1、入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是主体工程已基本完成配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位形象与品牌的推广已达到了预期的效果物业的管理模式服务项目收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短平快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费。

2、美的夜间视觉环境。建设与装修高标准建设。针对度假酒店的项目特点，充分利用线海景的资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好的线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置的度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户的需求。户型面积从到不等。装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施用品。可销售部分在销售期间提供不同户型的样板房间套。设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境创造个有暖温带滨海气息的室内外空间，提供高质量的令人身心。

3、进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进步提高，销售平均实收价格约为元。各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。备注此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精装修全配备价格。控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上的调整。我们将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。。

4、袭景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位标。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。地形利用充分利用原有的起伏地形，再增加些台地，通过园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。规模与设计参见“技术经济指标表”设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式的单元，包括分散布置的度假单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内的小套房和普通标间平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳池水景园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优。

5、价制定建议具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议第阶段，本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利。

6、用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为年月到月。届时，硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经达到正负零物业管理模式服务配套收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是进行公寓的产权销售，然后采用标准五星级酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理以零散发售为主采用自销为辅委托代理销售为主的销售方式采用组合式付款方式物业管理定位。

7、舒畅的停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景景观结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房部分平方米，占总建筑面积的，公用设施部分包括为平方米，占总建筑面积的，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。地下室部分平方米，不包含在总建筑面积内，包括停车场仓库等。户型设置建议设置六种销售户型单间双套间三套间叠拼度假单元小。

8、分配收益酒店客房营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。五会计年度第个会计年度，从当年酒店客房经营之日起，至同年的月日止。以后每年从月日起至当年的月日止为会计年度。六免费入住权指业主委托酒店管理公司经营管理期间，目录第章总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控。

9、独栋围合式度假单元大独栋度假单元。同时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。具体定价建议如下相关经济及技术指标本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度假单元式套房部分约平方米。总销售面积约平方米本项目总建筑面积约平方米本项目总投资费用约万元可销售面积部分单位成本元平方米。平均售。

10、委员会的书面预约，公寓业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。业主委托经营管理方式专有名词定义烟台五星级度假酒店位于烟台市上，山东省级旅游度假区内，按照五星级度假酒店标准建造。酒店客房以产权方式销售和经营管理。二营业收入烟台五星级度假酒店通过出租酒店客房来产生收入仅指房租，不包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报和电传等其它酒店项目的收入，不包括服务费收入以及酒店设备场地的使用费租赁费等收入。三经营管理成本营业费用营业税金管理费用人员工资管理佣金设施保养维修和家具更新基金的累加资金。四可。

11、制的公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感性分析社会效益分析第七章结论第章总论项目概况本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项目。本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中海爱琴海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海洋季风，这是条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光最纯净的空气缺的块宝地。市场定位烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角。

12、本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效高品质经营管理。酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营管理约定，对本项目进行五星级酒店式标准化经营管理，并保证业主的物业在有良好经营管理业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报公寓的经营管理状况，并接受业主。

参考资料：

[1]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号258（第14页，发表于2022-06-24）

[2]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号136（第14页，发表于2022-06-24）

[3]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号268（第14页，发表于2022-06-24）

[4]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号248（第14页，发表于2022-06-24）

[5]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号204（第14页，发表于2022-06-24）

[6]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号268（第14页，发表于2022-06-24）

[7]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号80（第14页，发表于2022-06-24）

[8]绘本故事：亲爱的小鱼（优） 编号192（第14页，发表于2022-06-24）

[9]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号242（第14页，发表于2022-06-24）

[10]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号286（第14页，发表于2022-06-24）

[11]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号164（第14页，发表于2022-06-24）

[12]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号136（第14页，发表于2022-06-24）

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[14]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号98（第14页，发表于2022-06-24）

[15]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号214（第14页，发表于2022-06-24）

[16]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号122（第14页，发表于2022-06-24）

[17]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号296（第14页，发表于2022-06-24）

[18]绘本故事：我的爸爸叫焦尼（优） 编号106（第14页，发表于2022-06-24）

[19]绘本故事：小鸡和狐狸（优） 编号48（第19页，发表于2022-06-24）

[20]绘本故事：小鸡和狐狸（优） 编号80（第19页，发表于2022-06-24）