究环境绿化开发量大生活品质配套设施引湖引出进城坚持走低价策略价格下降的空间较大上市量大对生活品质需求提高随时间转移，社区城市人口倍增计划将日渐规模，日渐成熟与聚福园相比优势劣势品牌价格高物业管理资金实力弱社区成熟度环境绿化生活品质规划设计引湖引出进城坚持低价策略价格下降的空间较大随时间推移，社对生活品质需求提高区将日渐规模，日渐成熟机会威胁宿迁市全市整体楼盘分析宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条自然分割成城东城中城西三个区域，运河以东为城东片即宿豫区，两河之间为宿迁老城城中片，古黄河以西为城西片，即新区。

城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。

但随着运河五桥的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。

同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。

代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。

江山国际花园概况万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与部分别墅，其中住宅占万平方，酒店与约万平方。

价格元平方米，跃层元平方米面积多平方米地理位臵宿豫新区开发商宿迁新城房地产开发有限公司建设设计浙江工业大学建设设计研究院江苏都市建设设计有限公司宣传重点高档生活开盘时间年月锦华名园概况万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业小高层公寓，建筑错落有致容积率楼间距绿化率价格元平方米，跃层元平方米面积多平方米地理位臵位于宿迁城东。

京杭大运河以东珠江路和长江路之间。

开发商锦华房地产开发有限公司浙江杭州湾投资集团公司子公司建筑设计上海同济大学规划建设设计研究院宣传重点景观配套销售情况仅剩跃层，其余销售结束。

开盘时间年初城中片即老城区，宿迁本地人对该片区认同感最高，由于周边商业银行学校医院服务等设施配套齐全，成为购房的首先区域，首价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广场。

时代广场概况总建面积平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。

价格商业层元平方米，二层元平方米，三层元平方米住宅元平方米地理位臵幸福中路开发商宿迁万兴房地产开发有限公司建筑设计江苏建设科学研究院宣传重点宿迁黄金地段开盘时间年月发展现状已开业兴鸿名城概况建筑是小高层，配以底层商业，建筑错落有致价格元左右平方米地理位臵市府路与黄河路交汇开发商宿迁市兴鸿房地产有限公司宣传重点景观配套开盘时间年月浩源国际购物中心概况总建面积万多平方，商业概况万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业小高层公寓，建筑错落有致主力套型平方可售套数户价格元平方米，元平方米，元平方米，地理位臵幸福中路号开发商宿迁浩源房地产开发有限公司宣传重点黄金地理位臵销售情况月份达到开盘时间年月金鼎名座上海城概况小高层建筑，地层两层商铺价格元平方米地理位臵中山路与黄河路交界开发商南通鼎典臵业有限公司宿迁分公司宣传重点位臵，高档开盘日期年上半年凤凰城东大街概况多层建筑，地层两层商铺地理位臵东大街与黄河路交界宣传重点位臵，高档开盘日期年上半年现状住宅基本正常入住，商业经营状况般，招商不到位城西片即新城区，是目前宿迁市房地产发展的重点，市民对新城区基本认同，以住宅项目为主，市场价格较低。

代表性楼盘为富丽莱嘉苑与天星花园。

客户对周边沿线产品的认知度排列地理位臵户型面积价格户型的居住使用功能社区规模和园艺区内软硬件配套设施物业管理区外大环