xx市甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证报告

三项目销售情况普通住宅普通住宅已取得预售许可证截止清算基准日已售面积，平方米截止清算基准日未售面积，平方米已售面积占可售面积比例已售面积占总建筑面积比例本次清算截止基准日年月日。

其他商品房其他商品房已取得预售许可证截止清算基准日已售面积，平方米截止清算基准日未售面积，平方米已售面积占可售面积比例已售面积占总建筑面积比例本次清算截止基准日年月日。

第页五成本核算对象清算单位确认情况说明普通住宅的判定情况说明项目规划容积率为。

该项目属于二级级土地。

每套销售价格。

该级别土地上普通住宅每套销售价格元，该级别土地上普通住宅每套销售价格上限元。

单栋号楼户均建筑面积及售价号楼，共有套住房，总建筑面积，平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，已售面积，平方米，平均单价，元，已售套数套，每套平均售价元。

经判定，该栋楼不是普通标准住宅。

号楼，共有套住房，总建筑面积，平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，已售面积，平方米，平均单价，元，已售套数套，每套平均售价，元。

经判定，该栋楼是普通标准住宅。

号楼，共有套住房，总建筑面积，平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，已售面积，平方米，平均单价，元，已售套数套，每套平均售价，元。

经判定，该栋楼是普通标准住宅。

号楼，共有套住房，总建筑面积，平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，已售面积，平方米，平均单价，元，已售套数套，每套平均售价，元。

经判定，该栋楼是普通标准住宅。

号楼，共有套住房，总建筑面积，平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，已售面积，平方米，平均单价，元，已售套数套，每套平均售价，元。

经判定，该栋楼是普通标准住宅。

二成本核算对象清算单位确认情况说明经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目能够按照税收政策规定确第页认成本核算对象清算单位，并分别核算普通住宅和非普通住宅。

因此，我们在进行土地增值税清算时，应对所有成本项目分别按普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算。

三分期开发项目共同成本扣除情况说明经鉴证，本次清算项目未进行分期开发。

六清算项目土地增值税的收入事项情况说明土地增值税收入项目情况说明转让行为发生情况经鉴证，截至年月日止，贵公司已取得了销售许可证，许可证号为京房售证字号京房售证字号。

根据贵公司提供的加盖公章的销售情况统计表，已经销售，平方米。

转让对象为国有土地使用权经鉴证，截至年月日止，贵公司已取得了国有土地使用权证书，并签定了国有土地使用权出让或转让合同，支付了地价款，取得了相关票据。

认定取得增值收入经鉴证，截至年月日止，贵公司的花园小区项目已经销售，并向购买方开具了收款凭证收取款项，取得增值收入。

收入的确认条件说明转让收入的确认。

房地产销售，指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。

房地产销售与般的销售商品类似，应按销售商品收入的确认原则确认收入。

如果房地产经营商事先与买方签订了合同，按合同要求开发房地产的，相关的收入确认应按建造合同的处理原则处理。

根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发号和国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发号规定的土地增值税清算条件，对于符合土地增值税清算条件的房地第页产开发项目，所取得的转让房地产的全部价款及有关的经济收益，均应确认转让收入。

开发产品视同销售确认收入。

国税发号文件规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认按本企业在同地区同年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

二征收土地增值税收入情况说明普通住宅转让收入鉴证。

经鉴证，截止至年月日，确认被鉴证人本项目普通住宅土地增值税应税收入元，销售面积，平方米。

具体情况如下货币形式取得的收入元，非货币性收入元，视同销售收入元。

销售货币金额元，换取非货币性资产作价金额元。

四项成本测算的说明查表中四项成本的公式四项成本总额。

经测算，截止至年月日，贵公司其他商品房项目发生四项成本总计元，分别为前期工程费元建筑安装工程费元基础设施费元开发间接费元清算建筑面积，平方米。

每平米实际四项成本。

经测算，截止至年月日，贵公司其他商品房项目的每平方米的四项成本为，元，计算过程如下每平方米工程造价，元，平方米。

税务机关文件规定的四项成本。

根据文件规定，单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米元。

测算结果。

被鉴证人每平米单位实际四项成本大于单位面积建安造价允许扣除金额标准，元，具体原因如下房地产开发费用经鉴证，截止至年月日，贵公司花园项目发生的财务费用中，借款利息支出未能提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和元的扣除第页元。

经计算，清算项目应负担的房地产开发费用为元，本次扣除金额元，其中普通住宅元，其他商品房元本次未扣除金额元。

具体计算过程如下清算项目可扣除的房地产开发费用元取得土地使用权所支付金额元开发成本元根据公式计算得出，普通住宅分摊的可扣除取得房地产开发费用，其他商品房分摊的可扣除房地产开发费用根据公式二计算得出，本次清算普通住宅可扣除的房地产开发费用，本次清算其他商品房可扣除的房地产开发费用与转让房地产有关的税金应缴税金及附加经鉴证，截止至年月日，应缴税金总额元，其中应缴营业税元，应缴城市维护建设税元，应缴教育费附加元。

已缴税金及附加经鉴证，截止至年月日，已缴税金总额元，其中已缴营业税元，已缴城市维护建设税元，已缴教育费附加元。

普通住宅分摊的已缴税金经鉴证，截止至年月日，被鉴证人账面确认普通住宅收入金额为元，由于被鉴证人仅对账面确认收入部分计算缴纳相关税费，因此被鉴证人允许扣除的与转让房地产相关的税金如下普通住宅分摊的已缴税金总额元，其中普通住宅分摊的已缴营业税元收入元，第页普通住宅分摊的已缴城市维护建设税元营业税元，普通住宅分摊的已缴教育费附加，元营业税元。

其他商品房分摊的已缴税金经鉴证，截止至年月日，被鉴证人账面确认其他商品房收入金额为元，由于被鉴证人仅对账面确认收入部分计算缴纳相关税费，因此被鉴证人允许扣除的与转让房地产相关的税金如下其他商品房分摊的已缴税金总额元，其中其他商品房分摊的已缴营业税元收入元，其他商品房分摊的已缴城市维护建设税，元营业税元，其他商品房分摊的已缴教育费附加，元营业税元。

税收规定的其他扣除项目经鉴证，截止至年月日，贵公司花园项目根据国税函发号等文件规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和元的加计扣除。

经计算，贵公司税收规定的其他扣除项目的金额为元，本次扣除金额元，其中普通住宅元，其他商品房元本次未扣除金额元。

具体计算过程如下税收规定的其他扣除项目元取得土地使用权所支付金额元开发成本元根据公式计算得出，普通住宅分摊的可扣除取得税收规定的其他扣除项目，其他商品房分摊的可扣除税收规定的其他扣除项目根据公式二计算得出，本次清算普通住宅可扣除的税收规定的其他扣除项目，本次清算其他商品房可扣除的税收规定第页的其他扣除项目。

公共配套设施用途经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目共建有公共配套设施，平方米，具体情况如下居民服务公共配套设施。

根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民服务的给排水供电供气的增容增压交通道路等公共配套设施平方米。

不能有偿转让的非营业性公共配套设施。

开发小区内不能有偿转让的非营业性公共配套设施，如居委会派出所停车场库幼儿园托儿所消防锅炉房水塔自行车棚公共厕所物业管理场所等公共配套设施，平方米。

具体如下人防使用土地面积为平方米，总建筑面积为，平方米，可售建筑面积为平方米，已售建筑面积为平方米，未售建筑面积为平方米，自用建筑面积为平方米。

自行车棚使用土地面积为平方米，总建筑面积为平方米，可售建筑面积为平方米，已售建筑面积为平方米，未售建筑面积为平方米，自用建筑面积为平方米。

营业性配套设施项目。

开发小区内有可能有偿转让的营业性配套设施项目，如商店银行邮局以及非营业性公共配套设施中的中小学文化站医院等公共配套设施平方米。

具体如下五清算时单位建筑面积成本费用经鉴证，截至年月日止，被鉴证人花园项目清算时单位建筑面积成本费用为，元平方米，具体计算过程如下清算时单位建筑面积成本费用，元平方米清算时允许扣除项目总金额元清算总面积，平方米。

第页八应纳税额的计算情况说明增值额及增值率的审核增值额和增值率的计算截止至年月日，被鉴证人花园项目转让房地产土地增值税的增值额与增值率鉴证结果如下普通住宅增值额和增值率普通住宅土地增值税的增值额元普通住宅销售收入元普通住宅扣除项目总额元。

普通住宅增值率普通住宅的增值额元普通住宅扣除项目总额元。

其他商品房增值额和增值率其他商品房土地增值税的增值额元其他商品房销售收入元其他商品房扣除项目总额元。

其他商品房增值率其他商品房的增值额元其他商品房扣除项目总额元。

普通住宅免征土地增值税审核经鉴证，截至年月日止，被鉴证人花园项目普通住宅与非普通住宅分别核算，该项目普通标准住宅的增值额，未超过扣除项目金额，符合免征土地增值税政策条件。

二土地增值税税款计算的审核应缴土地增值税税额审核经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目应缴土地增值税税款，具体情况如下第页普通住宅应缴税款。

普通住宅应缴税款元普通住宅土地增值税的增值额元适用税率扣除项目金额元速算扣除系数其他商品房应缴税款。

其他商品房应缴税款元其他商品房土地增值税的增值额元适用税率扣除项目金额元速算扣除系数已缴土地增值税税款审核经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目已预缴土地增值税元。

免缴土地增值税税税款审核经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目免缴土地增值税元，具体情况如下普通住宅免缴税款元其他商品房免缴税款元。

应补退土地增值税税税款审核经鉴证，截止至年月日，被鉴证人花园项目应补退土地增值税元。

九应当披露的其他事项纳税义务人确认北京甲房地产开发公司是花园项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。

证明资料如下花园项目是经北京市规划委员会批准的开发项目。

该项目座落于东城区和平里，规划批准总占地面积，万平方米。

北京甲房地产开发公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有五证。

北京甲房地产开发公司在年月到北京市东城区地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

第页北京甲房地产开发公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。

花园项目于年初开工建设，于年月开始对商品房进行预销售。

截止至年月日，已销售商品房面积占可销售总建筑面积的比例，已达到。

二清算条件的确认已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上竣工验收情况经鉴证，被鉴证人花园项目在年月通过全部工程质量验收，并取得了建设工程