抵押担保的数额为零。即在估价时点，估价对象不存在法定优先受偿权。房地产抵押估价报告本报告结论中的数据系采用计算机连续运算得出，加之在报告中的计算公式数据均按四舍五入保留几位小数或取整，因此可能出现个别等式小数位后不完全相等的情况。此为正常情况，不影响计算结果及最终评估结论的准确性。本报告使用的限制条件估价对象的建筑面积及土地使用面积，以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证为依据。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。本估价报告按估价时点的国家法律法规市场情况以及估价对象的个别因素等估价要素与依据评估制作完成。估价时点之后，或估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。根据物权法第百八十七条以本法第百八十条第款第项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立之法律规定精神，未经不动产抵押登记管理部门抵押登记，本评估报告将导致无效。本报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对信贷决策负责。本估价报告专为委托人所使用，未经本单位同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位与个人提供，报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。房地产抵押估价报告房地产抵押估价结果报告湘国地信之源估抵字第号委托方姓名湘潭名流贸易有限公司委托方与产权方的关系致二估价方机构名称湖南国地信之源房地产评估有限公司机构地址长沙市天心区芙蓉路与城南路交汇处西北角城市之心室资质级别二级证书编号湘建房估证字第号法人代表方丹联系电话三估价对象估价对象范围的界定本次估价对象范围为株洲市芦淞区人民南路号星期大厦号房地产，建筑面积为，设计用途为商业服务，本次评估设定用途为商业，包括房屋主体分摊的土地使用权价值上下水供电供气卫生等设施设备，不包含房屋装饰家具家电等非房屋附属设施设备的价值。二估价对象的具体状况如下区位状况四至东临车站巷，南临站北巷，西临人民南路，北临住宅交通条件道路通达度较好，靠近人民南路，有路路路路路路路路路路等多趟公交车经过，距公交车站点近生活服务设施家润多超市家乐福超市等购物场所株洲火车站，金帝广场，株洲市医院，金德酒店等临街状况门临街教育配套设施湖南工贸技师学院湖南铁路科技职业技术学院环境质量较好基础配套设施水电讯等齐全权益状况房产登记状况所有权证号株房权证株字第号房地产抵押估价报告房屋座落株洲市芦淞区人民南路号星期大厦房屋所有权人湘潭名流贸易有限公司共有情况单独所有楼号或幢号房屋结构钢混房屋总层数层所在层数层建筑面积分摊面积房号房屋用途商业服务建成年代年登记日期土地登记状况国有土地使用证号株国用号地类用途城镇住宅用地座落芦淞区人民南路号星期大厦使用权类型国有出让使用权面积终止日期他项权利状况根据委托方提供的估价对象权证资料，估价对象尚未设定抵押登记。法定优先受偿权利状况根据委托方提供的资料及估价人员的调查，无估价师知悉的法定优先受偿款。估价对象实物状况建筑物实物状况估价对象所在大楼为钢混结构，总层数为层，估价对象位于第层，建筑年代约为年，现整体出租为网吧与宾馆经营使用，层高约为米，临街宽度约米。估价对象入户为玻璃推拉门，楼地面为普通瓷砖地面，内墙刷墙漆，天棚为石膏板吊顶。室内水电设施齐全，通风采光条件良好，使用正常。土地实物状况四至东临车站巷，南临站北巷，西临人民南路，北临住宅分摊面积用途城镇住宅兼容商业用地形状形状规则地形地势地形地势平坦地质地基地质状况为吨，地质地基条件较好基础设施六通通路通电通讯供水排水通气平整程度土地平整房地产用途法定用途商业服务。实际用途与法定用途致。房地产抵押估价报告四估价目的为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五估价时点根据房地产抵押估价指导意见，本报告的估价时点为完成估价对象实地查勘之日，即年月日。六价值定义本次估价的房地产抵押价值为估价对象或有潜在收益的情况，决定采用市场法和收益法进行估价。市场法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法计算公式如下估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产区域因素修正系数房地产个别因素修正系数比较法测算步骤房地产抵押估价报告搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础④进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的基本公式为式中房地产价格房地产年净收益资本化率收益年限收益法测算步骤搜集有关收入和费用的资料估算潜在毛收入估算有效毛收入④估算运营费用估算净收益选用适当的资本化率选用适宜的计算公式求出收益价格将两种估价方法的估价结果分析综合后，得出最终评估价值。十估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过现场勘察与市场调查，采用科学合理的估价方法，综合考虑房地产市场价格影响因素的影响和相关估价资料，通过认真的分析和测算，我公司确认估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的前提下，于估价时点的估价结果如下估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整万元，房地产单价为元。估价师知悉的法定优先受偿款零估价对象抵押价值为人民币玖仟零陆拾捌万玖仟元整万元，房地产单价为元。估价对象所分摊的土地价值为人民币玖拾壹万叁仟元整万元十估价人员注册房产估价师注册号签章签名方丹周英英十二估价作业日期年月日年月日房地产抵押估价报告十三估价报告应用的有效期根据物权法第百八十七条以本法第百八十条第款第项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立之法律规定，未经不动产抵押管理部门抵押登记，本评估报告无效。本估价报告应用的有效期自不动产抵押管理部门办理抵押登记并取得他项权利证书之日起至自报告完成之日满壹年止。十四变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。通用性使用性可分割转让性分析估价对象的合法用途为成套商业房地产，使用性较强，无法分割使用转让。估价对象属于普通商业门面，其通用性般，变现时间般，处臵费用般。估价对象权属状况登记状况序号调查项目明细调查落实情况权属状况产权明晰登记状况无抵押等他项权利登记变现相关预计费用短期强制处分等因素折价般在评估价格的左右，变现税费及交易成本合计在评估价格的之间，结合估价对象的实际情况，其变现价值估价对象评估的市场价值处臵折价交易成本交易税费法定优先受偿款在评估价值的之间，即变现价值区间为万元万元，其具体税费种类及标准如下抵押房地产处臵税费实现抵押权的税费及处臵折价明细表项目标准收费折价比例备注处臵折价评估额短期强制处分等因素折价案件受理费执行费其他诉讼费等诉讼标的合计约法司发号最高人民法院关于印发人民法院诉讼收费办法的通知等有关文件并结合实际情况综合确定拍卖佣金成交额以内超额递减累进法释号最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定评估鉴定费评估额湘价服„‟号湖南省物价局关于印房地产抵押估价报告发湖南省司法鉴定服务收费管理试行办法的通知契税成交额按房产国土管理部门规定综合税成交额营业税成交额印花税手续费登记费土地使用权转让手续费等成交额等律师费广告费等及其他不可预见费诉讼标的根据银监会在全国个城市全体金融机构调查结果并结合湖南实际情况综合确定抵押物评估办理及变现过程风险提示房地拆分评估及抵押情况根据委托方提供的资料获悉，在估价时点，估价对象未设定抵押登记。另外，本次评估是房地合的价值。优先受偿情况提示含已抵押担保债权数额拖欠建筑工程款等根据委托方提供的资料，在估价时点，估价对象已取得房屋所有权证，不存在建筑工程款优先受偿权，也未设定抵押权，已抵押担保的数额为零。即在估价时点，估价对象不存在法定优先受偿权。土地特殊权属说明估价对象之占地为国有出让土地，产权清晰。变现风险预计由于房地产为大宗物品，旦抵押房地产变现，因处臵抵押物的的短期性强制性变现能力和处臵税费等因素，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损甚至资不抵债，出现因急于变现带来的变现风险。政策风险如相关政策法规发生变化等。市场风险因估价对象是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损宏观经济变化或市场供求失衡等因素导致价值急速贬值的风险法律风险。避免抵押人以显著低于市场价出租或是提前预收长期租金的房地产特别是签订了长期租赁协议来进行抵押。抵押权人实现抵押权时，在产权人与第三者约定的租赁期限内不能受偿的风险。抵押物的损毁灭失风险。抵押物因发生为火灾拆迁等因素造成抵押物的损毁灭失风险。预期风险。房地产抵押价值是在估价时点时未设定法定优先受偿权利的市场价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，但抵押期限是年或多年，还有还款的宽限期，这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。房地产抵押估价报告偿还风险。抵押人不能履行债务时，金融机构是将抵押房地产变现，收回贷款本息，而不是直接回收抵押物。这时因处臵抵押物的